זה קורה לא מעט: בעל דירה מעמיד את הנכס שלו למכירה ומוצא תוך זמן קצר קונים פוטנציאליים שמתלהבים מהנכס ולהוטים לרכוש אותו. מיד נכנסים לפעולה עורכי הדין של הצדדים, אך במהרה מתברר כי הבית איננו רשום כנדרש בלשכת רישום המקרקעין. היעדר הרישום מעכב את העיסקה (במקרה הטוב) ו"מפוצץ" אותה (במקרה הרע). זוהי רק דוגמה אחת לצורך של בעלי נכסים, שמבקשים למכור אותם, לבצע שורה של בדיקות מקדימות טרם הוצאתם לשוק. בשורות הקרובות נבקש לתאר כמה מהבדיקות שיש לבצע לפני המכירה.
עיון בנסח הטאבו או באישור הזכויות יכול לחשוף ליקויים משמעותיים ברישום. כך למשל, עלול בעל דירה בבית משותף לגלות כי תת החלקה איננה מיוחסת לו או שקיימת הערת אזהרה על הפקעה
1. בדיקת מצבו הרישומי של הנכס
מוכר שמעמיד את הדירה שלו למכירה חייב לוודא קודם כל מהו המצב הרישומי שלה. זאת, כדי שלא יהיה מופתע מליקויים אפשריים שיגלה הקונה בבדיקות שיערוך בעצמו. ככל שמדובר בנכס שרשום בלשכת רישום המקרקעין, על המוכר להוציא נסח טאבו עדכני ולבדוק שזכויות הבעלות או החכירה בדירה רשומות על שמו.
יש לוודא שאין טעויות כלשהן ברישום ושלא רשומים על הנכס עיקולים או הערות שלא הייתם מודעים לקיומם. אם מדובר בדירה שלא רשומה בטאבו אלא במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, יש לבקש להוציא אישור זכויות ולוודא שכל הרשום בו תקין. עיון בנסח הטאבו או באישור הזכויות יכול לחשוף ליקויים משמעותיים ברישום. כך למשל, עלול בעל דירה בבית משותף לגלות כי תת החלקה איננה מיוחסת לו או שקיימת הערת אזהרה על הפקעה למשל, אף שהמועד להפקעה חלף לפני שנים וזו טרם נמחקה.
2. בדיקה אם קיימות חריגות בנייה
טרם מכירת הנכס, עליכם לוודא כי אין בו חריגות בנייה ולהסדיר אותן במידת האפשר. קיימות חריגות קלות יחסית שניתן להסדיר בתוך פרק זמן קצר. גילוי חריגות על ידי הקונה עלול "לפוצץ" את העיסקה ולהרתיע קונים פוטנציאליים. אם הקונה ירכוש את הדירה מבלי שיידע על החריגות, הדבר עלול להוביל לתסבוכות משפטיות ולהוצאות מיותרות שכדאי מאוד להימנע מהן.
יש לוודא שעל הנכס לא רובצים היטלים או אגרות אחרים למשל, היטל פיתוח כבישים, ביוב, ארנונה וכיו"ב
3. בדיקה מיהו הקונה של הנכס
בשלב מוקדם חייב המוכר לוודא מיהו הקונה של הנכס, כדי שלא ליפול קורבן לתרמית. אפשר לבדוק מיהו הקונה על ידי דרישה להציג תעודת זהות. לא יזיק לבצע בדיקות נוספות על הקונה באינטרנט ולחפש למשל אם נוהלו נגדו הליכים משפטיים בעבר, אם הוא הסתבך כלכלית וכיו"ב.
4. בדיקת המסים שתידרשו לשלם
לפני המכירה עליכם להביא בחשבון תשלומים משמעותיים שבהם תידרשו לשאת במסגרת עסקת המכירה ולכלכל את צעדיכם בהתאם. בין היתר, ייתכן שתידרשו לשלם מס שבח תוך פרק זמן קצר של כחודשיים, אם אתם לא זכאים לפטור. בהנחה שאתם מעוניינים לרכוש דירה נוספת חלופית, כדאי שתיערכו לכך מראש ותבצעו תכנון מס, ולכל הפחות תדעו מה מצבכם הפיננסי לפני העסקה.
