אבי בן דוד ולירן עודד, שמאי מקרקעין בעלי ותק של קרוב לעשור, הקימו לפני מספר שנים את משרד השמאות LA שמאות מקרקעין ביבנה, הפועל בפריסה ארצית. המשרד מציע שירותי שמאות וייעוץ מקרקעין למגזר העסקי, הפרטי, לעורכי דין, לכונסי נכסים, למרבית הבנקים למשכנתאות ועוד.
"כאשר רוכש בא לקנות דירה הוא רוצה לדעת שהוא יכול לעמוד במימון שלה", אומר בן דוד, "לצורך רכישת הדירה, מעבר להון העצמי שעליו להביא לצורך רכישת הנכס, יש לו אפשרות לקחת משכנתא מהבנק ולפעמים גם ממקורות חוץ בנקאיים כמו חברות ביטוח. המשרד שלנו מופיע ברשימת הגופים המממנים - חברות הביטוח והקרנות החוץ בנקאיות - אשר נותנים משכנתאות".
"טוב יעשה הרוכש אם יכלכל את צעדיו וינהג בזהירות על מנת לוודא שהוא עושה עיסקה טובה ובטוחה, ולכן כדי לוודא שמחיר הנכס קרוב להערכת השמאי, עליו לקבל שומה מוקדמת על ידי שמאי המקרקעין"
"עסקאות רבות נופלות כי הרוכשים לא כלכלו נכון את צעדיהם"
כאשר אדם רוכש דירה, הוא מקבל מימון מהבנק בהתאם לשווי הנכס שנקבע על פי הערכת שמאי או בהתאם לחוזה המכר, לפי הנמוך מביניהם. "לעתים החוזה יעמוד על 2 מיליון שקל, כאשר השמאי יקבע ששווי הנכס הוא 1.7 מיליון שקל. בשל העובדה שהרוכש תלוי במימון כמעט מלא מצד הבנק, הוא ייאלץ להביא הון עצמי גבוה יותר בשל קביעת השווי מצד השמאי", מסביר בן דוד. לדבריו, "ישנם רוכשים שנאלצים במקרים אלה לקחת הלוואות בריביות גבוהות ונכנסים לסחרור כלכלי, מתקשים לממש את העיסקה ולעתים היא אף נופלת. טוב יעשה הרוכש אם יכלכל את צעדיו, וינהג בזהירות על מנת לוודא שהוא עושה עיסקה טובה ובטוחה, ולכן כדי לוודא שמחיר הנכס קרוב להערכת שהשמאי, עליו לקבל שומה מוקדמת על ידי שמאי המקרקעין".
בן דוד מדגיש כי לא פעם ישנה מעין תחרות על הנכס מצד הרוכשים, ולכן הרוכשים צריכים לקבל הערכה מהירה של שמאי. "אנו עובדים עם גופים מממנים וגם עובדים מהר לבקשת הלקוח - אלה שני אלמנטים משמעותיים תחת קורת גג אחת".
מי הם הלקוחות שלכם?
"יועצי משכנתאות אשר רוצים לסייע ללקוחות שלהם לבצע עיסקה בטוחה ומהירה, עורכי דין לדיני משפחה אשר מייצגים לקוחות שמתגרשים או לקוחות שאחד ההורים נפטר וצריכים לעשות חלוקת נכס בין היורשים, וכמובן עורכי דין למקרקעין וכן אנשים שמוכרים או רוכשים נכסים".
"אנו בוחנים עיסקאות שנעשו באותו בניין, רחוב ושכונה של דירות דומות, בכמה שיותר פרמטרים, שקלול המחיר שבו נמכרו העסקאות, השווי למטר ממוצע תוך התייחסות לגודל הדירה, קומה, שיפוץ וכיו"ב"
כיצד מעריכים שווי של נכס?
"כאשר מדובר בדירה, בודקים את הסביבה מהמיקרו למקרו. אנו בוחנים עיסקאות שנעשו באותו בניין, רחוב ושכונה של דירות דומות, בכמה שיותר פרמטרים, שקלול המחיר שבו נמכרו העסקאות, השווי למטר ממוצע תוך התייחסות לגודל הדירה, קומה, שיפוץ וכיו"ב.
"כאשר מדובר בבתים צמודי קרקע, גם כאן נבדקות עסקאות דומות שנמכרו בסביבה, תוך התייחסות להתאמות נדרשות: גודל, מגרש ושטח בנוי. השמאי יודע לערוך את ההתאמות הנדרשות על מנת להגיע לשווי הנכס".
אילו שירותים נוספים אתם נותנים?
"שומות למשכנתא הפוכה עבור יועצי משכנתאות. כאשר רוכשים דירה, ניתנת ברוב המקרים משכנתא אך קיימת גם משכנתא נוספת - משכנתא הפוכה - כאשר יש לדורשי המשכנתא דירה בבעלותם והם משעבדים אותה לטובת משכנתא. במרבית המקרים מדובר באנשים בגילאי 60 פלוס שזקוקים לכסף והבנק אינו נותן להם מימון בשל גילם המבוגר. הכסף יכול להיות עבור רכישת דירה לילדים או לצורך כל הוצאה גדולה אחרת והוא ניתן לרוב על ידי גופים חוץ בנקאיים.
"משכנתא הפוכה", מסכם בן דוד, "אינה מוגבלת בזמן ובניגוד למשכנתא רגילה, אין צורך להחזיר אותה בהחזרים חודשיים שוטפים, אין צורך גם לעשות ביטוח חיים ולא נעשים מבדקי הכנסה ללוקחי המשכנתא ההפוכה. ניתן לפרוע אותה בכל נקודת זמן וללא קנס".
