בעלי נכסים רבים לא מודעים לכך שישנו הבדל משמעותי בין מצב שבו אנחנו מגישים בקשה לקבלת משכנתא לרכישת נכס ראשון או יחיד, לבין מצב שבו אנחנו מגישים בקשה לקבלת משכנתא עבור נכס שמיועד להשקעה (כל נכס נוסף). כפועל יוצא מכך, אנחנו עלולים לבצע מהלכים שגויים שבהמשך הדרך יעלו לנו ביוקר. בכתבה שלפניכם אענה על שאלות נפוצות בנושא, אסביר מהם ההבדלים המרכזיים בין שני המצבים ואתייחס לאתגרים המרכזיים שעלינו לעמוד בהם בבואנו לקבל הלוואה לרכישת נכס להשקעה.
כשמדובר ברכישה של נכס להשקעה, גם במקרה הטוב ביותר, הבנקים יוכלו לספק לנו עד 50% מימון אבל לא מעבר לכך
מהו ההבדל המרכזי בין משכנתא לרכישת נכס ראשון לבין משכנתא לרכישת נכס להשקעה?
אמנם לאדם מן השורה ההבדל בין שני המצבים הנ"ל לא נראה גדול במיוחד במבט ראשון, אך מדובר למעשה בשתי קטגוריות שונות. כך לדוגמה, במצב אופטימלי כשמבקשים משכנתא לרכישה של נכס ראשון או יחיד, ניתן לקבל עד 75% מימון. מובן שלא מדובר בכל המקרים וברור שכל מקרה נבחן לגופו. אך בתנאי מעבדה, ניתן להגיע למצב שבו הרוכש יצטרך לגייס הון עצמי של 25% בלבד משווי הנכס.
לעומת זאת, כשמדובר ברכישה של נכס להשקעה, גם במקרה הטוב ביותר, הבנקים יוכלו לספק לנו עד 50% מימון אבל לא מעבר לכך. מדובר מן הסתם על הבדל משמעותי ביותר שבא לידי ביטוי במאות אלפי שקלים.
בסופו של דבר מדובר באירוע מס. המשמעות היא שיש תצהירים כאלה ואחרים שעל הרוכשים נכס להשקעה לחתום עליהם ודיווחים מסוימים שעליהם להעביר לרשויות המס
האם חובה על הלווה להצהיר בפני הבנק על כך שההלוואה מיועדת לרכישת נכס להשקעה?
נקודה חשובה נוספת שעלינו להבין נוגעת לכך שבסופו של דבר מדובר באירוע מס. המשמעות היא שיש תצהירים כאלה ואחרים שעל הרוכשים לחתום עליהם ודיווחים מסוימים שעליהם להעביר לרשויות המס. גם אם לא נדווח לבנק, המידע הזה יגיע במוקדם או במאוחר לכל הגורמים המעורבים. הדבר האחרון שאנחנו רוצים שיקרה הוא לקבל שיחת טלפון זועמת או חלילה דפיקה בדלת ולגלות שאנו נושאים חוב ושדיווחנו דיווח כוזב לגורם כזה או אחר.
השחקנים החדשים בשוק ההלוואות פונים בעיקר למשקיעים ועל ידי תכנון נכון של הבקשה ושל המשכנתא הדרושה, ניתן לרתום את המגמה הזו לטובתנו
האם הגורמים החוץ בנקאיים רשאים להעניק לנו מימון גבוה יותר?
כפי שציינתי, הבנקים יכולים לספק עד 50% מימון אבל לא מעבר לכך כשמדובר בהלוואה לצורך רכישה של נכס להשקעה. אך חשוב בהחלט לזכור שישנם גורמי מימון חוץ בנקאיים, כמו חברות ביטוח או קרנות מימון למשל.
קיראו עוד בנושא >>> מעוניינים לקחת משכנתא? אל תצאו לדרך לפני שתקראו את הכתבה הזו
כמו כן, חשוב להבין שהשוק בישראל הוא שוק שמסביר פנים למשקיעים ושהתחרות על המשקיעים נמצאת היום בפריחה. עדות לכך ניתן למצוא בעובדה שישנם גורמים חוץ בנקאיים שמציעים מימון בגובה של 60% משווי הנכס ובמקרים מסוימים זה עשוי להגיע אפילו עד 80% משווי הנכס (בסביבת ריבית דומה לזו של הבנק), בתלות ביכולת ההחזר של הלווה כמובן.
