יותר משנה חלפה מאז שמגיפת הקורונה הגיעה לישראל ונראה כי אין תחום אחד בחיים היומיומיים שלא הושפע מהשלכות המשבר. בין השאר, ניתן לראות בחודשים האחרונים התעניינות עצומה בקרב ציבור הגמלאים באפשרות של לקיחת משכנתא הפוכה. שוחחנו עם יועץ המשכנתאות והפיננסים, מר אריאל אחון, על הגורמים לתופעה, על האפשרויות השונות ועל כל מה שחשוב להביא בחשבון לפני שמבקשים משכנתא בגיל השלישי.
"זה לא סוד שגיל מבוגר יכול להגביל את גובה הסכום שנוכל ללוות ומובן שגם להקטין את הסיכוי שבכלל נוכל לקבל הלוואה", פותח אחון. "למשכנתא באופן כללי יש מספר מאפיינים, כשבראש ובראשונה מדובר בגיל של הלווה. ברוב הבנקים בימינו ניתן לקבל משכנתא שניתן יהיה להחזיר אותה עד גיל 80 ובמקרים מאוד חריגים עם אישור מאוד מיוחד, תוכל גם להחזיר את ההלוואה עד גיל 84 אבל לא מעבר.
>>> קיראו עוד: על החשיבות העצומה של מיחזור משכנתא
"בכל מקרה, אין באמת טעם להגיש בקשה למשכנתא אחרי גיל 70, שזה המועד האחרון שניתן לקבל בו משכנתא. האמת היא שבאופן כללי לא ממש מקובל לתת משכנתא לאנשים בעשור השביעי לחיים, למעט במקרים שבהם ישנה יכולת החזר ברורה ולפיכך הסיכון של הגורם המלווה נמוך יחסית".
בגלל ביטוח החיים?
"יש פה באמת את העניין של ביטוח החיים שהוא דבר מאוד קריטי. אנחנו מחויבים בביטוח חיים למעט מקרים מאוד מאוד ספציפיים ומן הסתם ככל שאנחנו מזדקנים, היכולת שלנו לקבל ביטוח חיים בעלות הגיונית, או בכלל לקבל ביטוח חיים, מצטמצמת. ככל שאנחנו מזדקנים, אנחנו סובלים מיותר מחלות רקע, הסיכוי שנסבול מתחלואות שונות גבוה יותר וכל זה מיתרגם לפרמיה גבוהה יותר.
"יש כאלה שרוצים פשוט לעזור לילדים שרוצים לקנות דירה, ללמוד לימודים גבוהים או להתחתן. יכול גם להיות שההלוואה תהיה לצורך עניינים בריאותיים. אם לדוגמה יש צורך לעבור ניתוח יקר בארץ או בחו"ל"
"אבל ביטוח החיים הוא לא הסיבה היחידה. צריך להבין שבגילאים מבוגרים בדרך כלל יש גם ירידה בהכנסות. סביר להניח שאדם בגיל 70 יכניס פחות כסף ממה שהכניס בגיל 40 או 50. מצד שני, דווקא בגילאים האלה, יש הרבה מאוד מקרים שבהם נצטרך סכומים רציניים יחסית של כסף. כלומר, העובדה שיצאנו לפנסיה לא אומרת שההוצאות שלנו יהיו קטנות יותר. בדרך כלל ההפך הוא הנכון".
למה בעצם בגילאים מבוגרים יש צורך במימון של הוצאות גדולות?
"יש שורה ארוכה של סיבות לתופעה הזו. על קצה המזלג אני יכול להגיד לך שיש כאלה שנמצאים במצב טוב יחסית ובסך הכל מעוניינים להשקיע ברכישה של נכס נוסף על מנת להגדיל את הפנסיה שלהם בשנים הקרובות. בדיוק כך יש גם כאלה שרוצים פשוט לעזור לילדים או לנכדים שרוצים לקנות דירה, ללמוד לימודים גבוהים או להתחתן. יכול גם להיות שההלוואה תהיה לצורך עניינים בריאותיים. אם לדוגמה יש צורך לעבור ניתוח מורכב בארץ או בחו"ל או לקבל טיפול רפואי יקר שלא נמצא בסל התרופות, ייתכן בהחלט שהלוואה תהיה הפתרון היחידי".
ומן הסתם יש גם מקרים שבהם מטרת המשכנתא היא לסייע בהחזרת חובות.
"לצערי, גם זה קורה, על אחת כמה וכמה בשנה האחרונה. משבר הקורונה הוביל משפחות רבות לקשיים כלכליים ולכן יש כאלה שזקוקים באופן לא צפוי לכמה מאות אלפי שקלים. באותה נשימה אני יכול לספר שיש גם גמלאים שמעוניינים לקחת משכנתא כדי לעבור למגורים במסגרת של דיור מוגן.
