אילו בדיקות מקדמיות יש לעשות לפני רכישת או מכירת הנכס?

בדיקת מסים והיטלים

לעתים, כאשר אדם רוכש נכס, הוא אינו מודע לכך שמוטל עליו מס שבח או מס רכישה. לעתים גובה המס יכול להגיע גם מעבר ל-100,000 שקל שלא שוקללו כחלק מהתקציב לרכישת דירה, ולכן עלול לעתים גם להפיל את העיסקה.

לכן, בטרם מתבצעת רכישת הדירה, אני עורכת תשאול עם הלקוח לגבי נכסים נוספים הקיימים ברשותו. אך מה שרוב האנשים לא יודעים זה שלא תמיד גובה המס תלוי ישירות בקיומם של נכסים נוספים. דוגמה לכך היא כאשר אדם רוכש נכס שעלותו יותר מ-1,750,000 מוטל עליו מס רכישה מדורג בשל שווי הנכס; או כאשר הנכס מוגדר כנכס עסקי, אזי מוטל עליו מס בגובה 6% וכדומה.

קיראו עוד בנושא >>> קניית דירה יד שנייה: טיפים חשובים

לאורך שנות עבודתי, ראיתי לא מעט הפרות חוזה שנעשו בגין אי יכולתם של הרוכשים לעמוד בעלותם של מס הרכישה, ולכן דרוש ליווי משפטי לבדיקת כל המסים וההיטלים שיוטלו על הרוכש או על המוכר על מנת שזה יוכל לתכנן כראוי את התחייבויותיו הכלכליות.

יש חשיבות גדולה לדעת האם נכס קיבל היתר לבנייתו. לעתים, אדם יכול לרכוש דירה שכלל לא קיים עליה היתר בנייה כדין

בדיקות תכנוניות - היתרי בנייה

כחלק ממערך הבדיקות שנעשה, בודק העו"ד האם הבניין אכן נבנה בהתאם להיתר בנייה, אילו בקשות הוגשו למתן היתר בנייה ומהו ההיתר שניתן בפועל. מובן שאין זה מתפקידו של עו"ד לבדוק חריגות בנייה - אלו הן בדיקות שנעשות ע"י אדריכל או מהנדס, אך יש חשיבות גדולה לדעת האם נכס קיבל היתר לבנייתו. לעתים, אדם יכול לרכוש דירה שכלל לא קיים עליה היתר בנייה כדין.

טופס אכלוס

ללא טופס אכלוס, הידוע גם כטופס 4, אין היתר למכור את הנכס. בדיקת טופס אכלוס נעשית במסגרת הבדיקות המקדמיות טרם רכישת או מכירת נכס. לעתים יש נכסים הקיימים במשך שנים ארוכות, ובשל סיבוך ביורוקרטי עדיין לא קיבלו טופס 4.  

זכויות מגבילות במכירת הנכס יכולות להיות כאשר קיים עיקול או משכנתא או כל הערת אזהרה, אשר יכולים למנוע  להעביר את הזכויות על הנכס לידי הקונה

בדיקת הזכויות ברשויות

יש לערוך בדיקה האם קיימת זכות מגבילה במכירת הנכס אשר מגבילה את המוכר מלמכור את הנכס. בדיקות אלו מתבצעות מול לשכת רישום המקרקעין (טאבו) ו/או חברה משכנת ו/או רשות מקרקעי ישראל. זכויות מגבילות במכירת הנכס יכולות להיות כאשר קיים עיקול או משכנתא או כל הערת אזהרה, אשר יכולים למנוע  להעביר את הזכויות על הנכס לידי הקונה.  

אישור למשכנתא

כאשר אני מלווה את לקוחותיי אני בודקת איתם את גובה ההון העצמי מול המשכנתא שהם עתידים לקחת, על מנת שלא יגיעו חלילה לחשיפה וימצאו את עצמם מתחייבים לעיסקה שהם אינם יכולים לעמוד בה. טרם ההתקדמות ברכישת הדירה כמובן שחשוב לבדוק האם יש אישור עקרוני למשכנתא.  

לסיכום, יש חשיבות רבה ללוות את האדם לכל אורך תהליך הרכישה. אני נמצאת עם לקוחותיי "אול אין", מלווה אותם ברשויות המס, מול הבנק, מסייעת בהשלמת המסמכים ובתיאום מול שמאי מקרקעין. תהליך רכישת או מכירת דירה הוא תהליך מורכב ויקר וחשוב לכן שייעשה נכון וילווה באופן המקצועי הנכון ביותר.   

עו"ד שמרית שטרית מתמחה בתחום המקרקעין