שאלה ראשונה: האם לחתום על זיכרון דברים?
זיכרון דברים מהווה במרבית המקרים הסכם מכירה מחייב לכל דבר ועניין. כלומר, בניגוד להנחה הרווחת, לא מדובר במסמך בלתי פורמלי שאנו יכולים פשוט לחזור בנו מההסכמות שכתובות בו, במיוחד כאשר הצדדים הסכימו כי הצד ש"יתחרט" ישלם פיצוי כלשהו לצד השני מכל סיבה שהיא.
יתרה מכך, כמו בכל חוזה מכר אחר, קיימת חובה חוקית לדווח על חתימת זיכרון הדברים למשרדי מיסוי מקרקעין, ולשלם את המסים הכרוכים בגין העסקה, בהתאם למועדים הנקובים בחוק.
עוד חשוב להבין שהמסמך אינו חייב לשאת את הכותרת "זיכרון דברים" על מנת שייחשב ככזה. מספיק שיצוינו במסמך הכתוב פרטים בסיסיים כגון פרטי הצדדים, הנכס הנמכר ומחירו, על מנת שהוא ייחשב כהסכם מכר על כל המשתמע והמתחייב מכך. לכן, כמו שלא רצוי למהר ולחתום על הסכם מכר, כך גם לא רצוי למהר ולחתום על זיכרון דברים או על מסמך דומה.
שאלה שנייה: כיצד מושפע מחיר העסקה מעלויות נוספות או בלתי צפויות?
רוכשי דירה חייבים לזכור שלמחיר שהמוכר מבקש צפויות להתווסף עלויות לא מעטות, ומומלץ לנסות ולהעריך אותן לפני החתימה על הסכם המכר. כך, לא תמצאו את עצמכם נכנסים להוצאות גבוהות יותר ממה שתכננתם.
ראשית, יש לברר מול בעלי הנכס מהן העלויות המשולמות על ידם באופן שוטף, כמו תשלומי ארנונה, ועד בית או חברת ניהול. בנוסף, בדקו אילו תשלומים נוספים ומיסים עשויים לחול עליכם בשל הרכישה ומה עלותם. למשל, מס רכישה (והאם ניתן להפחיתו) ושכר הטרחה לבעלי המקצוע השונים המעורבים בעסקה, כמו עורך דין, מתווך, שמאי, מהנדס ויועץ משכנתאות. על כך כדאי להוסיף את עלויות ההובלה והמעבר, וכן תיקונים שונים שתרצו לבצע בדירה לפני שתעברו להתגורר בה.
ברכישת דירה מקבלן, קחו בחשבון גם את תשלום שכר הטרחה לעורך הדין של הקבלן, עלויות ביצוע שינויים שתרצו לבצע במפרט הטכני, תוספות בגין מדד תשומות הבניה וכדומה.
למוכרי דירה מומלץ לערוך בדיקה מקדמית של מס השבח (המוטל על מוכרים בלבד) ולבדוק האם ישנה אפשרות לבקש פטור מתשלומו או הפחתתו. עורך דין המתמחה בכך יוכל לבדוק זאת עבורכם.
הערכה מדויקת ככל שניתן של הסכום שתקבלו בפועל היא חשובה במיוחד למוכרים שמתכוונים להשתמש בתשלום לצורך קניית דירה אחרת. לכן, בדקו בוועדה המקומית האם צפויה דרישה לתשלום היטל השבחה לאחר המכירה וסכמו עם הקונה מי ישלם אותו. עלויות נוספות, בהתאם למקרה, עשויות לחול בגין אגרות ועמלות הקשורות למשכנתא שלכם שאותה תגררו או תסלקו עם המכירה, וכן, עלויות הובלה, תשלומים לחברה משכנת, שכר טרחת עורך דין ועוד.
שאלה שלישית: מהן יכולות המימון של הקונה?
רוכשי דירות, אם אתם מעוניינים לקבל מימון חיצוני לרכישת הדירה, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות, לקבל אישור עקרוני מבנק למשכנתאות, לערוך שמאות מקדימה, לבדוק איך ומתי תקבלו את הכספים מהבנק, וליצור לוח תשלומים המתאים לאפשרויותיכם ומוסכם על המוכר. כל זאת, לפני שתחתמו על הסכם המכר.
מוכרי דירות, סביר להניח שתרצו לוודא שלרוכשים הפוטנציאליים יש היכולת הכלכלית לממן את הרכישה. אמנם, לאחר החתימה על ההסכם תוכלו לתבוע קונה שלא עמד בתנאי התשלום, אך אין סיבה להכניס ראש בריא למיטה חולה אם ניתן להימנע מכך מראש. לכן, אם בכוונת הרוכש לקבל משכנתא, מומלץ לבדוק שהוא קיבל אישור עקרוני מבנק למשכנתאות אחד לפחות.
שאלה רביעית: כיצד תוודאו שאין קשיים חוקיים העשויים להוות בעיה?
בעת רכישת דירה, חשוב לדעת שחריגות בנייה עשויות להפוך עסקה כדאית מאוד לעסקה שתסבך אתכם בצרות.
כדי לבדוק האם קיימות חריגות כאלה, יש לערוך בדיקה של תיק הבניין. זוהי בדיקה שניתן לערוך באופן עצמאי או באמצעות איש מקצוע מטעמכם. אם מדובר בדירה בבית משותף, יש לבחון בנוסף גם את תיק הבית המשותף ולוודא שהדירה וכל התוספות הצמודות לה (חניה, מחסן) תואמות את המתואר בתיק.
