"כאשר מוכר עומד למכור את הנכס שלו, הוא צריך לדעת שהוא עושה עיסקה טובה", אומר אבי בן דוד, מייסד ושותף בחברת LA שמאות מקרקעין, "מפעם לפעם קיימת עליית מחירים בשוק הדיור והמוכר לא תמיד מודע למחיר המעודכן".
אבי בן דוד ולירן עודד, שמאי מקרקעין בעלי ותק של קרוב לעשור, הקימו לפני מספר שנים את משרד השמאות LA שמאות מקרקעין ביבנה, הפועל בפריסה ארצית. המשרד מציע שירותי שמאות וייעוץ מקרקעין למגזר העסקי, הפרטי, לעורכי דין, כונסי נכסים, למרבית הבנקים למשכנתאות ועוד.
לא רק שווי הנכס - גם עלויות המיסוי
בנוסף למחיר הדירה שאינו ידוע בוודאות למוכר, יש גם את עניין המיסוי. "ייתכן שיחול על המוכר מס שבח למדינה או היטל השבחה לוועדה המקומית של הרשות המקומית בה נמצא הנכס. לחלופין, ככל שקרקע הנכס היא בבעלותו, כמו לדוגמה בעל דירת קרקע במושב, הקרקע רשומה ברשות מקרקעי ישראל ולכן יחולו עליו ככה הנראה היטלי השבחה למושב, מס שבח ומס לרשות מקרקעי ישראל – הדבר תלוי אם הנכס מהוון או לא, נושא שלא תמיד המוכר מודע אליו".
המוכר אינו מודע תמיד לגובה המסים שעליו לשלם, מסביר בן דוד, ו"אם לצורך העניין ימכור את הנכס בארבעה מיליון שקל, הוא עשוי לשלם מסים בגובה חצי מיליון שקל, ולהפסיד לכן המון כסף. אילו ידע מראש אילו מסים צפויים לו, אולי היה מחליט לגלגל את המסים לרוכש הדירה ולתמחר את הדירה במחיר אחר".
כאשר אחד הצדדים מוכר את המחצית שלו בנכס לצד השני, יש צורך בשמאי על מנת להעריך את שווי הדירה ולהחזיר סכום זה לצד השני שמוכר אותה, ולהימנע מסכסוכים
באילו מקרים נוספים רצוי להיוועץ בשמאי?
"ישנם מקרים שבהם אדם נפטר והוריש נכס, וכאשר עומדים לחלק את העיזבון של המנוח, כל אחד מהיורשים דורש משהו אחר, יש מי שרוצה להשאיר את הנכס ויש מי שרוצה למכור את חלקו. במקרים אלה יש להיוועץ בשמאי אשר יעריך את שווי הנכס על מנת לדעת מהו החלק היחסי שהיורש צריך לקבל ואיך ניתן יהיה באופן ההוגן ביותר לחלק את העיזבון בין היורשים על מנת שלא יווצרו בהמשך משקעים וסכסוכים בין השארים".
מקרה נוסף שגם בו מומלץ מאוד להיוועץ עם שמאי הוא במקרה של גירושים ופירוק שיתוף בין זוגות נשואים, כאשר אחד הצדדים מוכר את המחצית שלו בנכס לצד השני, יש צורך בשמאי על מנת להעריך את שווי הדירה ולהחזיר סכום זה לצד השני שמוכר אותה, וכמובן להימנע מסכסוכים נוספים.
שמאי מקרקעין יכול לפעול מול רשויות המס ולהפחית את מס השבח או היטל ההשבחה שהמוכר אמור לשלם
אילו שירותים נוספים נותן שמאי מקרקעין?
"השמאי נותן דו"ח מפורט על המצב התכנוני של הבית, הכולל זכויות בנייה מנוצלות ושאינן מנוצלות (האם הבית בנוי בהיתר או לא). במקרה שישנן חריגות בנייה, על המוכר לשלם לוועדה המקומית או שיצטרך להרוס את המבנה החריג. השמאי למעשה נותן תמונת תמונה מהימנה של הבית מבחינה תכנונית ומשפטית, ואומד את השווי של הנכס המגלם בתוכו את האלמנטים הללו, כך שהמוכר יודע בדיוק באיזה מחיר למכור את הנכס".
בנוסף, מציין בן דוד, "השמאי יכול לסייע בצמצום תשלום המסים. על פי חוק מס שבח, אם בבית יש זכויות בנייה לא מנוצלות, עדיין אמורים לשלם מס שבח מלא, אך לעתים זכאים לפטורים מסוימים. שמאי מקרקעין יכול לפעול מול רשויות המס ולהפחית את מס השבח או היטל ההשבחה שהמוכר אמור לשלם. לעתים מדובר בהפרש של 100 אלף שקל ויותר".
באיזה שלב היית ממליץ לפנות לשמאי?
"ברגע שאדם החליט למכור את הנכס שלו, טרם פרסום הנכס למכירה, הייתי ממליץ לו להיוועץ בשמאי".
מה הם הקריטריונים החשובים לבחירת שמאי?
"אם לא מגיעים באמצעות המלצה או היכרות מוקדמת, כדאי לברר מהו הוותק והניסיון המקצועי של השמאי".
