שלב 1 – "שלב הגישושים"
השלב הראשון בדרך להגשמת החלום יהיה שלב ה"גישושים" וטרום המו"מ המשפטי. בשלב זה תבחנו למעשה את כדאיות העיסקה (הפרויקט עצמו, המיקום, טיב הבניין והדירה וכו') ותבצעו הערכה מושכלת של כדאיותה. לפני שאתם בוחרים את הדירה, אל תשכחו להביא בחשבון את כל השיקולים אשר רלוונטיים עכשיו, או יהיו רלוונטיים בעתיד, לאיכות החיים של התא המשפחתי הייחודי שלכם.
כדאי למשל לבדוק את מיקומו של הפרויקט. רכישת דירה מקבלן נעשית לרוב בשכונות חדשות ומתחמים הכוללים מספר בניינים רבי קומות, המאכלסים לעתים אלפי אנשים. צריך לבדוק שבאזור יש את התשתיות המתאימות לכך.
מומלץ לעשות סיור שייערך גם ברגל וגם ברכב, ובמהלכו כדאי גם לדבר עם תושבי האזור ולבדוק איתם את טיב השירותים שיש בשכונה מבחינת תחבורה, חינוך, קניות וכו'. מידע מהימן לגבי תכניות עתידיות תוכלו לקבל מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשר פועלת בכל רשות מקומית ואשר בה מרוכזות כל תכניות הבנייה הקיימות כיום ואשר מתוכננות לעתיד.
עוד צריך לבדוק בשלב הגישושים את הדירה הספציפית שאנו חושבים לרכוש כי כידוע, גם שתי דירות באותה הקומה יכולות להיות שונות האחת מהשנייה באופן מהותי.
שימו לב להבדלי המחירים, לגודל, לכיווני האוויר וכו' של הדירה הספציפית בהשוואה לאחרות, ואל תשכחו גם לתור אחרי דברים חיצוניים אשר קרובים לדירה ויכולים לפגום באיכות חייכם. בשלב הזה, מומלץ להיעזר באיש מקצוע (אדריכל) שיעבור על תכניות הבנייה של הפרויקט.
דירשו מהקבלן להציג היתר בנייה אשר ניתן לו מטעם הרשות המקומית ובו פירוט מלא של הגוש, החלקה, תת החלקה והבניין
שלב 2 – עוברים לפסים משפטיים
אם כל הבדיקות הראשוניות הניחו את דעתנו, בשלב השני נעביר את העיסקה לפסים המשפטיים. זהו תהליך משמעותי ומורכב שאסור לבצעו ללא עורך דין המתמחה בענייני נדל"ן. נכון, לקבלן יש עורך דין אך הוא מייצג רק את הקבלן ועורך הדין שלכם יבדוק עבורכם את כל הוראות החוזה. כך למשל, לפני שחותמים על מסמך כלשהו, יש לבדוק כי הקבלן אכן רשום כדין בפנקס הקבלנים. המידע שתקבלו מפנקס הקבלנים טומן בחובו נתונים עדכניים אודות הסיווג המקצועי של הקבלן והענפים אשר הוא רשאי לעסוק בהם, וכן על היקף העבודות שהוא מורשה להציע.
בדיקה הכרחית נוספת הנדרשת בשלב זה היא בדיקת הבעלות על הקרקע. כלומר, האם הקרקע אכן תועבר לבעלותכם או שאולי תקבלו רק זכות חכירה ארוכת טווח בלבד. יש לוודא שאין על הקרקע עיקולים או שיעבודים כלשהם. את הבירורים הללו יבצע עורך הדין שלכם על בסיס מספר הגוש והחלקה והצלבת הנתונים עם נוסח הרישום בטאבו.
סוגייה מהותית נוספת היא היתרי הבנייה והמיסוי. דירשו מהקבלן להציג היתר בנייה אשר ניתן לו מטעם הרשות המקומית ובו פירוט מלא של הגוש, החלקה, תת החלקה והבניין.
ודאו כי כל הסכמה/ הבטחה אשר כלולות בהסכם המכר כתובות באופן מפורש. לדוגמה, מועד המסירה ומשמעותו המשפטית של עיכוב כלשהו במסירה
שלב 3 - זיכרון הדברים וחוזה המכר
לאחר שביצעתם את כל הבדיקות המקדימות ובחרתם את הדירה, יגיע שלב חתימת החוזה מול החברה או הקבלן. לעתים תתבקשו לחתום לפני החוזה על זיכרון דברים, וחשוב לדעת כי מדובר פה בהסכם משפטי לכל דבר ועניין ואין לעשות זאת ללא התייעצות עם עורך הדין המלווה שלכם.