למוכרי הדירה מומלץ להכין מראש את כלל המסמכים המעידים על הזכויות שלכם בנכס ולהציג אותם לרוכשים פוטנציאליים. הנגשה של המידע בדבר המצב הרישומי והמשפטי של הנכס תסייע להניח את דעתם של הרוכשים שיחושו ביטחון עם התקדמות התהליך כולו.
שאלה חמישית: מהו מצבה של הדירה והאם יש בה ליקויים?
רוכשים דירה? גם לליקוי בנייה המתגלים באיחור, כמו נזילות, רטיבות או סדקים, עשויה להיות עלות תיקון גבוהה, במיוחד בדירות יד שנייה. לכן, לפני הקנייה או המכירה מומלץ לבצע בדיקה מדוקדקת של הנכס ואף להיעזר בחברה מקצועית העורכת בדק בית או במהנדס על מנת לוודא שלא קיימים בדירה ליקויים שאינכם רואים. גילוי של ליקויים שונים עלול להשפיע על מחיר הדירה וחשוב להחליט טרם החתימה מי יישא בעלותם (הרוכש, המוכר, או שניהם יחד).
מוכרים דירה? חשוב שתקפידו "לשים הכול על השולחן" ולגלות לקונים את קיומם של ליקויים אליהם אתם מודעים על מנת לחסוך טענות עתידיות של הקונים כלפיכם.
שאלה שישית: כיצד תיערכו למה שיכול להיות ה"מוקש" המשמעותי יותר בעסקה?
אחד הנושאים הנפיצים יותר במשא ומתן בין המוכר לקונה הוא עניין גובה התשלום ואופן העברתו. האינטרס של המוכר הוא לקבל את מרבית הכספים כמה שיותר מהר, והאינטרס של הקונה הוא להותיר סכום גדול ככל שניתן לעת סיום העסקה.
המצב עשוי אף להיות סבוך יותר כאשר על הדירה רובצת משכנתא, אותה יהיה על המוכר להסיר על מנת להמשיך ולקבל תשלומים נוספים בגין הדירה. המצב יהיה סבוך אף כפליים כאשר המוכר עתיד לרכוש דירה אחרת במקביל או בסמוך למכירת דירתו הנוכחית וזקוק לכספי התמורה על מנת לממן את הרכישה החדשה.
על כן, בעת ניסוח ההסכם חשוב למצוא את האיזון הנכון בקביעת מועדי התשלום, כך שיבטיח הן את צרכי המוכר והן את צרכי הקונה (שאחרת לא יעמוד בתשלומים ויגרום למוכר קושי רב).
שאלה שביעית: מה כדאי לבדוק בהסכם המכר לפני החתימה עליו?
בדיקתו של הסכם מכר הינה מורכבת מטעמים רבים, על כן נמליץ לרוכשים ומוכרים כאחד כי בדיקת הסכם המכר תבוצע על ידי עורך דין מטעמם, אשר ינהל עבורם את המשא ומתן המשפטי באופן שיגן על האינטרסים שלהם בצורה המקצועית ביותר.
במיוחד הדברים אמורים לגבי רכישת דירה מקבלן, אז רוכשים רבים נוטים לחשוב כי עורך הדין של הקבלן מייצג אותם, בעוד שלא זאת בלבד שהוא אינו מייצג אותם, אלא שתפקידו הוא לדאוג לאינטרסים של הקבלן. עורך הדין של הקבלן אמנם יטפל ברישום זכויות הקונים בטאבו, וייתכן והם ישלמו סכום לא מבוטל בגין השירות המשפטי, אך הוא מייצג את הקבלן, ואותו בלבד.
יחד עם זאת, על אף ששכרתם שירותיו של עורך דין מקצועי שייצג אתכם, ושמתם בו את מבטחכם, נמליץ שתקפידו גם אתם לעיין בחוזה – בין אם אתם רוכשים דירה ובין אתם מוכרים אותה. שכן, בסופו של יום החובות שתהיו מחויבים להם מכוח הסכם המכר עליו תחתמו הם שלכם. ודאו שאתם מבינים את הוראות הסכם המכר, וכי הוא משקף נאמנה את מה שהוסכם ביניכם. שימו לב לפרטים, כמו התמורה שתשולם בעד הנכס, פריסת התשלומים המבוקשת, ומועד מסירת החזקה.
לסיכום, הרשימה שהוצגה כאן אינה כוללת את מלוא הבדיקות והפעולות שיש לבצע טרם חתימה על הסכם המכר. לכן, מומלץ לפנות לעורך דין מקצועי ומנוסה אשר יספק לכם המלצות נוספות הנוגעות לפרטי העסקה הספציפית שלכם, וילווה אתכם מרגע בחירת הדירה, או מרגע שקיבלתם החלטה על מכירת דירה, ועד להשלמת העסקה באמצעות רישום זכויות הקונה במרשם המתאים.
משרד עורכי דין נחמנסון & עיני מתמחה בייעוץ וליווי משפטי בעת רכישת ומכירת נכסי מקרקעין פרטיים ומסחריים, לרבות עריכת תחשיבי המס הכרוכים ברכישה/מכירה ופריסת שבח.
