חשוב לדעת: המדינה עשויה לגבות מכם מס על קנייה או מכירה של נכס נדל"ן שקיבלתם בירושה

אם אתם קונים, מוכרים או יורשים דירה, חנות או כל נכס מקרקעין שהוא, ייתכן שהמדינה תגבה מכם אחד מתוך שלושת סוגי המס הבאים החלים על מקרקעין:

מס רכישה

זהו מס שמשלם מי שרוכש דירה (או נכס נדל"ן אחר). מס הרכישה  מחושב כאחוז מסוים מתוך סכום הרכישה, וגובה האחוז נקבע בהתאם להגדרת סוג הנכס ובהתאם לנכסים הנוספים אשר בבעלותכם.

מס שבח

זהו מס החל על מי שמוכר נכס. מס השבח מוטל רק על הרווח שנעשה בעת המכירה. כלומר, כאשר קניתם את הנכס שילמתם סכום  Xוכאשר מכרתם קיבלתם את הסכום הזה ועוד Y. המס יוטל על Y, שהוא ההפרש בין הקנייה למכירה. אם לא היה רווח בעת המכירה, לא יוטל מס שבח. יש לציין כי גם ההוצאות עבור הנכס ששילמתם, דוגמת שכר טרחת עורך דין, שיפוץ כללי וכדומה, יובאו בחישוב לשם הקטנת מס השבח, ולפיכך חשוב מאוד לשמור את חשבוניות התשלום בגין הוצאות אלו.

לצורך חישוב מס שבח על נכס שהתקבל בירושה, יום רכישת הנכס (שבו מוערך שווי הנכס) נקבע כמועד שבו המוריש רכש אותו ולא המועד (והשווי) שבו קיבלתם את הנכס בירושה

היטל השבחה

אם הוספו לנכס שרכשתם זכויות בנייה כלשהן, למשל תוספת חדר, סגירת מרפסת, עליית גג, תוספת קומה וכדומה, הרי שכפועל יוצא מכך ערך הנכס שלכם עלה, גם אם לא מימשתם את תוספת הזכויות, ויוטל עליכם לשלם היטל השבחה. על פי חוק, היטל ההשבחה חל על המוכר.

כדי לתת תשומת לב לטעות נפוצה שיש להיזהר ממנה: אף אם נרשם בחוזה המכר של הנכס כי הרוכש הוא שיישא בעלות היטל ההשבחה, הרי שאין בכך ולא כלום לחובת המוכר כלפי הרשות מכוח החוק, והרשות רשאית לתבוע את המוכר בתשלום זה ככל וזה לא שולם על ידי הרוכש.

אם בכוונתכם למכור נכס שהתקבל בירושה, התייעצו קודם לכן עם עורך דין המתמחה בדיני ומיסוי נדל"ן ובידקו האם אתם זכאים להקלה או לפטור ממס

כיצד מחושב מס שבח על נכס שהתקבל בירושה?

אם ירשתם דירה, חנות או שטח קרקע פנויה, הרי שהעברת הנכס לרשותכם אינה נחשבת עסקת מקרקעין ואין עליה מיסוי (מס רכישה או היטל השבחה). אתם נכנסים לנעלי המוריש ויורשים עם הנכס את כל הזכויות והחובות שהיו לו. יחד עם זאת, בעת מכירת הנכס שהתקבל בירושה, תידרשו לשלם את מס השבח.

>>> קיראו עוד בנושא ירושה: הידעתם? לידועים בציבור יש זכויות בירושה של בן הזוג שנפטר

לצורך חישוב מס שבח על נכס שהתקבל בירושה, יום רכישת הנכס (שבו מוערך שווי הנכס) נקבע כמועד שבו המוריש רכש אותו ולא המועד (והשווי) שבו קיבלתם את הנכס בירושה. כלומר, חישוב מס שבח יהיה לפי יום הרכישה ולא לפי יום ההורשה. לכן, אם בכוונתכם למכור נכס שהתקבל בירושה, התייעצו קודם לכן עם עורך דין המתמחה בדיני ומיסוי נדל"ן ובידקו האם אתם זכאים להקלה או לפטור ממס.

דירת מגורים המזכה מפטור ממס שבח היא דירה שבנייתה הסתיימה, היא שייכת לאדם יחיד (לא לתאגיד או לחברה) והיא שימשה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירתה

באילו תנאים ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח על מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה?

חוק מיסוי מקרקעין קובע מספר תנאים לפטור ממס שבח בעת מכירה של ״דירת מגורים מזכה״. דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה הסתיימה, היא שייכת לאדם יחיד (לא לתאגיד או לחברה) והיא שימשה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירתה.

