בעקבות פרשת ענבל אור: האם כדאי להצטרף לקבוצת רכישה?

עיקרי הכתבה:

• מהי קבוצת רכישה? קבוצת הרכישה התחילו קרמו עור וגידים כבר באמצע המאה הקודמת. מדובר בהתאגדות של אנשים המחליטים להקים יחד מבנה מגורים במטרה להוזיל את מחירי הדירות ואפילו לבחור את השכנים.
• הסיכונים בקבוצת רכישה וסיפורה של ענבל אור - "מלכת קבוצות הרכישה" מכרה על הנייר עשרות דירות מעל כמות הדירות שבאמת יכלה למכור. בפרויקט מסוים אושרו 38 דירות בלבד, ואור מכרה דירות ל-140 אנשים, והותירה הרבה אנשים ללא כסף וללא בית. זו בדיוק אחת הסכנות בקבוצת רכישה - הצורך לתת אמון מלא ביזם מבלי לדעת הרבה פרטים על הנכס ומתי, אם בכלל, תקבלו את הדירה.
• האם קבוצות הרכישה עדיין רלוונטיות? הפופולריות של קבוצות הרכישה לא נפגעה רק בגלל יחסי ציבור גרועים. בעבר, קבוצות הרכישה קיבלו הקלות מס, ביניהן פטור ממע"מ אגרה ומס רכישה נמוך יותר, אך במציאות של היום המסים גבוהים יותר ביחס לימים עברו.
  __________________________________

כולנו מכירים את פרשת ענבל אור וכיצד אנשים שהצטרפו לקבוצות הרכישה שהקימה נשארו חסרי כל – בלי כסף ובלי דירה. זאת משום שהיא מכרה דירות "על הנייר", שחלקן כלל לא היו קיימות. מהי קבוצת רכישה? ממה כדאי להיזהר? האם כדאי בכלל להיכנס לפרויקט מהסוג הזה? כל הפרטים בשורות הבאות:

לרוב, קבוצת הרכישה תרכוש את השטח לבנייה רק לאחר שיש בה מספיק חברים שבחרו לרכוש דירה בפרויקט

מהי קבוצת רכישה?

קבוצת הרכישה קרמו עור וגידים כבר באמצע המאה הקודמת. מדובר בהתאגדות של אנשים שמחליטים להקים יחד מבנה מגורים במטרה להוזיל את מחירי הדירות ואפילו לבחור את השכנים. ניתן להתאגד לקבוצת רכישה באופן עצמאי, כלומר מספר חברים שמקימים יחדיו קבוצת רכישה, או לחלופין באמצעות חברת יזמות פרטית שמקימה קבוצת רכישה, כמו במקרה הידוע של ענבל אור.

לרוב, קבוצת הרכישה תרכוש את השטח לבנייה רק לאחר שיש בה מספיק חברים שבחרו לרכוש דירה בפרויקט. יש פעמים שבהן היזם רוכש את הקרקע, בונה עליה ורק לאחר מכן מוכר דירות לקבוצת הרכישה שהתאגדה.

יכול להיות שהסכום ההתחלתי ששילמתם על דירה בקבוצת רכישה יתפח משמעותית במהלך הפרויקט, וזאת בהשוואה לרכישת דירה שלא בקבוצת רכישה

הסיכונים בקבוצת רכישה – עיין ערך "ענבל אור"

ענבל אור, מי שנחשבה ל"מלכת קבוצות הרכישה", מכרה על הנייר עשרות דירות מעל כמות הדירות שבאמת יכלה למכור. למשל, בפרויקט מסוים אושרו 38 דירות בלבד ואור מכרה דירות ל-140 אנשים. אור הותירה אחריה אנשים רבים ללא כסף וללא בית. זו בדיוק אחת הסכנות בקבוצת רכישה – הרוכשים צריכים לתת אמון מלא ביזם, בלי לדעת הרבה פרטים על הנכס וגם לא ברור להם מתי, אם בכלל, יקבלו בכלל את הדירה. חיסרון נוסף הוא שבמקרים רבים מארגני קבוצת רכישה מגיעים ללא ניסיון, וזאת בהשוואה ליזמי נדל"ן שיש להם ניסיון רב.

בחזרה לסיפורה של ענבל אור ולחוסר הוודאות של קבוצות הרכישה. בעת ארגון קבוצות הרכישה ביוזמתה, ביקשה ככל הנראה אור מחברי הקבוצות להעביר אל קופת החברה שלה סכומי כסף משמעותיים, במקום לחשבון הנאמנות של הקבוצה. כלומר, חברי הקבוצה התבקשו להשלים סכומים חסרים עבור הפרויקט מכיסם הפרטי. הדבר בא ללמד כי יכול להיות שהסכום ההתחלתי ששילמתם על דירה בקבוצת רכישה יתפח משמעותית במהלך הפרויקט, וזאת בהשוואה לרכישת דירה שלא בקבוצת רכישה, שם קיימת ודאות לגבי הסכומים שתשלמו עבור הדירה.  

הבנקים החלו לגבות ריביות ועמלות גבוהות מקבוצות רכישה בהשוואה לפרויקטים של יזמים רגילים כיוון שהם רואים בקבוצות רכישה פרויקטים עם סיכון גבוה

האם קבוצות הרכישה עדיין רלוונטיות?

הבאזז על קבוצות הרכישה ירד משמעותית בשנים האחרונות, וכנראה יש לזה קשר ישיר למקרה של ענבל אור. בשנת 2020 שיעורי הבנייה בקבוצות רכישה ירדו ב-50%, מגמה שהמשיכה גם בשנת 2021. ברבעון הראשון של 2020 נבנו 1,200 דירות במסגרת קבוצת רכישה, בהשוואה ל-2,700 דירות ברבעון השני של 2019.

הפופולריות של קבוצות הרכישה לא ירדה רק בגלל יחסי ציבור גרועים. סיבה נוספת לדעיכת הפרויקטים הללו היא שבעבר קבוצות הרכישה קיבלו הקלות מס, ביניהן פטור ממע"מ אגרה ומס רכישה נמוך יותר. במציאות של היום, המסים גבוהים יותר ביחס לימים עברו. בנוסף, הבנקים החלו לגבות ריביות ועמלות גבוהות מקבוצות רכישה בהשוואה לפרויקטים של יזמים רגילים, מהסיבה הפשוטה שהבנקים רואים בקבוצות רכישה פרויקטים עם סיכון גבוה.

מה למדנו? לצד היתרונות של קבוצות רכישה, החל ממחירי דירות נמוכים יותר ועד בחירת השכנים, קיים אלמנט של סיכון משמעותי ולכן כדאי לחשוב פעמיים לפני שמצטרפים לפרויקט מסוג זה.