קיימות נקודות השקה מרובות בין תיקי משפחה - בין היתר הסכם ממון או הסכם ידועים בציבור, תיקי שלום בית, גירושין או ירושה - לבין דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. הטיפול בתיק המערב תחומים אלה מצריך ידע רחב הן בסוגיות משפטיות בדיני משפחה והן בסוגיות משפטיות בדיני מקרקעין. עו"ד עליזה בן יצחק, העוסקת בשני תחומים משפטיים אלה, מרחיבה על כלל הסוגיות, השאלות והבדיקות שיש להכיר.
"לפעמים הנכס נושא עליו מעין גיבנת – אם זה מיסוי מס שבח, היטל השבחה, עיקולים למיניהם, הערות אזהרה, ולכן תמיד יש צורך לבדוק מהו מצב ומהי מהות הנכס"
מהי הסוגיה הראשונה שיש לבחון בהיבט של מקרקעין בתהליך גירושין או בהסכם שלום בית?
"אם בני זוג נמצאים בשלב הסכם הגירושין או שלום בית ודנים בנושא הנכסים, עליהם לדעת שערך הנכס לא נמדד בערך ברוטו שלו, בין אם יש חובות קודמים או חכירות נוספות ובין אם נדרש לבצע ניכויי מס למיניהם או עלויות נוספות ולעתים אף קיימות בעלויות נוספות. מסיבות אלו עורך הדין המייצג נדרש להיות בקיא בדיני מקרקעין, להבין כיצד הנכס רשום ומהי מהות הנכס".
לדברי עו"ד בן יצחק, "הבעיה מתחילה כאשר לא ידוע מהו שווי הנכס נטו, בפרט כאשר עורכים הסכם שלום בית או הסכם גירושין. לפעמים הנכס נושא עליו מעין גיבנת – אם זה מיסוי מס שבח, היטל השבחה, עיקולים למיניהם, הערות אזהרה, ולכן תמיד יש צורך לבדוק מהו מצב ומהי מהות הנכס, מה הן הזכויות ומה הם הרישומים שיש על הנכס".
אילו היבטים משפיעים על ערך הנטו של הנכס?
"כדי להבין מה יהיה שווי הנכס יש לשאול שאלות מהותיות, ביניהן: מתי וכיצד הנכס נרכש על ידי הלקוח או על ידי הצד השני? האם ניתן במתנה או בירושה? כיצד הנכס רשום – האם מדובר בבעלות, בחכירה או בחכירת משנה? מהי מהות הזכות? האם הנכס משועבד? האם יש משכנתה? הלוואות? יש צורך לבחון מה תהיה ההחלטה לגבי הנכס, האם הוא יועבר ללא תמורה או יימכר לצד השני? האם ישנם עיקולים או קנסות על הנכס? עורך דין הבקיא בתחום ידע לטפל בנושאים ולבסוף ידע לאזן את שווי הנכסים בין בני הזוג מהיבטים של חלוקת רכוש".
"סוגיות המקרקעין רבות וכרוכות בהוצאות נוספות ולכן יש לסכם מראש מה יהיה שווי הנכס בסופו של דבר לאחר כל ההוצאות המוטלות עליו"
מציאת מקור מימון לעלויות הנלוות
"ערך הנטו של הנכס מושפע גם מעלויות נלוות כמו שכר טרחה של עורך דין או כונס נכסים, וכן כאשר יש צורך בביצוע שרשרת העברות אם הנכס טרם רשום על שם הלקוח או בני הזוג. נוסף לכך, אם הנכס בחכירה של רשות מקרקעי ישראל – חשוב לבדוק שורת סוגיות וביניהן: האם הנכס מהוון? אם יש עלויות להיוון הנכס? האם יש זכויות בנייה שלא נוצלו? האם יש חריגות בנייה? האם יש דמי שימוש? מהי עלות רכישת הבעלות מרשות מקרקעי ישראל? האם ניתן להפוך את החוכר מחוכר משני לחוכר ראשי במקרים מסוימים? כמו כן יש לשקול את נושא המיסוי. סוגיות המקרקעין רבות וכרוכות בהוצאות נוספות ולכן יש לסכם מראש מה יהיה שווי הנכס בסופו של דבר לאחר כל ההוצאות המוטלות עליו".
