"אינך יכול להיכנס לאותו נהר פעמיים", טען הרקליטוס, שהאמין שמהות הקיום היא זרימה מתמדת ושינויים בלתי פוסקים. מן הסתם מה שנכון לגבי הנהר, נכון לגבי החיים עצמם: קחו לדוגמה אדם שלקח משכנתא בשנות השלושים לחייו למשך 25 שנה. ככל שיחלוף הזמן, ככל הנראה מצבו הכלכלי ישתפר ויכולת ההחזר שלו תהיה גבוהה יותר, יתרת ההלוואה תלך ותפחת, הריבית במשק תשתנה ורמת הסיכון של הבנק תלך ותפחת אף היא. אם ימשיך להחזיר את ההלוואה שנטל באותם תנאים ראשוניים, יהיה בכך משום התעלמות מהשינויים הרבים שחלו לאורך הזמן. ההתעלמות הזו עלולה לעלות לו ביוקר.
"הנכס שלך שווה יותר כסף ממה שהיה שווה כשקנית אותו וגם סביבת הריבית הכללית בשוק המשכנתאות כבר לא במקום שבו היא היתה כשלקחת את ההלוואה"
שוחחנו עם יועץ המשכנתאות והפיננסים, מר אריאל אחון, על המחיר שמשלמים ישראלים רבים שמתעלמים מהשינויים שחלים לאורך הדרך וממשיכים להחזיר את ההלוואה באותם תנאים במשך עשרות שנים.
מה זה בעצם מיחזור משכנתא?
"ההגדרה הרחבה והבסיסית ביותר היא 'שינוי התנאים'. מה שאנחנו עושים זה בעצם להקפיא את המצב הקיים, לפרק אותו ולהרכיב אותו מחדש, בהתאמה לתנאים הנוכחיים".
האם מדובר בתנאים שונים מאוד מהתנאים שבהם לקחנו את המשכנתא?
"בהחלט. הרי מה קובע את ערך הכסף שאנו מלווים בתחום המשכנתאות? יש לנו למשל את אחוז המימון, את תמהיל או הרכב ההלוואה, את משך תקופת ההחזר ואת יכולת ההחזר של הלווה. כל הדברים האלה ועוד גורמים רבים אחרים משתנים לאורך הזמן.
>>> קיראו עוד בנושא: משכנתא לכל מטרה בתנאים משופרים: אוויר לנשימה בחסות הקורונה
"כשהיית בן 30 ולקחת משכנתא היתה לך יכולת החזר מסוימת אבל מאז התפתחת, קודמת בעבודה או הרמת עסק מצליח וייתכן שהיום אתה יכול כבר להחזיר יותר כסף מדי חודש. אבל מעבר לכל זה, הנכס שלך גם שווה יותר כסף ממה שהיה שווה כשקנית אותו וגם סביבת הריבית הכללית בשוק המשכנתאות כבר לא במקום שבו היא היתה כשלקחת את ההלוואה. מטבע הדברים, אם בנית את המשכנתא בצורה נכונה וחלפו כבר חמש שנים מהיום שבו קיבלת את ההלוואה, ככל הנראה אתה גם חייב לבנק פחות כסף".
אז התנאים משתנים ומן הסתם יש עוד גורמים שלא הזכרת כלל. מה בעצם אדם שמחזיר משכנתא צריך לעשות עם כל המידע הזה?
"אתן דוגמה פשוטה: אם יש לי משפחה עם משכנתא, אז במצב אופטימלי שבו המשכנתא תוכננה בצורה חכמה, אם עברו חמש שנים מהמועד שבו נלקחה הלוואה, אהיה חייב לבנק פחות כסף. במצב כזה, אני יכול לשנות את הנחות היסוד של ההלוואה הראשונית, על אחת כמה וכמה אם יוצאים מנקודת הנחה שערך הנכס גבוה יותר.
"אם נקפיד למחזר את המשכנתא כל שנתיים-שלוש בצורה חכמה, נוכל להגיע למצב שבו ההחזר על כל שקל יהיה 30 אגורות במקום 50 אגורות. כלומר, בסופו של דבר נחסוך 200,000 שקל"
"העניין הוא, שאפילו אם אחוז המימון נמוך יותר כי ערך הנכס עלה, משך הזמן להחזרת ההלוואה התקצר והסכום שנותר להחזיר השתנה, אני עדיין לא יכול לצפות מהבנק שידפוק לי בדלת ויציע לי לשפר את העמדות שלי. זה קצת כמו במצב שבו נגמרת לך חבילת הגלישה. זו האחריות הבלעדית שלך לדאוג לזה שהחבילה החדשה שתרכוש לא תהיה יקרה יותר".
