בית המשפט לענייני משפחה בירושלים החליט לאחרונה באופן חריג לפתוח מחדש התמחרות על נכס יוקרה במרכז ירושלים, לאחר שזו הסתיימה בזכייתו של המציע הגבוה ביותר.
בפסק דינה של כבוד השופטת אורית בן דור ליבל הוחלט לאפשר סיבוב נוסף של התמחרות על הנכס. מדובר בהחלטה יוצאת דופן, שכן הליך ההתמחרות כבר הסתיים באופן רשמי בזכייתו של אחד המציעים.
ברקע ההחלטה עמדה טענת עורך דינו של אחד המציעים, כי עקב תקלה טכנית הוא לא הצליח לקבל מלקוחו הצעה גבוהה יותר, מה שגרם לו להפסיד בהתמחרות. ההחלטה על התמחרות נוספת תגדיל את שווי הנכס, ובמסגרתה תינתן ליורשי הנכס עוד הזדמנות להשתתף בהליך.
בסיום ההתמחרות הוכרז דוד כזוכה לאחר שהציע לרכוש את הנכס היוקרתי תמורת 11.2 מיליון שקל, בעוד שמואל הציע עליו 11.1 מיליון שקל
הזוכה הקפיץ את הצעתו פי 7
הנכס המדובר במרכז ירושלים היה שייך לאדם עתיר נכסים שהלך לעולמו והעביר את נכסיו הרבים ליורשיו. בין היתר, הוא הותיר 67% מהזכויות על שטח יקר ערך במרכז ירושלים. בחוות דעת שמאית שנערכה לנכס הוערך שווי הזכויות בו תחילה ב-6.3 מיליון שקל ונקבע כי לאחר מימוש זכויות הבנייה בנכס יעמוד שוויו על 7.4 מיליון שקל.
לאחר שמנהלת העיזבון פרסמה הזמנות להציע הצעות לרכישת הנכס, הוגשו ארבע הצעות, ביניהן אחת שהוגשה על ידי דוד (שם בדוי) שהציע על הנכס סך של 1.5 מיליון שקל, ואחרת שהוגשה על ידי עורך הדין שמואל (שם בדוי) שהציע על הנכס 6.2 מיליון שקל.
דוד הסכים להשוות את הצעתו לזו של שמואל כדי להשתתף בהתמחרות על הנכס, ובמקביל ביקש אחד מיורשי הנכס יוסף (שם בדוי), שיוצג על ידי עו"ד משה פרדס מירושלים, הח"מ, לשמור על זכותו להשוות את הצעתו לזו של המרבה במחיר. בסיום ההתמחרות הוכרז דוד כזוכה לאחר שהציע לרכוש את הנכס תמורת 11.2 מיליון שקל, בעוד שמואל הציע עליו 11.1 מיליון שקל.
מספר שעות לאחר זכייתו של דוד, הודיע עורך הדין של שמואל (המפסיד) כי בשל "תקלה בלתי צפויה בתקשורת" בינו לבין לקוחו השוהה בחו"ל, הוא החמיץ ההודעה קריטית עם המחיר הסופי
"הפסדתי בגלל תקלה בתקשורת"
בשלב זה נראה היה כאילו ההתמחרות הסתיימה בזכייתו של דוד, אך מספר שעות לאחר מכן הודיע עורך הדין של שמואל (המפסיד) כי בשל "תקלה בלתי צפויה בתקשורת" בינו לבין לקוחו השוהה בחו"ל, הוא החמיץ הודעה קריטית באשר למחיר הסופי שהציע בשמו.
לדבריו, בכוונת לקוחו היתה לרכוש את הנכס בסכום גבוה יותר, והוא הנחה אותו ליצור עימו קשר, כאשר יגיע מחיר הנכס ל-11.2 מיליון שקל. אולם, הוא פספס הודעה זו ולאחר שראה אותה כעבור מספר שעות הוא פנה מיד למנהלת העיזבון בבקשה לקיים התמחרות נוספת.
יום לאחר מכן הודיע עורך דין שמואל כי הוא מעלה את הצעתו על הנכס ל-11.7 מיליון שקל, כמעט כפול משווי השמאות. על רקע זה, פנתה מנהלת העיזבון לבית המשפט בבקשה למתן הוראות כדי שיורה לה האם לקיים התמחרות נוספת. אחד היורשים, יוסף, שיוצג כאמור על ידי הח"מ, תמך בעמדתו של המציע השני לפתוח מחדש את ההתמחרות ואף דרש להשתתף גם הוא בהליך ההתמחרות תוך מתן זכות ראשונה למרשו, להשוות את המחיר להצעה הגבוהה שתתקבל.
