לא בכדי נחשב תחום ההתחדשות העירונית לאחד התחומים החמים ביותר בשנים האחרונות. ערים הן מרחבים המשתנים בכל עת מבחינה תרבותית, כלכלית ופוליטית. תהליכים של התיישנות המרחב העירוני משקפים את השינויים החברתיים המתחוללים בכל תקופה. תחום ההתחדשות העירונית מהווה ניסיון למנוע את תהליכי הקיפאון, ההתיישנות וההידרדרות של אזורים עירוניים על ידי שדרוג ושיפור מערך התשתיות והמגורים וחיזוקה של הכלכלה המקומית, על מנת להביא לשינוי במרחבים העירוניים הקיימים. במדינת ישראל החלו לפעול יוזמות ממשלתיות להתחדשות עירונית כבר בשנות ה-60 ומאז הלכו וצברו תאוצה.
לאורך השנים ניהל עורך דין אילן קרייטר אינספור תיקים מורכבים במגוון תחומים משפטיים. כיום הוא נחשב למומחה בתחום ההתחדשות העירונית ומציע שירותי ליווי משפטי בפרויקטים מסוג תמ"א 38, פינוי-בינוי וייצוג דיירים. עם אילו קשיים מתמודדים באופן יומיומי עורכי דין המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית? "ליווי פרויקט התחדשות עירונית", אומר עו"ד קרייטר, "הוא תהליך מורכב במיוחד הדורש מאיתנו לאזן בין האינטרסים של אנשים רבים".
הדייר טען כי היועץ הוא קרוב משפחתו שעוסק בתחום הנדל"ן, אשר קרא את החוזה ומצא בו חורים וסימני שאלה גדולים
תוכל לספר לנו על סיטואציה מורכבת שהבאת לידי סיום במסגרת עבודתך?
"במסגרת התנהלותי בימים אלה כעורך דין המייצג דיירים במיזם פינוי-בינוי באחד המתחמים בבת ים, היה עלי לאחרונה להתנהל מול דייר שהיה מעוניין לחתום על ההסכם לביצוע המיזם, אך בחר שילווה אותו יועץ לא מתאים המקורב אליו, שלא רק שלא סייע לו בעצותיו אלא היה עלול לפגוע באינטרסים שלו".
עו"ד קרייטר מתאר את המקרה: "בחודש שעבר שוחחתי עם דייר שהוא בעל דירה בבניין שבו מתבצעת החתמת דיירים על הסכם לביצוע מיזם פינוי-בינוי. להחתמה על ההסכם הביא עימו אותו דייר יועץ, שניכר מדבריו שגם אם יש לו ידע וניסיון בתחום המקרקעין, אין לו כל ידע והבנה בתחום ההתחדשות העירונית. הדייר טען כי היועץ הוא קרוב משפחתו שעוסק בתחום הנדל"ן, אשר קרא את החוזה ומצא בו חורים וסימני שאלה גדולים.
קיראו עוד בנושא >>> תמ"א 38 – בעיות שעלולות להיווצר
"הסברתי לדייר את טעויותיו של היועץ, והדגשתי כי קבלת גירסתו עלולה לגרור עלייה משמעותית בשיעור המיסוי וההיטלים על התמורה שיקבלו הדיירים במיזם. בנוסף לכך, העמדתי את הדייר על כך שהיועץ גורם נזק בכך שהוא מייעץ ללא כל ידע והבנה בתחום הספציפי של התחדשות עירונית, מבלי ליטול אחריות מקצועית".
הדייר העלה טענה נוספת ששמע עליה מהיועץ שלו, לפיה לחברה המקדמת את המיזם אין ניסיון בבנייה. על כך השיב עו"ד קרייטר: "הסברתי לדייר שהחברה שמדובר בה היא חברה יזמית ולא חברת בנייה. החברה אינה מבצעת את הבנייה אלא יוזמת את הפרויקט ומלווה אותו עד לקבלת היתר בנייה, ואחר כך היא פונה לאחת החברות הגדולות בארץ כדי שתבצע את הבנייה. צריך רק לבדוק אם זוהי חברה עם יכולת כלכלית וניסיון בקידום מיזמים כאלה, ואת זאת בדקתי ואישרתי אותה לדיירים".
"מיומנותו של עורך דין המייצג דיירים צריכה לכלול לא רק ידע וניסיון בתחום, אלא גם יכולת לתקשר עם הדיירים, להשיב בסבלנות ובהבנה לשאלותיהם וללוות אותם בביטחון במיזם מורכב"
מה היו ההשלכות הפוטנציאליות של הייעוץ השגוי על שאר דיירי הבניין?
"בשל עצותיו השגויות של אותו יועץ, הדייר ושכנתו כמעט נמנעו מלחתום על ההסכם. לו בחרו השניים להישמע לעצותיו של היועץ, המשמעות היתה ששאר דיירי הבניין היו נשארים מאחור ואולי גם היתה נמנעת מהם הצטרפות למיזם".
כיצד בא המקרה אל סופו?
"הדייר השיב לי כי הוא יחשוב על כך ויחזור אלי. כעבור עשר דקות הוא התקשר ואמר שהוא רוצה לקבוע מועד לחתימה יחד עם שכנתו".
מה הם הלקחים מהסיפור?
"ראשית, עורך דין המייצג דיירים במיזם התחדשות עירונית צריך להיות מומחה בתחום הספציפי של התחדשות עירונית ולא רק בדיני המקרקעין הכלליים. שנית, זה לגיטימי ואף רצוי לדייר שרוצה בכך להתייעץ עם יועץ אישי, גם אם מונה לדיירים עורך דין המייצג אותם, אלא שגם היועץ האישי הזה צריך להיות מומחה בהתחדשות עירונית".
לבסוף, אומר עו"ד קרייטר, "מיומנותו של עורך דין המייצג דיירים צריכה לכלול לא רק ידע וניסיון בתחום, אלא גם יכולת לתקשר עם הדיירים, להשיב בסבלנות ובהבנה לשאלותיהם וללוות אותם בביטחון במיזם מורכב שיש בו אמנם יתרונות רבים לדיירים, אולם הוא גם עלול להרתיע חלק מהם מלהצטרף אליו בגלל חששות מובנים".
