עומדים בפני חתימה על חוזה שכירות למשרד או חנות? קיראו את האותיות הקטנות

ניהול עסק דורש משאבים, יצירתיות, הקרבה וגם השקעה כספית, תכנית עסקית ותכנון אסטרטגי. לא פחות חשוב למצוא את המקום שממנו יפעל העסק או שבו תמוקם החנות. חוזה שכירות עסקי תקין יכול להעניק שקט לשנים רבות ולמנוע העברתו ממקום למקום ובכך לאבד לקוחות. אבל האם הנכס שאתם עומדים לשכור מתאים לתכנון האסטרטגי שלכם, כמה זה באמת יעלה לכם והאם תקבלו רישיון עסק?

עסקים רבים בישראל נאלצים לשכור את המקום שממנו מתבצעת פעילותם העסקית כדי למקסם את הפעלתו של העסק. אולם, חשוב להימנע מחוזים שכ"ד דרקוניים וחד צדדיים ולקדם חוזה אשר יגן על האינטרס העסקי שלכם. הנה כל הפרטים שצריך לבדוק בחתימה על חוזה השכירות ולפניו, וזאת כדי להימנע מפגיעה במפעל חיינו ומהוצאות לא צפויות.

ישנם לא מעט מקרים שבהם מתחזים חתמו על הסכם שכירות עם בעלי עסקים נלהבים שגילו בבוקר סגרירי אחד כי נותרו ללא מקום שבו השקיעו במיטב כספם

מי הבעלים

פעמים רבות החלל שבו מתנהל העסק הוא הבסיס לכל פעילותו וכדי להתאים אותו לצרכים, השוכר משפץ את המקום על חשבונו, מזמין חיבורי חשמל ומחשבים, קונה ריהוט חדש ומשלם במיטב כספו עבור שירותי עיצוב פנים. אולם, רגע לפני שאתם מתחילים לשפץ ולעצב, כדאי שתוודאו שהבעלים של המשרד או החנות הוא באמת האדם שעומד לפניכם. ישנם לא מעט מקרים שבהם מתחזים חתמו על הסכם שכירות עם בעלי עסקים נלהבים שגילו בבוקר סגרירי אחד כי נותרו ללא מקום שבו השקיעו במיטב כספם. לכן, לפני החתימה על החוזה, חשוב לוודא כי הבעלות על הנכס היא אכן של המשכיר.

לא כל מבנה מורשה להקים או להפעיל עסק מתוכו על פי תכנית בניין ערים ויש לא מעט עסקים שקיבלו צווי הריסה ואף כתבי אישום פליליים כיוון שלא ניתן אישור להפעלת עסק במקום שבו עבדו

אישורים ורשיונות

בפני כל עסק ניצבים תנאים שונים לקבלת רשיון עסק מהרשות המקומית. לפני חתימה על חוזה, חשוב לוודא כי התנאים הללו מתקיימים. אם אתם פותחים פלאפליה – תצטרכו כנראה היתר אישור של משרד הבריאות ובכל מקרה תזדקקו לאישור מכבי אש, משטרה וכו'. אם העסק שלכם טעון רישוי, יש לבדוק אם הנכס עומד בתנאים הנדרשים לצורך רשיון עסק. במידה שלא, אל תשכחו לכלול את עלויות התאמתו לדרישות. זה יכול לעלות הרבה מאד כסף אלא אם המשכיר מוכן להשתתף בעלויות אלו. זה יקרה, אם הנכס יוכל לשרת גם אותו בעתיד.

כמו כן, לא כל מבנה מורשה להקים או להפעיל עסק מתוכו על פי תכנית בניין ערים ויש לא מעט עסקים שקיבלו צווי הריסה ואף כתבי אישום פליליים כיוון שלא ניתן אישור להפעלת עסק במקום שבו עבדו. מלונאות למשל יכולה להיות מותרת באזור מסוים, אבל לא בייעוד הנכס ובעלי בית ההארחה יידרשו לבקש היתר מהעירייה, שכרוך כמובן בהוצאות רבות, כולל היטל השבחה. בנוסף, גם תוקפו של האישור יהיה קצוב בזמן.

אם הנכס חדש ואתם השוכרים הראשונים, ודאו שקיים אישור אכלוס – טופס 4 לנכס - ואם קיימות הגבלות נוספות למשל כמו הצבת שלטים, שעות פעילות וכו'. ישנו סיכוי, אם כן, שתצטרכו לשלם עבור קבלת רשיונות והיתרים וזו אינה הוצאה שלקחתם בחשבון בתכנית העסקית שלכם. לכן, חשוב לברר כי קיימת היתכנות ואישורים של הרשות המקומית כדי שתוכלו לעבוד בשקט.

למיקום יש השפעה על עלויות הביטוח. אם חנות האופנועים שאותה אתם רוצים לפתוח מצויה בשכונה הידועה כשכונה מפוקפקת למשל – עלות הפוליסה תגדל

ביטוחים

פעמים רבות חוזה השכירות יכלול התחייבויות ביטוחיות של השוכר וכדאי לברר עלויות בטרם החתימה על ההסכם כדי לא לחרוג מההוצאות המתוכננות לעסק ולא להיחשף לתביעות עתידיות מצד בעלי העסק או הניזוקים. למיקום יש השפעה על עלויות הביטוח. אם חנות האופנועים שאותה אתם רוצים לפתוח מצויה בשכונה הידועה כשכונה מפוקפקת למשל – עלות הפוליסה תגדל. כך גם אם תשכירו מבנה ישן ומסוכן ואם העסק בקומת קרקע, הפוליסה תתייקר בשל סכנת פריצות, וזאת אם לא תתקינו, על חשבונכם כמובן, אמצעי מיגון מתקדמים.

