זמן רב תכננתם למכור את דירתכם. רציתם לקנות דירה חדשה, גדולה ומרווחת יותר באזור "נחשב" יותר. חיפשתם את הקונים האידיאלים, ונדמה היה לכם שמצאתם אותם. חתמתם על זיכרון דברים, ולאחר כמה ימים גיליתם על הקונים כמה דברים לא משמחים, בלשון המעטה. הרגשתם שהם הטעו ורימו אתכם. האם תוכלו לבטל את החוזה עימם? האם הביטול יחשב להפרת חוזה? באילו נסיבות ניתן לבטל חוזה למכירת דירה?
רוצים לשאול שאלה? היכנסו עכשיו לפורום חוזים
ראשית, יש לדעת כי על חוזה (contract) לרכישת נכס חלות מספר הוראות חוק. העיקריות שבהן: חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 וחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970.
ע"פ סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים, יש חובה לנהל מו"מ לכריתת חוזה בתום-לב וכן לקיים את החוזה בתום-לב. כמו-כן, ע"פ החוק והפסיקה, הסכמים יש לקיים. לפי עקרון זה, לא ניתן לבטל חוזה בקלות ומכל סיבה שהיא, אלא רק בשל פגמים ספציפיים שנפלו בחוזה, המוגדרים בפרק ב לחלק הכללי של חוק החוזים. הכוונה לטעות, הטעייה, עושק, כפייה או הפרה יסודית.
הפרה יסודית של חוזה
נשאלת השאלה מהי הפרה יסודית, שבמקרה שהיא מתקיימת, ניתן לבטל את החוזה. הפרה יסודית היא הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית. לפיכך, יש לבדוק האם התקיימה עילה לביטול חוזה המכר מהסיבה שהקונה לא עומד בתנאי ההסכם.
דרך ביטול חוזה למכירת דירה
ע"פ חוק החוזים תרופות, הביטול צריך להיעשות בכתב ובזמן סביר.
במקרה שהתרחשה הפרה יסודית, הצד הנפגע (כלומר, במקרה זה המוכר) זכאי לבטל את החוזה ע"פ תנאיו והמועדים הנקובים בהסכם. כמו-כן המוכר שנפגע מההפרה יכול לבקש מבית המשפט את אכיפתו של חוזה המכר או סעד של ביטול והשבה.
זאת ועוד, במקרים מסוימים ניתן גם לקבל פיצויים מוסכמים ע"פ סעיף 15 לחוק החוזים תרופות. פיצויים מוסמכים הם פיצויים שהצדדים הסכימו מראש, בחוזה, על גובהם.
כמו-כן, בית המשפט יכול לפסוק פיצויי הסתמכות. פיצויים אלו הם פיצויים שליליים, שמטרתם היא להעמיד את הצד הנפגע (המוכר) במקום בו הוא היה עומד אלמלא היה מתקשר בחוזה עם הצד השני (הקונה).
חוזים יש לקיים
חשוב להדגיש, כי חוזים צריך לקיים. ביטול חוזה צריך להיעשות רק בהתקיים המקרים הספציפיים הנקובים בחוק ובפסיקה. לא ניתן לבטל חוזה רק על סמך תחושה/אינטואיציה או השערה. ביטול חוזה שיעשה באופן רשלני ולא ע"פ החוק, עלול לחשוף את המוכר שביטל את החוזה לתביעה ותשלום פיצויים לקונה. "חוזים יש לקיים", נפסק לא אחת. על כן, אם אתם, המוכרים, מעוניינים לבטל את החוזה למכירת דירתכם, פנו לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין מומחה למקרקעין לפני שתבטלו את החוזה, ותחשפו את עצמכם לתביעות והוצאות שלא חשבתן עליהן.
