השקעה בנדל"ן בחו"ל

עיקרי הכתבה:

• מדוע משקיעי נדל"ן רבים מעדיפים להשקיע בחו"ל? אחת הסיבות המרכזיות להשקעה בחו"ל היא מחירי הנדל"ן בישראל, שרק עולים ועולים. הסכום ההתחלתי של רכישת בית בישראל באזורי הביקוש הוא גבוה מאוד, ובאזורים פחות מבוקשים לא ממש משתלם לרכוש דירה להשקעה כי לא בטוח שנוכל למצוא שוכרים. עליית המחירים הקונסיסטנטית, יחד עם תשואות נמוכות יחסית, בממוצע של בין 3% ל-5%, גורמות למשקיעים לחפש אפיקי השקעה אטרקטיביים יותר.
• מה חשוב לדעת לפני שנכנסים לתהליך של רכישת דירה במדינה זרה? חשוב לזכור שמדובר בטריטוריה זרה עבורכם, גם מבחינת השפה וגם מבחינת החוקים והמנטליות. לכן, כדאי להגיע מוכנים ולהתייעץ עם חברה שעוסקת בתחום או עם עורך דין או עם איש מקצוע אחר, שיסייעו לכם לבצע את התהליך עם מינימום כאבי ראש.
• השקעה בנדל"ן בחו"ל באמצעות קרנות - השקעה בקרנות נושאת עימה סיכון גבוה יותר מאשר השקעה ישירה בנכס. כשאתם רוכשים נכס, יש לכם נכס פיזי ביד, וקרנות, כמו השקעה בשוק ההון למשל, הן מסוכנות יותר. קרנות מהסוג הזה מגייסות כספים מקבוצה של משקיעים, על מנת להשקיע בנכסי נדל"ן ופרויקטי נדל"ן שונים. הקרן חייבת להציג מסמכים עם תשקיפים ותכניות מפורטות של הנכסים, יחד עם תחזית תשואה.
  _____________________

 כדי להשקיע בנדל"ן בחו"ל, אנחנו צריכים כמובן הון עצמי מתאים, אך גם המון מוטיבציה כדי לאתר את המדינה והעיר המתאימות, וזאת לצד הנכס המתאים. הרבה משקיעים בוחרים להשקיע את כספם דווקא מעבר לים ולא בארץ, בין היתר בגלל הפוטנציאל האדיר שיש למקרקעין ברחבי העולם, המחירים הנוחים והתשואה האטרקטיבית. מה הם, אם כן, יתרונות השקעה בנדל"ן בחו"ל ואילו סוגי השקעות קיימים?

בארה"ב למשל ישנם נכסים שהסכום ההתחלתי שיש להשקיע בהם הוא קטן יחסית – ברמה של כמה עשרות אלפי דולרים, וגם לקבל תשואה יפה יחסית לארץ

מחירי הנדל"ן בישראל ממריאים לשחקים מטורפים ומרחיקים אותנו מחלום הדירה

אחת הסיבות המרכזיות להשקעה בחו"ל היא מחירי הנדל"ן בישראל, שרק עולים ועולים. הסכום ההתחלתי של רכישת בית בישראל באזורי הביקוש הוא גבוה מאוד ובאזורים פחות מבוקשים לא תמיד משתלם לרכוש דירה להשקעה כי לא בטוח שנוכל למצוא שוכרים. עליית המחירים הקונסיסטנטית, יחד עם תשואות נמוכות יחסית, בממוצע של בין 3% ל-5%, גורמות למשקיעים לחפש אפיקי השקעה אטרקטיביים יותר והרבה מהם פונים להשקעות נדל"ן בחו"ל.

יש אזורים בעולם שבהם ההשקעה בנדל"ן משתלמת מאוד. בארה"ב למשל ישנם נכסים שהסכום ההתחלתי שיש להשקיע בהם הוא קטן יחסית – ברמה של כמה עשרות אלפי דולרים, וגם לקבל תשואה יפה יחסית לארץ. כמו כן, יש מספר סוגי נכסים להשקעה, ולא בהכרח בבית יחיד. אפשר להשקיע במשרדים, בבנייני מסחר, בשירותים ציבוריים ועוד.

יתרון נוסף להשקעה בחו"ל הוא מדיניות המיסוי. בעקבות העלאת מס הרכישה למשקיעים עלות ההשקעה בישראל התייקרה. חשוב לציין שמדיניות המיסוי משתנה ממדינה למדינה, אך מדינות רבות בעולם, ובראשן מדינות מתפתחות במרכז, בדרום ובמזרח אירופה, מכתיבות מדיניות מס ליברלית נוחה למשקיעים זרים וכמה מהן אף מעניקות פטור ממס רכישה.

חשוב מאוד להכין "שיעורי בית" ולבדוק האם למדינה יש אמנת מס תקפה עם ישראל - כך תוכלו להימנע מתשלום של מס כפול

מה חשוב לדעת לפני שנכנסים לתהליך של רכישת דירה במדינה זרה?

חשוב לזכור שמדובר בטריטוריה זרה עבורכם, גם מבחינת השפה וגם מבחינת החוקים והמנטליות. לכן, כדאי להגיע מוכנים ולהתייעץ עם חברה שעוסקת בתחום, עם עורך דין או עם איש מקצוע אחר שיסייעו לכם לבצע את התהליך עם מינימום כאבי ראש. כמו כן, חשוב מאוד להכין "שיעורי בית" ולבדוק האם למדינה יש אמנת מס תקפה עם ישראל - כך תוכלו להימנע מתשלום של מס כפול.