אם מאז שקניתם את הנכס אושרו תכניות שמקנות לכם זכויות בנייה נוספות, צפו להיטל השבחה שיוטל עליכם כשתבקשו למכור את הדירה. גם להיטל זה יש להיערך מבעוד מועד מבחינת התכנון הכלכלי שלכם, ויש לבדוק זאת בוועדה לתכנון ובנייה ברשות המקומית. בנוסף, יש לוודא שעל הנכס לא רובצים היטלים או אגרות אחרים למשל, היטל פיתוח כבישים, ביוב, ארנונה וכיו"ב.
אם הדירה שאתם מעוניינים למכור מושכרת, חשוב לוודא שאין בה שוכר או דייר מוגן שעלולים להערים קשיים על המכירה, וככל שקיים בדירה שוכר – מתי הוא עתיד להתפנות ממנה על פי חוזה השכירות
5. בדיקה מהי יתרת המשכנתא בנכס
טרם המכירה, יש לוודא מהי יתרת המשכנתא בנכס ולבדוק שהיא לא עולה על סכום המכירה. כדי להתכונן למכירה, חשוב לוודא במה כרוך הפירעון המוקדם של המשכנתא: עמלות, קנסות וכו'.
6. בדיקה שאין בדירה דייר מוגן או שוכר
אם הדירה הנמכרת התקבלה בירושה, יש דברים רבים שהבעלים הנוכחיים של הדירה עלול שלא להיות מודע אליהם וחייב לבדוק. למשל, אם הדירה בשכירות, חשוב לוודא שאין בה שוכר או דייר מוגן שעלולים להערים קשיים על המכירה, וככל שקיים בדירה שוכר – מתי הוא עתיד להתפנות ממנה על פי חוזה השכירות שעליו חתם עם בעלי הדירה, ושאכן קיימות לכך ערובות.
טרם המכירה חשוב שהמוכר והקונה יתאמו ציפיות לגבי לוח התשלומים הצפוי. המוכר חייב להבין האם הקונה יכול לספק תשלומים במועדים הנחוצים לו
7. תיאום ציפיות באשר ללוח התשלומים
גם אם המוכר והקונה מסכימים באופן עקרוני על ביצוע העיסקה, חיוני שטרם ביצוע המכירה הם יערכו ביניהם תיאום ציפיות על לוח התשלומים הצפוי. המוכר חייב להבין אם ביכולתו של הקונה לספק לו תשלומים במועדים הנחוצים לו. אם לדוגמה, זקוק המוכר לחצי מיליון שקל במועד מסוים לצורך רכישת דירתו החדשה, הוא חייב לערוך תיאום ציפיות עם הקונה ולוודא שיש ביכולתו לעמוד בכך, אחרת גם אם יש כוונות טובות, מפגש הרצונות של הצדדים פשוט אינו יכול להתממש.
8. היערכות כלכלית למכירה ולכיסוי הוצאותיה
הזכרנו את מס השבח ואת היטל ההשבחה, שבהם עשוי להיות מחויב מוכר הדירה. לצד אלה, לעיסקה צפויות להיות עלויות נוספות שגם אותן המוכר חייב להביא בחשבון. אלו כוללות למשל את התשלום למתווך עבור הדירה, התשלום לעורך הדין, תשלום עמלת פירעון מוקדם למשכנתא, עלויות הובלה, ביצוע שינויים בדירה, ככל שקיימות חריגות בנייה שאותן יש להסיר, תיקונים, אגרות ממשלתיות ועוד.
* הכותבת מתמחה בדיני מקרקעין, ובעלת ניסיון רב בליווי עסקות נדל"ן
** כל האמור לעיל אינו מחליף יעוץ משפטי פרטני, ויש לבחון כל מקרה לגופו