כל כמה זמן יש לבדוק היתכנות לשיפור עמדות במשכנתא?
"במצב אופטימלי, אחת לשנתיים עד שלוש שנים אבל בכל מקרה חשוב להימנע ממצב שבו חלפו יותר משלוש שנים מאז הפעם האחרונה שבה בדקנו את מצב המשכנתא. במצב אידיאלי, הבדיקה תתבצע באופן שוטף והניסיון לשפר את העמדות יתבצע כל אימת שיש הזדמנות לעשות זאת.
"זו הסיבה שאחד השירותים שאנחנו מציעים במשרד שלנו כולל מעקב מתמיד אחרי המשכנתא. ברגע שבו אנחנו מזהים הזדמנות, אנחנו יוצרים קשר עם הלקוח ומתחילים לעבוד על מהלך שיוביל לחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. השירות עצמו, אגב, הוא ללא עלות".
מהי המשמעות הפרקטית של "שיפור עמדות"?
"שיפור עמדות הוא מושג שהיישום שלו משתנה מלקוח ללקוח, כשכל מקרה נבחן לגופו. באופן כללי המשמעות היא לשדרג את המשכנתא ולהתאים אותה לתנאים החדשים. ניצול נכון של הריביות במשק ברגע המדויק בזמן, יכול להוביל לצמצום משמעותי של ההחזר הכולל, קיצור תקופת ההחזר ואפילו צמצום ההחזר החודשי.
"בוא נאמר שלקחתי משכנתא של מיליון שקל ואני יודע שההחזר לכל שקל הוא 50 אגורות. כלומר לקחתי מיליון שקל ובסופו של דבר אני אחזיר לבנק מיליון וחצי שקל תוך 30 שנה.
"אם נקפיד למחזר את המשכנתא כל שנתיים-שלוש בצורה חכמה ונכונה, נוכל להגיע למצב שבו ההחזר על כל שקל יהיה 30 אגורות במקום 50 אגורות. כלומר, בסופו של דבר נחסוך 200,000 שקל. מעבר לזה, אני יכול בתכנון נכון לגרום לכך שהלווה יסיים להחזיר את המשכנתא הרבה לפני גיל הפרישה ובכל מקרה לפני מועד הסיום המקורי של המשכנתא. זוהי, אגב, גם כן אחת השאיפות המרכזיות שלי בתהליכים של מיחזור משכנתא".
כשאתה מזהה הזדמנות לשפר עמדות, אתה מגיע לבנק ופשוט שואל אם אפשר לשנות את התנאים?
"בשום אופן לא. בוא נתחיל מזה שאני לא שואל את הבנק. מדובר בצורת מחשבה שונה לגמרי. לקוחות הבנקים רגילים להגיע לבנק עם ראש שפוף ולקבל את כל מה שהבנק אומר ביראת קודש. יועצי משכנתאות, שמבינים את המשחק הפיננסי, יודעים שהבנק רוצה לתת כסף. זה השירות שלו בעצם. לכן, אני יודע שאני יכול לבוא לבנק בדרישות.
"חשוב להדגיש שיש אינספור משחקים שניתן לבצע במשכנתאות אבל הסוד הוא לבנות את המשכנתא מראש בצורה חכמה"
"אתן דוגמה פשוטה הממחישה את מהות העבודה שלי בכל מה שקשור למיחזור משכנתאות: אחרי שזיהינו הזדמנות והגדרנו תנאים חדשים המתאימים למצבנו הנוכחי, אני יודע איך אני רוצה שהמשכנתא תיראה. אז בוא נגיד עכשיו שלא מדובר במשכנתא אלא בטלפון חדש. אם תיכנס לחנות טלפונים עם 3,000 שקל ותגיד שאתה רוצה שימכרו לך טלפון, רוב הסיכויים שימכרו לך תמורת 3,000 שקל את הטלפון שמעוניינים למכור לך, כשלא תמיד מדובר בטלפון שאתה צריך או רוצה.
"לעומת זאת, אם תדע מראש שאתה מעוניין בטלפון ספציפי ותתחיל להסתובב בין חנויות טלפונים עם הדרישות הספציפיות שלך, בסופו של דבר תמצא את ההצעה המשתלמת והאטרקטיבית ביותר וגם רוב הסיכויים שתמצא עסקה בפחות מ-3,000 שקל".
וזה מה שאתה עושה עם משכנתאות?