השקעה בנדל"ן בחו"ל באמצעות קרנות

דרך נוספת להשקעה בנדל"ן בחו"ל היא באמצעות קרנות השקעה, וזאת כחלופה להשקעה ישירה במקרקעין. עם זאת חשוב לציין כי השקעה בקרנות נושאת עימה סיכון גבוה יותר מאשר השקעה ישירה בנכס, כיוון שכשאתם רוכשים נכס יש לכם נכס פיזי ביד, וקרנות, כמו השקעה בשוק ההון למשל, הן מסוכנות יותר. קרנות מהסוג הזה מגייסות כספים מקבוצה של משקיעים על מנת להשקיע בנכסי נדל"ן ופרויקטי נדל"ן שונים. הקרן חייבת להציג מסמכים עם תשקיפים ותכניות מפורטות של הנכסים, יחד עם תחזית תשואה. ישנן קרנות ישראליות רבות שמקימות פרויקטים בחו"ל, ולרוב הן משתפות פעולה עם חברות מקומיות במדינה שבה הן מבקשות לפעול.

שוחחנו עם מתן פרטמן, מייסד, שותף ומנכ"לRM GROUP , שמסביר מהי נקודת מבטו על עולם ההשקעות מעבר לים: "למשקיע המתחיל הייתי ממליץ להשקיע במדינות חזקות ומערביות כדוגמת ארה"ב. הסיבה לכך היא שהשוק משוכלל, המידע גלוי, החוקים ברורים ויש הגנות על רוכש הנכס.

"משקיע עם ניסיון שמחפש לפזר את תיק ההשקעות שלו יכול למצוא הזדמנויות השקעה כמעט בכל נקודה ברחבי הגלובוס. אנחנו כחברה משקיעים גם בזנזיבר בתחום המלונאות וגם ביוון. חשוב לשים לב שאנחנו כישראלים מתנהלים בשקלים, אנו חשופים לכן לפערים בשערי מטבע בהשקעה מעבר לים ולכן מומלץ להשקיע במדינות שמתנהלות במטבעות חזקים כדוגמת דולר ויורו".

היכן מומלץ יותר להשקיע – בארץ או במדינות מסוימות בחו"ל?

 "מאוד תלוי, המחירים בארץ מאוד יקרים ולכן גם התשואות נשחקו וגם עבור רבים מהאנשים כמעט בלתי אפשרי לרכוש כאן נכס, בטח לא להשקעה שמלווה במס רכישה גבוה. מי שמחפש השקעות אטרקטיביות יותר יכול למצוא אותן מעבר לים וליהנות מפוטנציאל תשואה גבוה יותר. עם זאת, מובן שלהשקיע קרוב לבית, בישראל, יש יתרונות בהיבט של היכרות וחוסר התלות בצד שלישי. גם אני, אגב, עשיתי את תחילת דרכי בהשקעות בישראל לפני שעברתי לשוק בארה"ב".

בהשקעות מעבר לים נפוץ מאוד לעשות השקעות קבוצתיות שבהן מתאגדים המשקיעים תחת שותפות/ חברה ורוכשים יחד עם יזם פרויקט נדל"ני

כיצד ההשקעות עובדות מבחינת מיסוי במדינות השונות?

"לכל מדינה יש מדיניות מס משלה. לרוב נצטרך לשם מס במדינת המקור (המדינה שבה נמצא הנכס) ולאחר מכן לשלם בישראל על פי אמנת המס בין המדינות (במידה שיש). כמו כן, יש לבחון את מבנה ההשקעה הנכון ביותר לכל מדינה מבחינה משפטית ומיסויית".

כיצד עובד תהליך הרכישה ובאיזו דרך מוצאים את הבית או הנכס להשקעה?

"בגלל המרחק בהשקעות מעבר לים, לרוב המשקיע ייעזר בחברה שזו ההתמחות שלה שתלווה אותו בתהליך הרכישה ובאיתור הנכס שמתבצע בדומה למה שקורה גם בישראל (מתווכים, בנקים וכל דרך בה ניתן להגיע לנכסים). בהשקעות מעבר לים נפוץ מאוד לעשות השקעות קבוצתיות שבהן מתאגדים המשקיעים תחת שותפות/ חברה ורוכשים יחד עם יזם פרויקט נדל"ני".

מה השוני העיקרי בהשקעות בחו"ל לעומת השקעות בארץ?

"לכל מקום יש את החוקים והתרבות שלו וחשוב להכיר אותם. כיוון שהשקעה מעבר לים דורשת מקצועיות גבוהה ובשונה מישראל ההשקעה רחוקה - אי אפשר להגיע לנכס בתוך שעה - נכון לעשות זאת יחד עם מישהו בעל ניסיון ולבדוק מספר נושאים, ביניהם:

• נסיונו של היזם.
• זהות אינטרסים - היזם משקיע בעצמו בפרויקט והוא מרוויח כאשר אתם מרוויחים.
• היזם מציג גם את הסיכונים ואת מה שעלול להשתבש.

* המרואיין אינו רו"ח/עו"ד והתוכן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או ייעוץ השקעות או אחר ואינו מובא כתחליף לקבלת ייעוץ מעורך דין ו/או רו"ח ו/או ייעוץ מקצועי אחר והוא מהווה מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא