דמי תיווך בשכירת דירה: מי אמור לשלם למתווך, השוכר או המשכיר?

בשל הביקוש הרב בעיקר בקרב צעירים לדירות שכורות בתל אביב, מוצעות דירות שונות ובעיקר משונות להשכרה, רבות מהן עברו הסבה לדירות מגורים אך אינן ראויות למגורי בני אדם. אבל לא רק בעיר הגדולה. בערים רבות בארץ, במיוחד במרכזה, צובאים שוכרים רבים על דלתה של כל דירה להשכרה, המחירים מאמירים וחוזי השכירות הופכים לדרקוניים במיוחד. אין ספק כי מתווך דירות הגון יכול לפתור את הבעיה או לפחות להקל על השוכרים באופן משמעותי. אולם, מי אמור לשלם לו את דמי התיווך על ביצוע העיסקה – השוכר או המשכיר?

שוק השכרת הדירות בוער במיוחד בתקופה האחרונה. מחירי הקנייה המאמירים יצרו מציאות שבה ישראלים רבים מתגוררים בשכירות שנים ארוכות ונאלצים לעבור מדירה אחת לשנייה כאשר מצבם המשפחתי משתנה, מקומות העבודה מתחלפים או כי בעל הדירה מעוניין בכך. במקביל, מקצוע תיווך הדירות פורח, כאשר מתווך מקצועי ומיומן יידע להתאים את הדירה לשוכר ולמשכיר כאחד וכאן, כאמור, מתעוררת השאלה – מי צריך לשלם את דמי התיווך?

אם השוכר הגיע אל הדירה דרך מכרים למשל, וגם אם יש הסכם בין המשכיר למתווך, המשכיר לא יהיה מחויב לשלם לו דמי תיווך

גביית דמי התיווך

בפתיחת הדברים חשוב לציין כי כדי שמתווך יוכל לגבות את דמי התיווך, הוא אמור להיות בעל רשיון תיווך בתוקף. במדינתנו הקטנטונת ישנם מתווכים שלא פועלים על פי חוק ולא זו בלבד שהם מוציאים שם רע לקהילה מקצועית ומסורה, הם לא תמיד עושים עבודתם נאמנה. לכן, חשוב לוודא כי קיים רשיון תיווך בפועל. בנוסף, באחריות המתווך להיות הגורם המחבר בעיסקה בין המשכיר לשוכר, לרבות פרסום המודעה, הצגת הנכס, תיאום פגישות ועוד.

חוזה התיווך נחתם בין המתווך למשכיר, כיוון שהמשכיר הוא זה שמשלם את דמי התיווך על פי חוק. אולם, חשוב לציין כי אם השוכר הגיע אל הדירה דרך מכרים למשל, וגם אם יש הסכם בין המשכיר למתווך, המשכיר לא יהיה מחויב לשלם לו דמי תיווך. במקרה שבו חתם המתווך עם המשכיר על עסקת תיווך אך החוזה כבר אינו בתוקף, המתווך לא יוכל בהכרח לגבות את הכסף מהמשכיר.

ברוב המוחלט של המקרים, לא על השוכר לשלם את דמי התיווך אלא שחובה זו חלה במלואה על המשכיר

המשכיר משלם את דמי התיווך

החוק קובע כי השוכר לא יישא באופן ישיר בתשלום דמי התיווך שסוכמו בין המשכיר למתווך, אם מתקיימים התנאים הבאים: אם השכירות היא לתקופה של שלושה חודשים לפחות ולתקופה שלא עולה על עשר שנים; אם שכר הדירה נמוך מ–20,000 שקל, הדירה היא למטרת מגורים ולא נמצאת במתחם נופש או נשכרת לצורך זה וגם אינה דירה המשויכת למעון טיפולי המיועד לאנשים עם מוגבלויות או לקשישים.

כמו כן, השוכר לא יישא בעלויות התיווך אם הדירה אינה במעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים, חל עליה חוק הגנת הדייר והמתווך פעל מטעמו של המשכיר. כך שברוב המוחלט של המקרים, לא על השוכר לשלם את דמי התיווך וחובה זו חלה במלואה על המשכיר.

גם אם השוכר והמשכיר הסכימו ביניהם כי השוכר ישלם במקומו של המשכיר את דמי התיווך, הוא רשאי לסרב לכך

מקרים יוצאים מהכלל

השוכר כן יכול לשאת בדמי התיווך או בחלקם, אם המתווך פעל מטעם המשכיר והשוכר גם יחד והשוכר אף חתם מראש למתווך על התחייבות לדמי תיווך, בניכוי הסכום אותו התחייב המשכיר לשלם, או אם השוכר הוא זה שפנה אל המתווך בבקשה שימצא עבורו דירה וגם אם פנה אל המתווך בעקבות פרסום מודעה מטעם בעל הדירה והתחייב לשלם. רק במקרים אלה תחול חובה גם על השוכר לשלם את חלקו.

אולם, על פי חוק, למשכיר אסור לדרוש מהשוכר להשתתף בדמי התיווך ולכן, גם אם השוכר והמשכיר הסכימו ביניהם כי השוכר ישלם במקומו של המשכיר את דמי התיווך, הוא רשאי לסרב גם אם חתם ובהמשך, אם שילם, יוכל אפילו לתבוע חזרה את הסכום.

לפעמים כדאי לשלם קצת יותר אבל לדעת שהמתווך ימצא עבור השוכר דירה מדויקת עבורו, לטווח ארוך ובמהירות

חישוב גובה דמי התיווך 

כדאי לדעת כי למרות שדמי התיווך המקובלים היום הם בשווי של חודש שכירות בתוספת מע"מ, ישנם גורמים נוספים שעשויים להשפיע על המחיר. לעתים דמי התיווך מושפעים ממיקום הדירה. כאשר שכר הדירה המבוקש בגין נכס שנמצא באזור ביקוש עולה ולחלופין, שכר הדירה עבור מקום מגורים באזור נחשב פחות יורד, המהתווכים מתאימים את שכר טרחתם  לביקוש.

בנוסף, ישנם מתווכים בעלי ניסיון רב המתמצאים היטב באזור מסוים ובעלי אחוזי הצלחה מוכחים וגבוהים באיתור ובהתאמת נכס. מתווכים אלה עשויים לדרוש דמי תיווך גבוהים יותר מאלה של מתווכים מתחילים או מי שיש לו פחות מוניטין באזור. חשוב לשקול את ההצעה כי לפעמים כדאי לשלם קצת יותר אבל לדעת שהמתווך ימצא עבור השוכר דירה מדויקת עבורו, לטווח ארוך ובמהירות. כלומר, התשלום הנוסף יחסוך זמן, העברות דירה תכופות יותר ושאר הוצאות.

בשוק הנדל"ן המבעבע בישראל, מתווכי דירות הם לפעמים הפתרון למסכת מעייפת ומתסכלת של חיפוש דירה. חשוב להכיר את החוק ולהבין באילו מקרים תשלום דמי התיווך, המתגמלים את המתווך על מאמציו, חל על השוכר ולקבל החלטה מושכלת של סדרי עדיפות.