"משפרי דיור" הוא מונח רחב מאוד שהמערכת הבנקאית נתנה לאנשים בודדים או למשפחות המעוניינים להחליף את הדיור הנוכחי שלהם בדיור אחר. על פניו מדובר על תהליך לא מורכב במיוחד, הכולל מכירה של הנכס הקיים ורכישה של נכס חדש. אך כמו בכל תחום בעולם עסקאות הנדל"ן, גם במקרה של שיפור דיור, ברגע שנכנסים לעובי הקורה מגלים שמדובר בתחום עם רבדים רבים, אינספור ניואנסים ושפע הזדמנויות לבצע טעויות שעלולות לעלות לנו ביוקר.
שוחחנו עם יועץ המשכנתאות והפיננסים, מר אריאל אחון, על כל הדברים החשובים ביותר שמשפרי דיור צריכים להביא בחשבון לפני שהם יוצאים לדרך.
"חשוב להבין זה שיש לשיפור דיור לא מעט משמעויות פיננסיות וזה לא משנה אם אנחנו עוברים לנכס גדול יותר או קטן יותר. מה שהרבה יותר חשוב מכל זה הוא עניין התזמון"
האם ניתן להגדיר "משפר דיור" ככל בעל נכס שמעוניין בסך הכל לעבור להתגורר בנכס גדול יותר?
"לא בדיוק. ההגדרה של משפרי דיור יכולה להתאים להרבה מאוד מצבים. מצד אחד, היא יכולה להתאים לאנשים שלוקחים על עצמם התחייבות גדולה יותר, לאו דווקא מבחינת גודל הנכס אלא מבחינה פיננסית בעיקר. מצד שני, משפרי דיור הם גם בעלי נכס שמעוניינים לעבור לנכס צנוע יותר. זה יכול להיות למשל על רקע של בעיה פיננסית שמקשה עליהם לעמוד בהחזרי המשכנתא הנוכחית לדוגמה. קיימים גם מקרים שבהם הילדים גדלו ועזבו את הקן. במצב כזה, ייתכן שההורים לא ירגישו צורך להמשיך להתגורר לבד בדירה גדולה ויעדיפו לעבור לדירה קטנה יותר.
"מה שחשוב להבין זה שיש לשיפור דיור לא מעט משמעויות פיננסיות וזה לא משנה אם אנחנו עוברים לנכס גדול יותר או קטן יותר. מה שהרבה יותר חשוב מכל זה הוא עניין התזמון".
התזמון של מכירת הנכס שבבעלותנו ורכישת הנכס החדש?
"בהחלט. כשמדברים על משפרי דיור, צריך להתייחס לשני מצבים עיקריים. המצב הראשון הוא זה שבו התחייבתי לרכוש את הנכס החדש אבל עדיין לא מכרתי את הנכס שבבעלותי והמצב השני הוא זה שבו מכרתי את הנכס שלי".
"לאורך משבר הקורונה למדנו שהרבה יותר קשה למכור נכסים בימינו. זה לוקח הרבה מאוד זמן וזה לא משנה אם מדובר בנכס באזור ביקוש ואם המחיר שלו אטרקטיבי. זה פשוט דורש המון מזל"
מן הסתם, הבנקים מסתכלים על כל אחד מהמצבים האלה בצורה שונה לחלוטין.
"מבחינת הבנקים, מדובר אכן בשתי סיטואציות שונות בתכלית השוני. בוא נתחיל במקרה הסימפטי מבין השניים, שבו יש ברשותי נכס אבל מכרתי אותו, או ליתר דיוק, לא סיימתי את תהליך המכירה, כלומר לא קיבלתי עדיין את מלוא התמורה עבורו. כל מה שעשיתי זה לחתום על הסכם המכירה של הנכס ולקבל אחוז מסוים מערכו כמקדמה במעמד החתימה. מדובר במצב מאוד שכיח.
"אבל, לא רק מכרתי את הנכס על הנייר. במצב הספציפי הזה, עורך הדין, שליווה את העיסקה, דיווח עליה לרשות המסים. כפועל יוצא מכך, מבחינה חוקית המוכר נחשב עכשיו למחוסר דיור. ברגע שהנכס נמכר, אפילו אם אני עדיין מתגורר בו, מבחינת החוק ומבחינת הבנקים, אני מחוסר דיור לכל דבר ועניין.
"יש להדגיש כמובן שאנחנו מתייחסים למצב שבו מדובר באנשים עם נכס יחיד ולא באנשים עם שני נכסים ומעלה וכל זה נכון גם בנוגע ליתר הדוגמאות במקרה זה".
וזהו המצב העדיף מבין השניים?
"כן, כיוון שבמצב השני מדובר בסיטואציות שבהן טרם מכרתי את הנכס שלי. יכול להיות שאני נמצא במשא ומתן ויכול להיות שאני רק חושב או מתכנן למכור אותו. אבל כאן מסתתר המוקש הגדול ביותר, שרבים לא מודעים אליו: במצב הרגיש והנפיץ הזה, יש תנאים קטנים אך בעלי משמעויות מרחיקות לכת, שעשויות להוביל בסופו של דבר לביטול העיסקה, וכידוע, ביטול עיסקה במעמד צד אחד גורר סנקציות – מצב שבוודאי עדיף להימנע ממנו".
