בארצנו שטופת השמש רבים המבקשים לבנות בביתם פרגולה (בעברית תקנית "מצללה") אשר תהווה מחסה מפני השמש בימי הקיץ החמים, ותאפשר לחפץ בכך לבלות על המרפסת או על גג ביתם. ישנה דעה רווחת ומוטעית בקרב הציבור, כי פרגולה אינה מצריכה היתר מיוחד וכל המבקש לבנותה רשאי לעשות כן.
במאמר זה נבחן מהן דרישות החוק לבניית פרגולה, נעמוד על דברים חשובים שמהם יש להיזהר לפני הבניה ולאחר הקמת הפרגולה.
למציאת עורכי דין בתחום נדל"ן במשפטי
פרגולה (מצללה) מהי?
בשנת 2003 הוסדר בחוק התכנון והבניה נושא האישורים לבניית פרגולה (מצללה).
על פי החוק, "מצללה" היא מבנה בלא קירות, שתקרתו משטח הצללה מישורי, והוא אינו משופע או נטוי, הנסמך על עמודים ובלבד שהמרווחים בין החלקים האטומים של משטח הצללה מחולקים באופן שווה ומהווים לפחות 40% ממנו.
ניתן להבין מהגדרה זו, שמבחינת תקנות תכנון ובניה, המבקש לבנות פרגולה צריך לבנותה כך שתקיים אך ורק את מטרתה והיא- עשיית צל.
האם דרוש היתר לבניית מצללה?
כמוזכר, בניית מצללה דורשת היתר כדין, אולם זה המקום לציין, כי אם פועלים לפי הוראות החוק המדויקות תוך תכנון ובדיקה מקדמית לדרישות החוק ותקנות העזר לרשויות מקומיות, קבלת ההיתר והפרוצדורה הכרוכה בכך תהיה פשוטה יותר ותחסוך זמן רב והוצאות מיותרות. לעומת זאת, הסנקציות בשל בנייה בניגוד לחוק כוללות בתוכן תביעה אזרחית, קנסות, צו הריסה ואף כתב אישום פלילי.
מה חשוב לבדוק לפני התחלת הבנייה?
כעת נעמוד על דרישות החוק לבניית פרגולה, תוך הדגשת נקודות נוספות שיש לבדוק מבחינה משפטית לפני ,שמתחילים לבנות פרגולה (מצללה).
1. פרגולה הינה אחת מתוך שתים עשרה פעולות שהחוק הקנה להן זכאות למסלול מקוצר לקבלת היתר (היתר בניה לעבודה מצומצמת), אולם התנאים לקבלת הזכאות הינם :
א. הפרגולה המבוקשת לא תשנה אלמנטים של שלד הבניין או תפגע במערכות הבניין או בבטיחותו.
ב. חוק התכנון והבניה הקנה סמכות לרשויות מקומיות לקבוע חוקי עזר נוספים בענייני בניה בכלל ובבניית מצללות בפרט, ועל כן יש לבדוק תחילה ברשות המקומית אם ישנן הגבלות כלשהן לבנות פרגולה, למשל: גודל הפרגולה, סוג- מעץ או מתכת וכו'.
ג. ככל שמדובר בבנין מגורים משותף, יש רשויות מקומיות שדורשות את הסכמת שאר הדיירים לבניית פרגולה במרפסת הדירה. בדיקה זו מהותית לא פחות מהאחרות, ובפסיקה למדנו על מקרים בהם נהרסה פרגולה מכוון שאחד מהדיירים התנגד לבנייתה.
ד. עדיף, כל שניתן, שפרגולה לא תיחשב כחלק מאחוזי בניה מותרים של הבניין או הפרויקט בכלל ושל הדירה בפרט. לפי התקנות, לא יראו את הפרגולה כשטח מקורה (חלק מאחוזי הבניה) במצבים הבאים:
1. אם הפרגולה נבנתה על הגג או בחצר הגג וגודלה לא עולה על שליש מגודל הגג או 10 מטרים ריבועים לפי הגדול מבניהם.
2. בחצר בית מגורים- עד 15 מטרים או עד חמישית מגודל החצר לפי הגדול מבניהם, ובלבד ששטח המצללה לא יעלה על 50 מטר.
ה. אם הפרגולה לא עומדת בגדלים המוזכרים בסעיף הקודם, יש לקחת בחשבון שכדי לבנותה יש צורך באחוזי בניה שלא נעשה בהם שימוש, ואף יכול שבמקרה זה יחול תשלום היטל השבחה לרשות המקומית בגין בניית הפרגולה כחלק מאחוזי הבניה של הדירה/הבית, ובנוסף מיסיי העירייה (הארנונה) בגין הנכס יכולים לעלות.
יש לזכור, כי טרם תחילת הפרגולה, רצוי לערוך בדיקה משפטית מעמיקה, ואף מומלץ להתייעץ בנושא זה עם עו"ד הבקי בדיני התכנון הבניה, וכמובן, בשום מקרה, לא להסתמך על "דעתו המשפטית " של הקבלן.
לאחר שבדקנו את המסגרת המשפטית ועמדנו בקריטריונים הדרושים בחוק, יש להגיש בקשה להיתר "עבודה מצומצמת" ככל שעמדנו בקריטריונים המפורטים לעיל. יש להגיש טופס מתאים ובו להגדיר את מיקום הפרגולה, גודלה וכן דרישות שונות של גורמי הנדסה.
במקרה שאחד או יותר מהקריטריונים המפורטים לעיל אינם מתקיימים, יש לפעול להגשת בקשה למתן היתר בנייה המלווה בתשריט. כמו כן, ישנן מועצות מקומיות שמבקשות לקבל לידן הדמיה של הפרגולה עוד לפני הגשת הבקשה להיתר בנייה.
לאחר הבניה – מה לא לעשות?
טעות חוזרת ונשנית בקרב הציבור היא ביצוע שינוי בפרגולה לאחר הקמתה בלא בדיקה וקבלת חוות דעת משפטית/תכנונית כדוגמת קירוי הפרגולה והפיכתה למעין מבנה סגור ומקורה. כאן המקום להדגיש, כי גם לאחר שקיבלנו את ההיתר, כל שינוי שכזה יכול לגרור צווי הריסה /ואו סנקציות פליליות כאלה ואחרות.
לכן, אם הנכם מעוניינים לבצע שינוי בפרגולה, יש לבדוק האם ניתן לבצע שינוי כזה, ומהן כל ההשלכות המשפטיות הנובעות מהשינוי.
סוף דבר
ענייני המקרקעין בכלל ותקנות התכנון והבניה בפרט הינם נושאים אשר כל אחד מאיתנו נתקל בהם במהלך חייו, אולם עניינים אלו רצופים בניואנסים בירוקרטים, והוראות חוק נוקשות, דבר אשר עלול להקשות ואף לסבך משפטית את מי שאינו בקי בתקנות והחוקים.
כאמור, בדיקות משפטיות פשוטות ועמידה בתקנות יכולות למנוע הוצאות מיותרות ובזבוז זמן מאוחר יותר. על כן מומלץ להיעזר בעו"ד מייצג הבקי בתחום דיני התכנון והבניה ובעל ניסיון ספציפי בתחום המבוקש.
*האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד הרשקוביץ ובין המשתמש, משרד עו"ד גיא הרשקוביץ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה, כל עוד השימוש במידע נעשה שלא באמצעות משרד עו"ד גיא הרשקוביץ.
