בתקופה האחרונה נושא ההתחדשות העירונית תופס כותרות ראשיות במהדורות החדשות ובעיתונים בשל קריסת המבנה בחולון ופינוי דיירים ממספר מבנים נוספים בערים שונות בארץ. דיירים רבים החלו לבדוק סדקים בקירות הבניין או בתקרה, לחפש היכן טמונים יסודות הבניין ובעיקר – לדאוג. לצד זאת, ערים גדולות מתמודדות בשנים האחרונות עם קושי בהרחבת בנייה הנדרשת בשל גדילת האוכלוסיה בשל מחסור בשטחים פתוחים וצפיפות אוכלוסיה. שני הפתרונות הפופולאריים ביותר הם תמ"א 38 ופינוי-בינוי. ולא, זה לא אותו הדבר.
מה זה תמ"א 38?
תמ"א 38 היא התכנית המקורית והבסיסית להתחדשות עירונית, שאושרה כבר בשנת 2005 ומטרתה לחזק מבנים ישנים שהוקמו לפני שנת 1980 כדי שלא יקרסו במקרים של רעידות אדמה או נזקי טבע אחרים. זוהי תכנית מתאר ארצית שמאפשרת שיפוץ ושדרוג הבניינים כך שיעמדו בתנאי הבטיחות המקובלים כיום. המחוקקים הבינו במהרה כי המערך אינו אטרקטיבי דיו, לא עבור הדיירים ולא עבור היזמים, והמדינה מאפשרת כיום הרחבה של דירות, הוספת ממ"דים, מרפסות וחניות, לובי, מחסנים מובנים ועוד.
התכניות הן ספציפיות ומשתנות מבניין לבניין, אך יש בהן ערך מובהק של בטיחות והעלאת ערך הנכס. היזמים קונים למעשה את זכויות הבנייה מהדיירים כשהתמריץ הכספי עבורם הוא בניית הדירות החדשות הנוספות שהתכנית מאפשרת והרווחים עליהן, ואילו בעלי הדירות הקיימות נהנים מעליית ערך הדירה שלהם מצד אחד ומצד שני מאיכות חיים טובה בהרבה ואינם נושאים בשום עלות.
פינוי בינוי (תמ"א 38/2)
תמ"א 38/2 הנקראת גם פינוי בינוי היא תכנית משודרגת במסגרתה הבניין נהרס ונבנה מחדש. בעלי הנכסים מקבלים דירות חדשות לגמרי ומעלים את ערך הדירה משמעותית והיזמים יכולים למכור את השטחים שהוסיפו לבנייה.
היזמים קונים למעשה את זכויות הבנייה מהדיירים כשהתמריץ הכספי עבורם הוא בניית הדירות החדשות הנוספות שהתכנית מאפשרת והרווחים עליהן
מה הם ההבדלים בין התכניות?
קיימים מספר הבדלים משמעותיים בין התכניות תמ"א 38 לבין פינוי-בינוי (תמ"א 38/2). בפרויקט תמ"א 38 יכולים הדיירים להישאר בדירתם על אף אי הנוחות, לפחות בחלק ניכר מזמן השיפוץ. בהליך פינוי-בינוי, בשל הריסת הבניין, יש למצוא לדיירים מגורים חלופיים. בפרויקט תמ"א 38, מדובר בבניין אחד שאותו ניתן לשפץ, לשדרג ולהרחיב בהגבלה הקבועה בחוק. בפרויקט פינוי-בינוי לעומת זאת, מתבצע תכנון של מתחם שלם הכולל מספר בניינים, ובמקרים רבים שטחים ירוקים, שטחי מסחר, שטחים ציבוריים, גינות משחקים ועוד.
כמובן, לכל דבר יתרונות וחסרונות. ההישארות בבניין בהליך תמ"א 38 מהווה ללא ספק יתרון עבור דיירים קשישים, או כאלה הסובלים מבעית נגישות מסוימת אליה כבר התאימו את תנאי חייהם ומעבר דירה, כי שנדרש בהליך פינוי-בינוי, עלול להקשות עליהם. הבניין שנותר על תילו משאיר גם את הדיירים באותן הדירות, רק שהן משודרגות. גם מרקם הדיירים אינו משתנה מהותית, אמנם נוספים דיירים חדשים שקנו את דירות הקבלן החדשות אבל רוב בעלי הדירות נותרים במקומותיהם.