"כשהבנק לא יודע אם הנכס יימכר, הוא יבקש מהלקוח לממן את הרכישה של הנכס החדש באופן מלא - כלומר 100% מימון, חלק במשכנתא (עד 70%) וחלק בהון עצמי"
כלומר, ניתן באופן עקרוני לרכוש דירה חדשה לפני שהדירה הישנה נמכרה, אבל אז זה לא יהיה שיפור דיור?
"בדיוק. חשוב מאוד להתעכב על המצב הזה, שהוא קיצוני וקשה: מצב שבו עדיין לא מכרתי את הנכס שלי. חשוב מאוד להבין היטב שהמשמעויות עבור העיסקה המדוברת במקרה כזה הן הרות גורל, כי כל עוד לא מכרתי עדיין את הנכס, הבנק לא יכול לדעת בוודאות שהוא אכן יימכר".
אפילו אם אני מתכוון למכור הנכס ללא צל של ספק?
"זה לא ממש משנה מה אתה מתכוון, חולם, שואף או מעוניין לעשות. מעבר לזה שהבנק לא מחויב להאמין לכוונות שלך, צריך להבין שגם אם אתה מאמין בכל מאודך שתצליח למכור את הנכס, זה עדיין לא אומר שבסופו של דבר תצליח למכור אותו.
"זהו אחד הלקחים הכואבים שהפקנו במהלך השנה האחרונה. לאורך משבר הקורונה למדנו שהרבה יותר קשה למכור נכסים בימינו. זה לוקח הרבה מאוד זמן וזה לא משנה אם מדובר בנכס באזור ביקוש ואם המחיר שלו אטרקטיבי. זה פשוט דורש המון מזל".
"יש לזכור שאם כבר קיימת משכנתא, אז קודם כל הכסף שקיבלנו מרוכש הנכס שלנו יעבור לכיסוי המשכנתא הקיימת ורק לאחר מכן אפשר יהיה ליהנות מכספי המכירה"
מהי, אם כן, המשמעות של כל זה מבחינת המימון?
"במצב כזה, שבו הבנק לא יודע אם הנכס יימכר, הוא יבקש מהלקוח לממן את הרכישה של הנכס החדש באופן מלא - כלומר 100% מימון, חלק במשכנתא (עד 70%) וחלק בהון עצמי. זאת, להבדיל ממצב שבו הנכס כבר נמכר והמוכר נחשב למחוסר דיור - אז הוא זכאי לקבל עד 75% מימון.
"מעבר לזה, יש פה פער ענק נוסף. כיוון שהבנק לא יודע אם אני הולך למכור את הנכס, הוא רוצה שאראה לו שיש לי איך לשלם את 30% ההון העצמי. אם לפשט, למי שמעוניין לקנות נכס חדש צריך להיות לפחות 30% ממחיר הרכישה של הנכס הזה. יש מצבים שהם די בשוליים, שבהם הבנק יכול לאשר מתווה ביניים כלשהו.
"כלומר, אם עדיין לא מכרתי את הנכס הנוכחי שלי, אני חייב להיות מודע לכך שהבנק בסבירות מאוד גבוהה יבקש להוכיח לו שאני יכול לשלם 100% על הנכס החדש".
אבל ברוב המקרים יש לי כבר משכנתא על הנכס הנוכחי. מה אני עושה איתה בעצם?
"שאלה טובה. הרי יש לנו משכנתא על הנכס הנוכחי והשאיפה שלי היא ברוב המקרים לעבור ממשכנתא א' למשכנתא ב'. כתוצאה מכך יכול להיווצר מצב שבו הבנק איכשהו יאשר את ההלוואה אבל רוב הסיכויים שהלווה לא יוכל לעמוד בהחזרים. יכול גם להיות שלא יהיה לו כסף נזיל ואז ייאלץ למשכן את הנכס הנוכחי כדי לממן את הפער שנוצר ולהגיע להון המינימלי של 30% כאמור לעיל.
קראו עוד בנושא >>> משכנתא לרכישת נכס להשקעה: לחיי ההבדל הקטן...
"העניין תלוי באחוז המימון שניתן לקבל באותה העת עבור הנכס הנוכחי, בניכוי יתרת משכנתא קיימת, ככל שישנה. זה אומר שאני חייב להיות בעל הכנסות גבוהות וגם שיהיה לי כסף נזיל על מנת לממן שתיים עד שלוש משכנתאות בו זמנית – נכס נוכחי, נכס חדש ולעתים השלמת הון עצמי דרך משכנתא נוספת על הנכס הנוכחי".
מה תייעץ ללקוח שמגיע אליך במצב כזה?
"כשזהו המצב, אני מעדיף לבשר ללקוחות בשורה לא סימפטית מאשר לנטוע בהם תקוות שווא לא מציאותיות. במילים פשוטות, אני אעדיף להזמין אותם לעשות חושבים מחדש.