עו"ד משה פרדס, שייצג את אחד היורשים, טען כי בשל אינטרס מיקסום הרווח של בעלי הנכס וכיוון שטרם נחתם חוזה בין המציע הזוכה לבין מנהלת העיזבון, יש לאפשר פתיחת ההתמחרות מחדש
"נסיבות חריגות שמאפשרות הצעה מאוחרת"
דוד (הזוכה) התנגד לפתיחת התמחרות נוספת וטען כי הליך ההתמחרות בא לסיומו עם זכייתו. לדבריו, מתן אפשרות ליריבו לפתוח את ההתמחרות מחדש ולערוך התמחרות נוספת פוגע בעיקרון השוויון, וכן בסופיות ההליך ובאינטרס ההסתמכות שלו ושל יתר המציעים על תוצאותיו.
לדבריו, בעקבות זכייתו הוא נסוג מעיסקה אחרת, ולכן ייגרם לו נזק משמעותי אם יסכים בית המשפט לאפשר התמחרות נוספת. לעומתו טען שמואל כי יש לקיים התמחרות נוספת על הנכס, שכן טעה בתום לב ומסר על כך מיד הודעה למנהלת העיזבון.
עו"ד משה פרדס שייצג את יוסף, אחד היורשים, טען כי אינטרס מיקסום הרווח של בעלי הנכס והעובדה כי טרם נחתם חוזה בין המציע הזוכה לבין מנהלת העיזבון, בנסיבות שבהן העיסקה בכל מקרה כפופה לאישורו של בית המשפט, דבר שטרם נעשה, ובמכלול הנסיבות של מקרה זה, הרי שיש לאפשר פתיחת ההתמחרות מחדש.
במסגרת פסק דינה ציינה כבוד השופטת אורית בן דור ליבל כי במחלוקת במקרה זה עומדים שני אינטרסים מנוגדים: האינטרס של היורשים להגדיל ככל האפשר את התמורה ממכירת הנכס והאינטרס של המציע הזוכה, הנוגע לסופיות הליך המכירה.
לדבריה, במקרה זה אין הלכה מפורשת של בית המשפט העליון בסוגיה. בשורה התחתונה, קיבלה השופטת עקרונית את טיעוניהם של מנהלת העיזבון ושל עו"ד משה פרדס וקבעה כי יש לאפשר פתיחת ההתמחרות מחדש וקיום התמחרות נוספת בין שני המציעים, תוך מתן אפשרות ליורשים להשתתף גם הם בהליך ההתמחרות, אם ירצו בכך. השופטת דחתה את טענת המציע המפסיד כי הושלמה קבלת הצעתו עם רישום זכייתו בפרוטוקול ההתמחרות. זאת, בין היתר, מאחר ש"לא נכרת עם המציע הסכם מכר שאושר על ידי בית המשפט".
השופטת קבעה כי מעבר לכך שבמקרה זה לא נחתם הסכם מכר, אין מניעה להתערב ובנוסף קיימות גם נסיבות מיוחדות שמצדיקות לפתוח שוב את המכירה
"התערבות במקרים נדירים איננה כלל מוחלט"
במסגרת פסק דינה דחתה השופטת את נסיונו של הזוכה בהתמחרות להסתמך על הלכת ברכה של בית המשפט העליון (ע"א 509/00 לוי נ' ברכה) הקובעת כי התערבותו של בית המשפט בהליך מכר שנערך באופן הוגן נעשית רק במקרים נדירים ביותר.
השופטת קבעה כי מעבר לכך שבמקרה זה לא נחתם הסכם מכר (כלומר, אין מניעה להתערב) קיימות גם נסיבות מיוחדות שמצדיקות לפתוח את המכירה. היא הדגישה כי על פי פסק דין אחר של בית המשפט העליון ההתערבות במקרים נדירים בלבד איננה כלל מוחלט (ע"א 1267/16 בלו סקאי ליסינג נ' מיטבית). בפסק הדין עצמו צוין כי "בנסיבות חריגות ביותר ייתכן שיהיה מקום להיזקק אף להצעה מאוחרת אילו ניתן הסבר מניח את הדעת לאיחור ובהינתן משמעות כלכלית מיוחדת להצעה החדשה".
השופטת נימקה את החלטתה, בין היתר, בנוסח ההזמנה הגמיש להציע הצעות שפרסמה מנהלת העיזבון, ובו הדגישה שאין בכוונתה להכפיף את ההליך לדיני המכרזים ואף ציינה כי "אינה מתחייבת לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר או הצעה כלשהי". השופטת קבעה עוד כי נסיבות המקרה אכן חריגות וכי אין לשלול את ההסבר של המציע שהפסיד בהתמחרות כי סבל מכשל בלתי צפוי בתקשורת.
* הכותב, עו"ד משה פרדס, שייצג את אחד היורשים בהליך המתואר, מתמחה בדיני משפחה ומשמש, בין היתר, גם כטוען רבני