בהליך תמ"א 38 יש פחות דרישות ביורוקרטיות. כך למשל, תמ"א 38 אינה מחייבת הכרזה של משרד הבינוי והשיכון, ואילו פינוי-בינוי כרוך גם בשינוי תב"ע
פינוי-בינוי - המסלול המסורבל והאיטי
הבחירה במסלול פינוי-בינוי תביא לבנייה מודרנית, בעלי הדירות מקבלים בניין חדיש, המותאם לצרכים של היום, כולל שדרוג התשתיות ועד למתן פתרונות לשטחים ציבוריים. פעמים רבות, בשל שינוי אופי הבנייה, גם מרקם הדיירים משתנה, אך זה יכול להוות יתרון, או חסרון. בנוסף, הבנייה המאסיבית במסלול פינוי-בינוי דורשת יותר ביורוקרטיה מאשר בהליך תמ"א 38 ומדובר בפרויקט גדול ואיטי, הדורש בין השאר הכרזה ממשלתית על מתחם מסוים כמתאים לעבור את התהליך ולקבל את ההטבות הנלוות.
כמו כן דורש הליך פינוי-בינוי אישור מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על כל ההליכים. בזמן ההמתנה הביורוקרטית יכולים לצוץ מפעם לפעם שינויים בחוק אשר יעכבו שוב את הליך הבנייה.
בהליך תמ"א 38 לעומת זאת, יש פחות דרישות ביורוקרטיות. כך למשל, תמ"א 38 אינה מחייבת הכרזה של משרד הבינוי והשיכון, ואילו פינוי-בינוי כרוך גם בשינוי תב"ע (תכנית בניין עיר), תהליך שמוערך בשנתיים לפחות, כשלאחריו ההמתנה להיתר בנייה ברשות המקומית אורכת עוד כשנתיים וגם תקופת הבנייה היא ארוכה משל תמ"א 38 ויכולה בפועל להימשך מספר שנים.
כיוון שמדובר בפרויקט מורכב, קיימת חשיבות רבה לבחירת יזם מנוסה, שיגיש לוח זמנים ברור לסיום הפרויקט ובעל גב כלכלי מוכח. חשוב לציין כי בשני המקרים כיוון שהאינטרס של היזם הוא למכור את הדירות והשטחים הנוספים, גם הוא ירצה לסיים את הפרויקט בזמן.
תפקידו של עורך הדין הוא לתווך לבעלי הדירות את העיסקה, להסביר אותה ואת סעיפיה המשפטיים ולסייע בגיבוש עמדותיהם במו"מ מול היזם. הוא גם זה שאמור למקסם את התמורה ולהגן עליהם מפני מצבי סיכון
בחירת עו"ד לייצוג בעלי הדירות
חשוב לא פחות לבחור עורך דין אשר יוביל את כל התהליך וינחה את בעלי הדירות כיצד לבצע את הפרויקט נכון, תוך קבלת ערבויות מותאמות מהקבלן וחתימה על הסכם מולו השומר על הזכויות, על האינטרסים ועל התמורה של בעלי הדירות.
חשוב לציין כי כל בעלי הדירות צריכים להסכים למינוי עורך הדין שנבחר ולייפוי כוחו לפעול מטעמם ולייצגם בפרויקט. כדי לבחור את עורך הדין הנכון לכם, כדאי להגדיר מראש את הקריטריונים החשובים לכם כמו – עלות, ניסיון, מוניטין ועוד ומומלץ לבחון כמה מועמדים לתפקיד. גם כאן, המלצות יכולות להיות נדבך חשוב בבחירה. כדאי לדעת, ברוב הפרויקטים היזם הוא זה המממן את שכר עורך הדין שמיייצג את בעלי הדירות.
תפקידו של עורך הדין הוא לתווך לבעלי הדירות את העיסקה – להסביר אותה ואת סעיפיה המשפטיים ולסייע בגיבוש עמדותיהם במו"מ מול היזם. הוא גם זה שאמור למקסם את התמורה ולהגן עליהם מפני מצבי סיכון ולפקח על מימוש החוזה, לדאוג לבטחונות וערבויות ואף להחזיק ייפוי כוח מהיזם שיאפשר לו לטפל בהערות אזהרה ומשכנתאות. כדאי מאוד להתייעץ ולעסיק את עורך הדין מוקדם ככל הניתן כדי להימנע מטעויות בתחילת הדרך ולאפשר לו להנחות את הדיירים בצעדים מלאי הביורוקרטיה, הסיכון וקבלת ההחלטות והבטחונות.
לסיכום, אין ספק כי פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי אינם קלים בשום היבט, אך הם משתלמים בהחלט ומהווים שינוי ושדרוג משמעותיים לאיכות החיים ולערך הכספי של הדירה. אולם, חשוב לוודא כי האינטרסים של הדיירים נשמרים במלואם וזאת באמצעות בחירת ייצוג משפטי ועורך דין מתאים. מדובר בעסקאות מורכבות, הדורשות ליווי וניהול משפטי מקצועי כדי שהתוצאה תהיה הטובה ביותר והדרך לפניה פחות מייסרת.