זמן השכירות

חשוב להיזהר מלחתום על הסכם שכירות עסקי קצר טווח שכן השקעתם בעסק – עיצבתם, שיפצתם, צבעתם, הכנסתם ציוד קבוע ופרסמתם את כתובתו של העסק. מצד שני, גם הסכם שכירות ארוך מדי יכול להכניס אתכם לבור לא פשוט במידה שהעסק לא עובד כפי שקיוויתם ותכננתם.

הפתרון האופטימלי כביכול הוא לחתום על חוזה שכירות לשנים מועטות פלוס אופציה שאינה גוררת העלאה בדמי השכירות, אולם יש להיזהר בחוזה מסעיף הנקרא "אופציה על תנאי", המאפשר בכל זאת למשכיר להשתחרר מהחוזה. עם זאת, גם אם אתם חותמים על חוזה לשנתיים או שלוש, כדאי שתבטיחו עצמכם מפני תשלום שכירות עבור עסק שהפסיק לעבוד ותתעקשו להכניס אל החוזה סעיף של שוכר חלופי או שוכר משנה במקרה שהחלטתם לסגור.

לעתים נדירות השטח המצוין בחוזה הוא השטח נטו של העסק שלכם. לרוב הוא יכלול את הקו החיצוני שכולל את המושכר

חישוב שטח המושכר

אם ספרתם בלטות וחשבתם שתשלמו שכירות לפי השטח שחישבתם במו רגליכם – טעיתם. לעתים נדירות השטח המצוין בחוזה הוא השטח נטו של העסק שלכם. לרוב הוא יכלול את הקו החיצוני שכולל את המושכר. כדאי שתדעו מראש עבור איזה שטח תחויבו כדי שלא תופתעו, לרעה כמובן.

יכול להיות שתצטרכו לשלם דמי ניהול, ועד בית, גמי חניה לכם, ללקוחות או לספקים, וכמובן ארנונה, חשמל ומים. ההסכם חייב להבהיר מי נושא בתשלומים האלה

הסעיפים שחשוב לפרט

הסכמים ערטילאיים אף פעם לא טובים ומהווים פתח לפרשנויות מיותרות. הנה מספר סעיפים שחשוב לדייק בהם:

מה כולל המושכר – יש לפרט מה כולל הנכס ויש להגדיר כל שטח נוסף שחשוב לתפקודו בתוך החוזה – חניה, מחסן, מטבחון, השטח שלפני החנות ועוד.

מטרת השכירות – חשוב להגדיר מהי מטרת העסק באופן רחב מאוד כדי לאפשר לעסק להתפתח לכיוונים אחרים שיהיו נכונים לו אסטרטגית, וזאת כדי שהמשכיר לא ימצא בסעיף "מטרת השכירות" הפרה בוטה של ההסכם ואתם תיאלצו לשלם פיצויים מוסכמים.

בלעדיות במתחם – אם המשכיר הינו בעלים של מתחם שלם, כדאי לדרוש בלעדיות בתחום העיסוק שלכם.

עלויות נוספות – יכול להיות שתצטרכו לשלם דמי ניהול, ועד בית, חניה לכם, ללקוחות או לספקים, וכמובן ארנונה, חשמל ומים. ההסכם חייב להבהיר מי נושא בתשלומים האלה ומה הסכומים של ההוצאות הקבועות.

תחזוקה וניהול – דמי הניהול נועדו לצורך תחזוקה שוטפת של המבנה וחשוב להבהיר בחוזה אילו פעולות המשכיר צריך לעשות כדי לשמור על רמת תחזוקה ראויה ולוחות הזמנים לביצועה. למשל, באיזו תכיפות מתבצעת עבודת שימור באזורים הציבוריים, מהם תנאי הניקיון וכו'. בנכס עצמו, העלויות האלו יכולות לחול על השוכר.

בעלות על ציוד – הציוד הקבוע שאתם מכניסים אל העסק שלכם צריך להישאר בבעלותכם במידה שתעברו למקום אחר. סעיף זה חשוב שיהיה מפורט ומעוגן בהסכם כדי לא לעורר פרשנויות וספקות עתידיים.

החזרת הנכס לבעלים – שימו לב לסעיף הזה ולעלויות של החזרת הכנס לקדמותו. חשוב להגדיר במפורש מי נושא בעלויות הללו בעת סיום ההסכם.

לסיכום, חוזה השכירות עליו תחתמו יהיה חלק אינטגרלי מהצלחת העסק שלכם. לכן הוא דורש התייחסות לכל הסעיפים, גם אלה שנראים לכם חסרי משמעות וכדאי בכל מקרה להיוועץ בעו"ד העוסק בתחום המשפט המסחרי כדי למנוע הפתעות לא נעימות.