סוגיות מיסוי מקרקעין על נכסי ירושה
קיימות נקודות השקה נוספות בין דיני המשפחה לבין דיני המקרקעין ובפרט כאשר עוסקים בסוגיות מיסוי מקרקעין על נכסי ירושה. עו"ד בן יצחק מדגימה כיצד תכנון מס לגיטימי מאפשר לחסוך מאות אלפי שקלים בתשלומי היטלים על נכסים בתהליכי מכירה.
"כאשר המוריש או המורישה הם הבעלים של מספר דירות או של מספר נכסים, אולי עדיף לעורך או לעורכת הצוואה לאזן בין הנכסים ולחלק אותם בין יורשיו, הנהנים בצוואה; אולי כדאי לחלק את הנכסים כך שדירות יינתנו בירושה לנהנים שאין להם דירה כדי שיוכלו בעתיד למכרן בפטור ממס שבח, ואילו יורשים בעלי דירה יקבלו נכס מסחרי או כסף מהעיזבון אם יש".
עוד מומלץ לאזן את השווי של הנכסים בעזרת שמאי. "אם קיימים הפרשים כספיים יש לאזן אותם באמצעות הענקת כספים מתוך העיזבון ליורש זה או אחר - כך החיוב במיסים בעת מכירת הנכסים יהיה קטן יותר. בנכס עסקי יש לחשב את מס השבח אשר יוטל על הנכס בעת המכירה – זה תכנון מס לגיטימי".
גם כאשר מוטל מס כמו היטל השבחה או מס שבח, אומרת עו"ד בן יצחק, יש לבדוק אם המס וגובה המס מוצדקים ולדעת כי יש דרך להגיש השגה או ערר במקרה הצורך". עו"ד בן יצחק מספרת כיצד הצליחה לצמצם תשלומי מס בעזרת הבדיקות המתאימות: "במסגרת מכירת נכס בהליך כינוס נכסים, עלה הצורך לקבל מבעוד מועד חוות דעת משמאי במטרה לבחון אם יש היטל השבחה ומה שווי הנכס. ואכן, מצאנו בבדיקה שערכנו עם שמאי כי על הנכס עלול לחול היטל השבחה של 400,000 שקל, כאשר העיריה חייבה בהיטל ההשבחה על סך של 500,000 שקל במקום 400,000 שקל. עקב כך הוגש ערר בליווי חוות דעת שמאי, והיטל ההשבחה הופחת לסכום של 275,000 שקל. מקרה נוסף – מיסוי מקרקעין טען כי שווי זכויות הבנייה הוא פי ארבעה משוויו האמיתי. לאחר משא ומתן ארוך בליווי חוות דעת שמאי, סכום המס הופחת לשליש".
"מומלץ לפנות לייעוץ משפטי בנושא מיסוי מקרקעין ובפרט אם מקור הנכסים ניתן במתנה, בתמורה או ללא תמורה מהמשפחה או במסגרת ירושה"
האם יש גורמים נוספים המשפיעים על גובה מס היטל ההשבחה או מס השבח שיחול על הנכס?
"בהחלט. חשוב לתת את הדגש על שינויים שנעשו בנכסים, לדוגמה מתי התקבל או נרכש הנכס? האם נרכש או ניתן במתנה או בירושה? האם קיימות זכויות בנייה שלא מומשו, האם קיימות חריגות בנייה, האם קיימות תכניות עתידיות לתמ"א או לפינוי-בינוי על הנכס? שאלות אלו ונוספות הן חלק מהבדיקות המעמיקות הנעשות על כל נכס ונכס".
לדברי עו"ד בן יצחק, היבטים אלה משנים לחלוטין את סוג המיסוי שיחול על הנכס ואת האופן שבו ניתן יהיה לבצע איזונים בשווי הנכס. כמו כן, נכסים מסוגים אלה נדרשים לבחינה מדוקדקת יותר ולפעמים נדרשים ארבעה עד חמישה חישובי מס שבח בתיק אחד עקב מספר רכישות או מספר העברות בגלל גירושין של הלקוח וכניסה לפרק ב' בחייו. לכן, היא מסכמת, "מומלץ לפנות לייעוץ משפטי בנושא מיסוי מקרקעין ובפרט אם מקור הנכסים ניתן במתנה, בתמורה או ללא תמורה מהמשפחה או במסגרת ירושה".
סייעה בהכנת הכתבה: הילה צור-שינזי, מערכת זאפ משפטי