"הצורך לגייס כסף עומד מול בעיית גיל מבוגר עם יכולת החזר נמוכה יחסית, כאשר סכום ההלוואה גבוה ביחס למספר השנים שניתן לפרוס את ההחזר"
"האמת היא שזה לא ממש משנה לאיזו מטרה לוקחים את המשכנתא. מובן שאם מגיע אלי לקוח שמעוניין לרכוש רכב יוקרה, רוב הסיכויים שאנסה לשכנע אותו לוותר על החלום. אבל בדרך כלל מדובר בסיבות הגיוניות".
אם כן, נוצר מצב שבו פנסיונרים זקוקים להרבה מאוד כסף, אבל הבנקים לא ששים לספק אותו.
"בדיוק. מצד אחד הצורך הוא לגייס כסף אבל קיימת בעיית גיל מבוגר עם יכולת החזר נמוכה יחסית, כאשר סכום ההלוואה גבוה ביחס למספר השנים שניתן לפרוס את ההחזר. בסופו של דבר כל זה הוביל למצב שבו יש צורך אקוטי בשוק לפתרונות פיננסיים משביעי רצון. הקורונה חידדה את הצורך הזה והובילה לכך שהגופים שמספקים את הפתרונות האלה מקבלים יותר ויותר פניות בחודשים האחרונים".
אנחנו מדברים על גופים לגיטימיים לחלוטין?
"כמובן. אנחנו מדברים על גופים מוכרים שמספקים פתרונות המבוססים על משכון של נכס קיים. אם כי יש להדגיש בהקשר הזה שיש גם מצבים שבהם אפשר להשתמש במנגנונים האלה כדי להשלים רכישה של נכס. זה אמנם הרבה פחות שכיח אבל אפשרי בהחלט".
"יש מספר חברות ביטוח ובנקים שמאפשרים לקחת הלוואה בקרן וריבית. זה אומר שאני יכול לקחת הלוואה ל-10, 20 ואפילו 30 שנה ולשלם את ההחזרים בדיוק כמו במשכנתא רגילה - קרן וריבית"
כיצד הפתרונות הללו מיושמים בעצם?
"בסך הכל קיימות שלוש אפשריות מרכזיות: האפשרות הראשונה היא חדשנית ולא הרבה גופים מספקים אותה, אך נכון להיום יש מספר חברות ביטוח ובנקים שמאפשרים לקחת הלוואה בקרן וריבית. זה אומר שאני יכול לקחת הלוואה ל-10, 20 ואפילו 30 שנה ולשלם את ההחזרים בדיוק כמו במשכנתא רגילה - קרן וריבית. זה פתרון נהדר עבור אנשים שיש להם יכולת לעמוד בהחזרים באופן שוטף ולכרסם את ההלוואה מחודש לחודש כאילו שהם בני 30 או 40".
ואם אין לי יכולת החזר של אדם בן 30?
"במצבים האלה, ניתן לפנות לגופים שמספקים פתרונות בצורת בלון. הכוונה היא להלוואה שאנחנו יכולים לשלם בה מדי חודש רק את הריבית על הסכום או פשוט לצבור את הריבית. במילים אחרות, בלון מלא או בלון חלקי.
"משכנתא במסלול של בלון חלקי היא משכנתא שבה הלווה משלם מדי חודש רק את הריבית ובסופו של התהליך, אחרי 20, 30 או אפילו 40 שנה, יש לנו אותו הסכום שהיה לנו בתחילת הדרך. האפשרות השנייה היא לצבור את הריבית".
באפשרות השנייה אנחנו בעצם מגדילים את החוב?
"האפשרות השנייה מתאימה יותר לאנשים שנקלעו לקשיים. בוא נאמר שלוויתי עכשיו חצי מיליון שקל במסלול שבו אני לא משלם כלום בזמן שהריבית מצטברת. בעצם נוצר מצב שבו הגורם המלווה גובה ריבית על הריבית. בגלל זה קוראים לזה 'ריבית דריבית'. בסופו של דבר החוב רק הולך ותופח ועשוי להיווצר מצב שבו בסוף התקופה, ללווה לא יהיה מה להוריש לילדים שלו. זה אגב המקום לציין שאני מאמין בכך שיש חשיבות עליונה לערב את המשפחה בהחלטות שנוגעות למשכנתא בגיל השלישי וכבר קרו מקרים מאוד לא נעימים שניתן היה למנוע לו רק היו מערבים את הילדים".
מה למשל?