"ברמה הבסיסית ביותר, משפרי דיור מעוניינים לשפר את איכות החיים שלהם. נכון שלפעמים מדובר במעבר מנכס גדול לנכס קטן, אבל ברוב המקרים מדובר במשפחה שעוברת מנכס קטן לנכס משודרג. לפעמים מדובר במעבר לדירה עם מרפסת, יש מקרים שהשדרוג בא לידי ביטוי בחניה צמודה, במחסן או בחדרים נוספים ויש גם מעבר לדירת גן או אפילו לבית פרטי.
"כלומר, המהלך הוא חיובי ונועד לשדרג את איכות החיים, אבל הוא גם עלול להכניס את משפרי הדיור למצוקה ואף אחד לא רוצה להיות בסיטואציה שבה הוא אינו מצליח לעמוד בתנאי ההחזר. המצב האידיאלי הוא להיכנס לעיסקה בצורה מודעת, עם הבנת ההשלכות של המצב החדשה. אם קיים חשש או בעיה נראית לעין, שווה לעשות פאוזה ולתכנן מחדש את המהלך כדי שלא ליפול".
אם כן, המצב האידיאלי הוא כזה שבו אנחנו מוכרים את הנכס שלנו, הופכים למחוסרי דיור ורק אז מבצעים את הרכישה?
"זהו אכן המצב המומלץ, כיוון שמי שמוגדר כמחוסר דיור יכול לקבל במצב אופטימלי עד 75% מימון. יתרון נוסף של המצב הזה הוא הביטחון של הבנק שההון העצמי של הלווה לטובת העסקה הזו כלוא למעשה ב'ארבעת הקירות' שזה עתה נמכרו. כלומר הבנק למעשה יודע בדיוק מתי הוא הולך לקבל את הכסף כי העיסקה כבר נחתמה. במילים אחרות, רמת הסיכון של הבנק יורדת פלאים ולכן אין לו סיבה לבקש מהלווה לממן את הנכס החדש באופן מלא.
"המהלך של שיפור דיור הוא חיובי ונועד לשדרג את איכות החיים, אבל הוא גם עלול להכניס את משפרי הדיור למצוקה ואף אחד לא רוצה להיות בסיטואציה שבה הוא אינו מצליח לעמוד בתנאי ההחזר"
קראו עוד בנושא >>> מעוניינים לקחת משכנתא? אל תצאו לדרך לפני שתקראו את הכתבה הזו
"במצב כזה וכאשר בסופו של דבר יחליט הלווה לרכוש את הנכס הבא במימון מקסימלי של 75%, הבנק יבקש ממני להיות נזיל ב-10% לכל היותר ולא ב-30%, לפחות בשלב הראשון. זהו בד"כ גם התשלום הראשון שמועבר במעמד חתימת חוזה בין מוכר לקונה".
"בדיוק בגלל זה מדובר במצב הרצוי, הטוב והנכון ביותר לתכנון עסקאות שכאלו. עם זאת, יש עדיין לשים לב לכך ש-10% הללו אכן נזילים, כיוון שזהו המינימום שהבנק יבקש כדי לבדוק שהעיסקה איתנה. כמו כן, יש לזכור שאם כבר קיימת משכנתא, אז קודם כל הכסף שקיבלנו מרוכש הנכס שלנו יעבור לכיסוי המשכנתא הקיימת ורק לאחר מכן אפשר יהיה ליהנות מכספי המכירה. כלומר לפני הכל, צריך לפדות את המשכנתא הקיימת".
אם כן, התובנה המרכזית היא שבכל עסקת נדל"ן של שיפור דיור, ההמלצה הטובה ביותר היא קודם למכור את הנכס הנוכחי ורק לאחר מכן לרכוש נכס חדש?
"נכון. קודם כל מוכרים ורק בשלב הבא קונים. אבל חשוב לי להדגיש: אינני אומר לאף אחד לפספס את עסקת חייו או לוותר על הזדמנות לרכישת נכס מתחת למחיר השוק. אני חוזר ואומר בכל הזדמנות, שכל מקרה נבחן לגופו, אבל עלינו לתכנן ולתכנן ולתכנן, בעיקר את העסקאות האלו, שעל פניו נראות לנו פשוטות.
"לצערי הרב, יש הרבה מאוד בעלי נכסים שלא מודעים לדקויות ולניואנסים, לחשיבות של התזמון ולמשמעויות של המהלכים. מהמקום הזה נוצרות הטעויות החמורות ביותר שיכולות להיות. אני מתכוון לטעויות שעלולות לפגוע בנו הן ברמה הנפשית והן ברמה הכלכלית באופן לא פשוט. בסופו של דבר אנחנו לא רוצים לגרום נזק, אלא להפך - לשפר ולהשתדרג ולכן תכנון מדויק הוא המפתח להצלחה בעסקאות האלו".
אריאל אחון הוא יועץ משכנתאות ופיננסים
