אחד הדברים שהכי מפחידים בעלי דירות הוא התמודדות מול שוכר בעייתי שאינו עומד בתשלומים, גורם לנזקים, הופך מטרד לשכנים וכן הלאה. במקרים רבים גם אם אתם רוצים לפנות את הדייר, תתקלו בהתנגדות עיקשת מצידו. האם זה סוף פסוק? איך מתמודדים מול דייר סרבן והאם ניתן בכלל למנוע את התופעה?
עו"ד משה זילברמן, המתמחה בנדל"ן ובפינוי דיירים סרבנים, מסביר על הדרכים הנכונות לפעול במקרה של דייר סרבן.
שוק השכירות הפך בשנים האחרונות לג'ונגל של ממש. הזינוק במחירי הנדל"ן, לצד עליות המדד שיקרו את המשכנתאות, הובילו בעלי דירות רבים להעלות את השכירות על הנכס שלהם. על פי נתוני הלמ"ס, נכון לשנת 2022, הזינוק במחירי הדירות הוביל לכך שדיירים שחידשו חוזה ביוני אותה השנה, חויבו לשלם בממוצע 3% יותר מהחוזה הקודם. במידה שבעלי הדירה השכירו את הנכס לדיירים חדשים, האחרונים שילמו מחיר גבוה ב-6.5% מהשוכרים הקודמים. חוק השכירות והשאילה אינו מגביל את האפשרות של בעלי דירה להעלות את דמי השכירות ככל שאין קביעה אחרת בהסכם בין הצדדים.
נתון מעניין נוסף שמצביע על תמונת המצב העגומה בשוק השכירות הוא כי בשנת 2022, בצל עליית מחירי השכירות, חלה עלייה משמעותית בהיקף תביעות הפינוי לדיירים. בין החודשים ינואר ועד יולי 2022 נרשמה עלייה של 4% במספר תביעות הפינוי שהוגשו לעומת 2020 ובגידול של 15%-33% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2021.
מה הוביל לגידול במספר התביעות שהוגשו לפינוי דיירים? לדברי עו"ד משה זילברמן, המתמחה בתחום, אחת הסיבות המרכזיות היא חוסר היכולת של השוכרים למצוא דיור חלופי. "היצע הדירות הוא מצומצם", הוא אומר. "אם נוסיף לכך את מחירי השכירות הגבוהים שרק הולכים ועולים, נגלה כי יש דיירים שפשוט לא מצליחים למצוא חלופה ועל כן לא מתפנים מהדירה".
מה עושים במקרה שהדייר השוכר לא מתפנה?
עו"ד זילברמן: "דרך המלך לפנות דייר סרבן היא הגשת תביעה לפינוי מושכר בבית המשפט, אך לפני שאנחנו מגיעים לצעד הזה יש עוד דברים שניתן לעשות, כמו גם ניסיון מראש לצמצם אותם. בנוסף, חשוב להבין שלא כל טענה של בעל דירה היא עילה לפינוי השוכר".
לדברי עו"ד זילברמן, ככלל, שוכר רשאי להתגורר בדירה המושכרת בהתאם לתנאי החוזה ולבעל הדירה אין זכות לדרוש את פינויו לפני תום תקופת השכירות כפי שנקבעה בחוזה. עם זאת, בתום תקופת השכירות וכן במקרים מסוימים בהם הופר חוזה השכירות, רשאי בעל הדירה לדרוש את פינוי הדייר גם לפני שהסתיים מועד השכירות.
"חשוב לזכור", אומר עו"ד זילברמן, "כי לצורך הפינוי, על בעל הדירה לפנות לבית המשפט ואסור לו בשום פנים ואופן לפנות את השוכר בכוח או בכוחות עצמו ואסור לו לנקוט צעדים חד צדדיים כמו להחליף את מנעול הדירה. מעשים כגון אלה רק יחריפו את המצב ויפגעו דווקא בבעל הדירה".
אסור לבעל הדירה בשום פנים ואופן לפנות את השוכר בכוח או בכוחות עצמו ואסור לו לנקוט צעדים חד צדדיים כמו להחליף את מנעול הדירה
בכל מקרה צריך להגיש תביעה?