"כפי שציינתי, עלול להיווצר מצב שבו ההורים לקחו משכנתא מבלי שהילדים היו מודעים לכך והחוב רק הלך ותפח עם השנים. בסופו של דבר ההורים הלכו לעולמם והילדים נדהמו לגלות שאין להם ירושה. אם ההורים היו מערבים את הילדים, ייתכן מאוד שהילדים היו מתנגדים למהלך הזה כי מטבע הדברים יש לו השפעות שנוגעות גם לחיים שלהם ולעתידם. לעתים הילדים ירצו לסייע להורים להחזיר את ההלוואה וזה יכול להשפיע על סוג ההלוואה ועל תנאי ההחזר הרלבנטיים ללווה.
"כבר יצא לי לראות לא מעט מקרים שבהם נלקחה משכנתא בתנאים שהתאימו לגורם המלווה הרבה יותר משהתאימו ללווה. ההייעוץ צריך לכן להתקבל מאיש מקצוע שרואה לנגד עיניו אך ורק את טובתו של הלקוח"
"למעשה, זו לא רק המלצה. נכון להיום רוב גופי המימון מעוניינים לקבל אישור לכך שהילדים מודעים לעובדה שההורה לקח משכנתא. אם מדובר באדם מבוגר מאוד, יכול להיות שהוא יצטרך לספק אישור של פסיכוגריאטר כדי לנטרל מצב שבו ניתנת הלוואה לאדם שאינו כשיר. הדרישה הזו מאוד הגיונית כי כבר נעשו נסיונות לנצל אנשים שסבלו מדמנציה".
מהו הדבר החשוב ביותר שאנשים ששוקלים לקחת משכנתא בגיל השלישי צריכים לדעת?
"הדבר החשוב ביותר הוא להתייעץ עם איש מקצוע, שלא עובד מטעם הגורם המלווה. זהו למעשה הדבר החשוב והקריטי ביותר בתהליך. צריך להבין שיש הרבה מאוד מידע בנושא שזמין לכל אחד בפורומים, באתרים ייעודיים, בקבוצות פייסבוק ובמגוון פלטפורמות אחרות. הבעיה היא שלהסתמך על מידע ממקור לא אמין לפני לקיחת משכנתא, זה פחות או יותר כמו להסתמך על עצות מגורמים לא מוכרים ברשת לפני קבלת החלטה על טיפול רפואי.
"חשוב להדגיש שיש אנשי מקצוע רציניים שמספקים ייעוץ מקצועי אבל השאלה היא את מי הם משרתים. כבר יצא לי לראות לא מעט מקרים שבהם נלקחה משכנתא עם תנאים שהתאימו לגורם המלווה הרבה יותר משהתאימו ללווה. לכן, השאיפה שלנו צריכה להיות שהייעוץ יתקבל מאיש מקצוע שרואה לנגד עיניו אך ורק את טובתו של הלקוח.
"חשוב במיוחד לדעת למפות את הצרכים באופן המדויק ביותר, לנתח את יכולת ההחזר, להבין את ההשלכות של כל מסלול ואף פעם לא להתפשר על פחות מהאפשרות המתאימה ביותר"
"צריך גם להפנים שכל הפתרונות שהזכרתי ופתרונות נוספים מסוגם דורשים תכנון קפדני ומדויק. אנחנו חייבים להבין מה נכון עבורנו, במה נוכל לעמוד ובמה לא, כיצד התנאים של ההלוואה ישפיעו על החיים שלנו ועל חיים המשפחה שלנו ואילו גופים רלבנטיים בכלל לצרכים שלנו. לא אחת מגיעים אלי לקוחות עם דרישות מסוימות, שרק מעוניינים שאסייע להם לקבל את המשכנתא שהחליטו עליה ולאחר בחינה מדוקדקת של הדברים, אני מגלה שמדובר במשכנתא שבכלל לא רלבנטית עבורם".
אני מניח שכל העצות האלו "נכתבו בדם"?
"בפירוש. בהרבה מאוד מקרים, שאפשר להגדיר אפילו כטראגיים, ההחלטה לוותר על הליווי המקצועי עלתה מאוד ביוקר. אנשים שלא מכירים את העולם הזה עלולים למצוא את עצמם במצוקה רצינית ובסופו של דבר למכור את הנכס שבבעלותם או אפילו את הנכס של ההורים שלהם. יש גם כאלה שבעקבות מצוקה כלכלית חמורה פנו לגורמים הלא נכונים ולקחו הלוואה בתנאים דרקוניים שרק החמירו את מצבם.
"אז אם לסכם, קיימות כמה אפשרויות משכנתא שמתאימות ללווים בעשור השביעי לחייהם. אולם, חשוב מאוד להימנע מקבלת החלטות ללא ליווי של איש מקצוע ובעיקר להיזהר מעצות של 'מביני עניין' או של בעלי אינטרסים. חשוב במיוחד לדעת למפות את הצרכים באופן המדויק ביותר, לנתח את יכולת ההחזר, להבין את ההשלכות של כל מסלול ואף פעם לא להתפשר על פחות מהאפשרות המתאימה ביותר".