"בדיוק. אני לא נותן למישהו אחר להחליט בשביל הלקוח שלי. אני בונה יחד איתו את המשכנתא המתאימה לו ביותר ומתחיל לעשות מכרז ריביות בין מספר בנקים. במוקדם או במאוחר אמצא את הבנק שבו יסכימו לקבל אותי עם כל הדרישות שלי".
באיזה שלב אתה ממליץ להתחיל למחזר את המשכנתא?
"כפי שאמרתי, אני ממליץ להישאר ערניים לאורך כל חיי המשכנתא ולבדוק האם ניתן לשפר עמדות מדי שנתיים, החל ממועד לקיחת ההלוואה. חשוב להדגיש שיש אינספור משחקים שניתן לבצע במשכנתאות אבל הסוד הוא לבנות את המשכנתא מראש בצורה חכמה. זו הסיבה שאני תמיד מעדיף להתחיל לעבוד עם לקוחות עוד לפני שהם לוקחים משכנתא, אם כי גם משכנתאות שתוכננו בצורה שרחוקה מלהיות אופטימלית, תמיד ניתן לשפר ולשדרג עם הזמן. באותה נשימה אני יכול להגיד, שגם אם יש משכנתא עם תנאים מצוינים, זה לא אומר שאי אפשר יהיה לשדרג את התנאים בהמשך הדרך.
"אם הלקוח התרגל להחזיר 5,000 שקל מדי חודש אבל המצב הכלכלי שלו הורע וכעת הוא יכול להחזיר רק 3,600 שקל, השאיפה שלי תהיה להקטין את ההחזר החודשי כדי שהמשפחה לא תגיע למחנק"
"אני רוצה שהלקוחות שלי יסיימו להחזיר את ההלוואה הרבה לפני העשור השביעי לחיים שלהם. אני יודע שלרבים זה יישמע כמו מדע בדיוני אבל זה בפירוש לא. פעם אחרי פעם אני מקבל תגובות נדהמות כשאני מבשר ללקוחות שלי שבעקבות מספר מהלכים פשוטים, הצלחנו לחסוך להם למעלה מ-200,000 שקל. בהקשר הזה חשוב לי להוסיף שלא תמיד השינויים שאנחנו מבצעים בתנאי ההחזר מורגשים על ידי הלקוח. כלומר, ייתכן מאוד שסכום ההחזר החודשי יישאר בדיוק כפי שהיה ובכל זאת על ידי שינוי הריביות ושינוי ההרכב, נצליח לקצר את משך תקופת ההחזר או את סכום ההחזר הסופי".
עד כה דיברנו רק על מקרים שבהם יכולת ההחזר שלנו משתפרת ועל מצבים שבהם מלכתחילה תכננו את המשכנתא בצורה נכונה. מה לגבי מצבים פחות אופטימליים?
"כפי שציינתי, מה שעומד לנגד עיני יועץ המשכנתאות זה לשפר עמדות אבל תמיד בהתאמה ללקוח. לכן, אם לדוגמה הלקוח התרגל להחזיר 5,000 שקל מדי חודש אבל המצב הכלכלי שלו השתנה לרעה וכעת הוא יכול להחזיר רק 3,600 שקל, אז השאיפה שלי תהיה להקטין את ההחזר החודשי כדי שהמשפחה לא תגיע למצב של מחנק שעלול להביא אותה לסף קריסה. עם זאת, זה לא אומר בהכרח שנצטרך להאריך את תקופת ההחזר.
"תכנון נכון וחכם של המשכנתא יכול להוביל למצב שבו אפילו אם מדי חודש נחזיר פחות כסף ממה שהחזרנו עד כה, עדיין לא נצטרך להמשיך לשלם במשך תקופה ארוכה יותר. למעשה, כבר הצלחנו לייצר מצבים שבהם הקטנו את סכום ההחזר החודשי מבלי לשנות את סכום ההחזר הכללי".
לסיום, מהו המסר הכי חשוב שיש לך להעביר לציבור בנושא הזה?
"אני רוצה שאנשים יבינו דבר חשוב אחד: משכנתא היא לא חתונה קתולית. המשמעות היא שמי שמעוניין לשמור על הכסף שלו בבנק ולהימנע מתשלומים מיותרים צריך להימצא בשאיפה מתמדת לשיפור עמדות במשכנתא. אם להשתמש בשפה מעט בוטה, אז מי שלא בודק היתכנות לשינוי תנאי המשכנתא שלו באופן קבוע, הוא פשוט פראייר כלפי עצמו וכלפי המשפחה שלו".