במקרה של דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה, צריכים להתקיים מספר תנאים לקבלת הפטור ממס שבח:

1. פטור ממס יינתן כאשר היורש שמבקש למכור את הנכס הוא בן הזוג או צאצא של המוריש, או בן זוג של הצאצא.
2. הפטור יינתן במקרים שבהם למוריש היתה בבעלותו דירת מגורים אחת בלבד לפני שהלך לעולמו.
3. פטור ממס שבח יינתן בכל מקרה שבו המוריש, אילו היה בין החיים והיה מחליט למכור את הדירה, היה זכאי בעצמו לפטור ממס שבח. הזכאות הזו עוברת אל המוריש, יחד עם הירושה.

הפטור אינו אישי לכל יורש, אלא, כפי שפסק בית המשפט, חל על הדירה כולה. לכן, אם סכום המכירה עבר את תקרת הפטור, המס יתחלק בין כל היורשים. חשוב גם לציין כאן שהפטור לתשלום ממס שבח עבור נכס מירושה (או חוסר הזכאות לפטור), אינו פוגע בפטור האישי שיש לכל אדם כבעל דירה יחידה, כאשר הוא רוצה למכור את דירתו (זו שרכש בעצמו וללא קשר לדירה שירש).

אם מצאתם את עצמכם יורשים דירה ומבקשים למכור אותה, כשכבר יש בבעלותכם יותר מדירת מגורים אחת (פרט לדירה שירשתם), פנו מיד לעורך דין המתמחה בדיני ומיסוי נדל"ן

האם יורש שבבעלותו יותר מדירה אחת זכאי לפיטור על דירה שירש?

אם ליורש יש בבעלותו יותר מדירה אחת, הוא אינו עומד בתנאים לקבלת פטור ממס שבח בזמן מכירת הדירה שירש. יחד עם זאת, ישנה אפשרות להפחית את המס באמצעות חישוב לינארי. על כן, אם מצאתם את עצמכם יורשים דירה ומבקשים למכור אותה, כשכבר יש בבעלותכם יותר מדירת מגורים אחת (פרט לדירה שירשתם), פנו מיד לעורך דין המתמחה בדיני ומיסוי נדל"ן ובידקו כיצד תוכלו למקסם את הקלת המס.

כיצד מחושב מס שבח על מכירת נכס שהתקבל בירושה ואינו דירת מגורים?

אם ירשתם נכס מקרקעין שאינו דירת מגורים, כמו למשל חנות, משרד, קרקע חקלאית או בניין, יהיה עליכם לשלם מס שבח על רווחי המכירה. יחד עם זאת, ישנה אפשרות להכיר בהוצאות שהוצאו על הנכס לאורך השנים בעת חישוב המס. המס יחושב מיום הרכישה של הנכס ועד יום המכירה, לפי מדרגות המס ואחוז המס שהיו רלוונטיים בכל תקופה.

להבדיל ממיסוי מבנים, כאשר מדובר על קרקע, מס שבח מחושב לפי שווי החלקה כולה, גם אם נמכר רק חלק ממנה

האם יש לשלם מס שבח בעת מכירה בין יורשים?

נניח שיש לכם אח ואחות וירשתם ביחד איתם דירת מגורים. אתם ואחיכם מעוניינים למכור את חלקכם בדירה לאחותכם והיא רוצה לקנות אותו. אם אתם עומדים בכל התנאים של פטור ממס שבח, תהיו זכאים לפטור כמו במכירה לאדם שאינו יורש. מס רכישה יחול רק על החלקים שאחותכם רכשה מכם.

כיצד מחושב מס השבח על מגרש לא בנוי שהתקבל בירושה?

גם על מכירת מגרש לא בנוי מוטל מס שבח בשיעורים רגילים, וניתן לקזז ממנו הוצאות שהוצאו עליו. להבדיל ממיסוי מבנים, כאשר מדובר על קרקע, מס שבח מחושב לפי שווי החלקה כולה, גם אם נמכר רק חלק ממנה.

במקרה שבו אושרו תכניות בנייה לחלקה על ידי הוועדה המקומית, ייתכן שהמוכר יידרש לשלם גם היטל השבחה. למשל, אם בעת רכישת הקרקע היה היתר לבניית שתי יחידות דיור ולפני המכירה כבר ניתן היתר לבנות שש יחידות דיור, יוטל היטל השבחה בגובה 50% משווי ההשבחה. את היטל ההשבחה יידרש לשלם המוכר של השטח, גם אם קיבל אותו בירושה. גם במקרה זה, ישנם מקרים שבהם ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה. למשל, אם מדובר על קרקע באזורי שיקום או השבחה לצורך שימוש בתור דרך ציבורית.

לסיכום, אם קיבלת נכס בירושה ואתם עומדים למכור אותו, התייעצו עם עורך דין המתמחה בדיני ומיסוי נדל"ן כדי לבדוק מה צפוי להיות גובה מס השבח וכיצד ניתן לקבל פטור ממס או הקלה בגובה המס. 

משרד עורך דין איתיאל היקרי מתמחה בדיני נדל"ן ובייעוץ משפטי בעת מכירת נכסים שהתקבלו בירושה, פירוק שיתוף ומכר מרצון