גם בהקשר הזה חשוב מאוד להדגיש כי כל מקרה נבחן לגופו אך באופן עקרוני נכון לכתיבת שורות אלו, ישנה אפשרות ללווים מסוימים לקבל מימון בשיעור של עד 80% משווי הנכס. המשמעות היא שכל שיהיה עליהם לעשות זה לגייס הון עצמי בגובה של 20% משווי הנכס. השחקנים החדשים בשוק ההלוואות פונים בעיקר למשקיעים ועל ידי תכנון נכון של הבקשה ושל המשכנתא הדרושה, ניתן לרתום את המגמה הזו לטובתנו.
כל בקשה להלוואה תיבדק לכל הפחות בשבע עיניים. אף גורם, בנקאי או חוץ בנקאי, לא מעוניין להלוות כסף למשקיע שבסופו של דבר ייפול כיוון שלקח על עצמו יותר מדי
אליה וקוץ בה
מצד אחד, השוק אכן מעוניין לעודד יזמים ומשקיעים וישמח לסייע לכם לרכוש נכס להשקעה. מצד שני, כל בקשה להלוואה תיבדק לכל הפחות בשבע עיניים. אף גורם, בנקאי או חוץ בנקאי, לא מעוניין להלוות כסף למשקיע שבסופו של דבר ייפול כיוון שלקח על עצמו יותר מדי. זוהי הסיבה בגינה הגורמים השונים מבצעים אינספור בדיקות שחובה עלינו להגיע אליהן מוכנים וערוכים.
בין השאר, הגורם המלווה יבדוק את ההיתכנות שהנכס יושכר, בכמה כסף הוא יושכר, כיצד הרכישה של הנכס תשפיע על המצב הפיננסי של המשקיע, האם יצליח להתמודד עם תקופות שבהן הנכס לא יהיה מושכר, כיצד נראית ההתנהלות הפיננסית שלו לאורך השנים והרשימה עוד ארוכה.
התכנון המשפטי צריך להיות כל כך מדוקדק, שיציאה לדרך לעסקת נדל"ן מבלי להיעזר בליווי צמוד של עורך דין זה כמו לירות לעצמכם ברגל
מהו הדבר החשוב ביותר שצריך לזכור לפני שיוצאים לדרך?
כל עסקת נדל"ן באשר היא צריכה להתנהל בליווי של עורך דין ועל כך אין עוררין. על אחת כמה וכמה כשמדובר בעסקה מורכבת שכוללת משכנתא לרכישת נכס להשקעה. הסיבה לכך נעוצה, בין השאר, בעובדה שבכל עסקה שכזו אנחנו נאלצים להתמודד עם כמות בלתי נתפסת של חוקים הקשורים למיסים כשעל קצה המזלג ניתן לדבר על מס רכישה ועל מס שבח, אם בהמשך הדרך נרצה למכור את הנכס או להעביר את הזכויות לילדים שלנו.
התכנון המשפטי צריך להיות כל כך מדוקדק, שמבחינתי לצאת לדרך מבלי להיעזר בליווי צמוד של עורך דין זה כמו לירות לעצמנו ברגל. מעבר לכך, ישנה חשיבות עליונה להיעזר ביועץ משכנתאות ופיננסים. מדי שבוע אני נתקל ברוכשים שיוצאים מתוך נקודת הנחה שאם הם משעבדים את הנכס שלהם בלאו הכי, אז הם לא צריכים לחשוש יותר מדי או להשקיע יותר מדי בתכנון. מדובר בטעות נוראית, שאף פעם לא תוביל אותנו לאן שאנחנו רוצים ויכולים להיות.
השורה התחתונה: נכון להיום בישראל ישנן אינספור הזדמנויות להשקעות בנדל"ן ואחוזי המימון שניתן לקבל הם חסרי תקדים. מי שיעבוד בצורה חכמה, שיקבל ייעוץ מאנשי המקצוע הנכונים, שישכיל להיעזר בעורך דין מיומן ובעל ניסיון, שיצליח לגבש אסטרטגיה ארוכת טווח ושיזכור כל הזמן שמילות המפתח הן תכנון, תכנון ותכנון, יוכל להגיע להישגים מדהימים בצבירת נדל"ן ולבנות לעצמו ולמשפחה שלו עתיד מזהיר. כל זה באמצעות מינוף של כספים ונכסים בצורה נכונה.
אריאל אחון הוא יועץ משכנתאות ופיננסים