"ההמלצה החמה שלי היא כי בטרם בעל הנכס יפעל ויפנה בתביעת פינוי לבית המשפט, הוא ינסה ליישר את ההדורים ולפנות את הדייר בדרכי נועם. כדאי לשלוח מכתב פינוי לשוכר, מעין מכתב התראה, שיבהיר לדייר כי עליו לפנות את הדירה לפני שיחלו הליכים משפטיים נגדו. כדאי שעורך דין העוסק בתחום ינסח עבור בעל הבית מכתב שכזה, על מנת שלא ייפול בלשונו. לעתים מכתב התראה מסייע ומונע הליכים משפטיים ותביעות שעשויות להימשך זמן רב".
האם יש הליך מסוים בבית המשפט לפינוי דיירים סרבנים?
"בפני בעל הדירה עומדות למעשה שתי אפשרויות: הוא יכול לפנות בתביעה בהליך מזורז ומהיר לפינוי הדייר, או בהליך רגיל. לפני שקופצים על האפשרות של ההליך המזורז, חשוב להבין כי אכן מדובר בהליך קצר ויעיל אך מדובר בהליך לפינוי הדייר בלבד. משכך, תביעות כספיות על חוב שנצבר או על נזק שנגרם לא ניתן לתבוע במסגרת הליך זה".
אם השוכר אינו מכבד את פסק הדין ולא מפנה את הנכס, בעל הדירה רשאי לפנות אל רשות האכיפה והגבייה (לשכת ההוצאה לפועל) כדי שתפעל למימוש פסק הדין
כמה זמן נמשך ההליך המקוצר?
"מדובר בהליך מהיר שאמור להסתיים בתוך 60 יום ממועד הגשת התביעה. זאת, כמובן, להבדיל מההליך הרגיל שמתנהל בבית המשפט ועלול לקחת זמן רב, חודשים ואף שנים".
לדברי עו"ד זילברמן, בהליך המזורז הדיון בתיק מתנהל לרוב רק יום אחד. אפשר שביהמ"ש יקבע דיונים נוספים, אך אלה ייעשו באופן רצוף עד לגמר חקירת העדים. בתום הדיון בביהמ"ש ולכל המאוחר לאחר 14 ימים בלבד, ייצא מבית המשפט פסק דין בנוגע לתביעת הפינוי ואת הנזקים הממוניים ככל שנגרמו יוכל בעל הדירה לתבוע בתביעה נפרדת".
ומה קורה אם גם אז השוכר לא מתפנה?
"אם השוכר אינו מכבד את פסק הדין ולא מפנה את הנכס, בעל הדירה רשאי לפנות אל רשות האכיפה והגבייה (לשכת ההוצאה לפועל) כדי שתפעל למימוש פסק הדין. גם כאן, אני שב ומחדד, אם הדייר לא ממלא אחרי הפסיקה, אסור לבעל הדירה לעשות דין לעצמו ולפנות את הדייר בצורה עצמאית. הדרך היחידה לממש את פסק הדין היא באמצעות בית המשפט ורשות האכיפה והגבייה".
חוזה שכירות טוב ומפורט, שמעגן את זכויותיו של בעלי הנכס ומגובה בערבויות כנדרש, עשוי למנוע מצבים של עיכובים בפינוי הדיירים על רקע הפרת חוזה
מה לגבי ההליך השני, הרגיל?
"כאן מדובר בתביעה רגילה שמוגשת לבית המשפט ומתנהלת מול שופט, כמו כל תביעה שאנחנו מכירים. החיסרון בה הוא משך הזמן שתתנהל התביעה - זה יכול לקחת חודשים ושנים. היתרון המובהק הוא שניתן לתבוע על נזקים נוספים שנגרמו לבעל הדירה, הפסד שכירות, נזק לרכוש וכן הלאה".
יש דרכים למנוע מצב של דייר שמסרב להתפנות?
"כמו כל דבר בעולם, שום דבר הוא לא ודאי, אבל אנחנו כמובן יכולים לצמצמם את הסיכוי למצב עניינים שכזה. איך עושים את זה? בפשטות, דואגים לחוזה שכירות טוב ומפורט, שמעגן את זכויותיו של בעלי הנכס ומגובה בערבויות כנדרש".
(צילום: שאטרסטוק)