חתימה על זיכרון דברים תעגן אתכם בהתחייבויות ועלולה להציב מכשולים עבור אלה מכם שהתעלמו מהאותיות הקטנות. מחד, חתימה על זיכרון דברים תבטיח לכם את הזכות על הנכס, אך מאידך היא תקשה עליכם לנהל בהמשך מו"מ לגבי תנאי חוזה המכר.
חוזה המכר עצמו הוא חוזה ייחודי אשר חלים עליו גם דיני החוזים הכלליים וגם דיני חוק המקרקעין. אין לחתום על חוזה משמעותי שכזה לפני שאתם ועורך הדין שלכם קראתם היטב את פרטיו ועברתם על כל סעיפיו, וייתכן שכדאי יהיה להתייעץ לגבי סעיפים מסוימים עם גורמים מקצועיים רלוונטיים (מהנדס, אדריכל וכו'). ודאו כי כל הסכמה/ הבטחה אשר כלולות בהסכם המכר כתובות באופן מפורש. לדוגמה, מועד המסירה ומשמעותו המשפטית של עיכוב כלשהו במסירה. ככל שתבדקו את החוזה טוב יותר, כך תקטינו את הסיכוי שלכם להיפגע.
בעזרת עורך הדין המלווה אתכם, יושם דגש על מועדי תחילת ההצמדה והאם תינתן לכם אפשרות להקדים תשלומים לקבלן כדי לא לספוג עלייה בסכום התשלומים עקב הצמדה
נושאים נוספים לתת עליהם את הדעת
נושאים נוספים ששווה לשים אליהם לב כשרוכשים דירה מקבלן:
תקציב - השתדלו להישאר במסגרת תקציב ברורה, ובשום מקרה אל תתפתו לרכוש דירה שמחירה חורג מיכולתכם הפיננסית. "קפיצה מעל הפופיק" יכולה להוביל למצוקות כלכליות ואחרות, עד כדי השפעה על יציבות התא המשפחתי שלכם.
הצמדה למדד - תשומת לב מיוחדת מומלץ לשים על נשא ההצמדה למדד תשומות הבנייה שעלול "להקפיץ" את התשלומים. בעזרת עורך הדין המלווה שלכם, יושם דגש על מועדי תחילת ההצמדה והאם תינתן לכם אפשרות להקדים תשלומים לקבלן כדי לא "לספוג" עלייה בסכומי התשלומים עקב ההצמדה.
לוקיישן לוקיישן לוקיישן - מיקום הוא הפרמטר החשוב ביותר בעת רכישת דירה מקבלן. רכישת דירת שלושה חדרים בשכונה טובה יכולה להיות הרבה יותר משתלמת מרכישת דירת חמישה חדרים באזור פחות נוח למגורים.
הכל בכתב - הקפידו לקבל את כל ההבטחות מהקבלן בכתב בחוזה המכר. מה שלא כתוב איננו מחייב, ולכן ככל הנראה גם לא יבוצע.
עלויות נוספות - זיכרו גם שברכישת דירה מקבלן תקבלו לרוב דירה ריקה, ולכן יהיו עלויות רבות בנוסף לעלות הראשונית (ריהוט, קירוי, סורגים ועוד), לעתים בסכומים שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים. זיכרו תמיד להביא את העלויות האפשריות האלו בחשבון.
ולבסוף, רכישת דירה מקבלן תהיה אולי המהלך הפיננסי החשוב ביותר שתעשו בימי חייכם, ולכן חשוב שתהיו ערים וערניים לכל פעמוני האזהרה שעלולים לצוץ בראשכם במהלך העיסקה. נסו להיות מציאותיים ולהפריד בין החלומות שלכם לבין כדאיות העיסקה, הגדירו סדרי עדיפויות ולכו על פיהם. כך, בסוף התהליך המורכב יהיה לכם בית חדש ויציב שיוכל לשרת אתכם במשך שנים רבות.
משרד עו"ד פנינה ולרי עוסק בעיקר בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות חוזים מסחריים וחוזי נדל"ן, תוך מתן יחס אישי וליווי צמוד
*התוכן במאמר זה הובא לצורכי ידע כללי, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ככזה
