המושג "דמי שימוש" מוגדר בסעיף 33 בחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, באופן הבא: "שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש". במקרה של זוגות נשואים או ידועים בציבור, אשר מחזיקים יחד בנכס משותף שרק אחד מהם נשאר להתגורר בו בשל הליך פרידה, האדם שנשאר להתגורר בבית יתבקש לשלם שכר ראוי לצד שיצא מן הבית במקרים מסוימים. בנוסף, תביעת דמי שימוש ראויים הרבה פעמים משמשת ככלי אפקטיבי לזירוז הליכי פירוק שיתוף בין בני זוג.
עו"ד עדן פרץ, המתמחה בדיני משפחה, מסבירה בשורות הבאות באילו מצבים ניתן לתבוע דמי שימוש ראויים ומה הסיכוי שהם יאושרו.
מה הם דמי שימוש ראויים בין בני זוג?
עו"ד פרץ: "דמי שימוש ראויים במקרקעין הוא בעצם סעד שיכול לקבל בעל מקרקעין או בעל הזכויות בהם בגין שימוש שעשה אחר במקרקעין האלה, בייחוד במצב בו עקב אותו השימוש נמנע מבעל המקרקעין לעשות שימוש בעצמו באותם המקרקעין. "
לדברי עו"ד פרץ, "במקרים של בני זוג, זה קורה הרבה פעמים בהליך גירושין או פרידה, כאשר האישה מוציאה למשל צו הגנה כנגד הגבר. בין אם הוא מוצדק או לא, האישה יכולה להוציא את הצו במעמד של צד אחד הן בשל ויכוח קטן והן בשל מקרים מוצדקים מאוד של אלימות. לאחר הוצאת הצו, מרחיקים את הגבר מהבית, ויכולים גם להאריך את צו ההגנה שלו במקביל להליך הגירושין המתנהל ביניהם. כך נוצר מצב שהבעל חי מחוץ לבית המון זמן, במקרים מסוימים אצל קרובי משפחה או בדירה שכורה. במקרים רבים, הוא עדיין ממשיך לשלם את המשכנתא ולפעמים גם את חשבונות הבית, עד הכרעה של תביעת פירוק השיתוף. לעומת זאת, האישה ממשיכה לגור בנכס, אז במקרים כאלה הבעל יכול לתבוע ממנה תשלום של דמי שימוש ראויים".
"השותף במקרקעין שמשתמש צריך לשלם לשותפים לפי החלק במקרקעין – זה לא משנה אם זה בן זוג או שותף בעסק. כלומר, אם יש לי חצי בבית ואני לא מתגורר בו, אך הצד השני כן, הוא צריך לשלם דמי שכירות מתוך עילת 'עשיית עושר ולא במשפט'"
במצבים מהסוג הזה, האם כל אחד יכול לתבוע דמי שימוש ראויים?
"לא, זה לא כל כך פשוט. יש מבחנים שיש לעמוד בהם. האדם שרוצה לתבוע יצטרך להוכיח כי נמנע ממנו לעשות שימוש בדירה. סעיף 31 וסעיף 33 לחוק המקרקעין אומרים כי גם אם מישהו עזב את הבית לאחר תקופה מסוימת בעת הליך של פירוק כקשר, זה לא אומר שהוא מוותר על הזכויות שלו במקרקעין. יחד עם זאת, הוא יצטרך להוכיח כי בגלל סיבות כאלו ואחרות הוא לא היה יכול להמשיך לחיות בבית ולכן הוא זכאי לקבל תשלום על שכר דירה.
"בסיס סעיף של 33 אומר כי השותף במקרקעין שמשתמש צריך לשלם לשותפים לפי החלק במקרקעין – זה לא משנה אם זה בן זוג, או שותף בעסק. כלומר, אם יש לי חצי בבית ואני לא מתגורר בו, אך הצד השני כן מתגורר, הוא צריך לשלם דמי שכירות מתוך עילת 'עשיית עושר ולא במשפט'. כלומר, השותף שלי לא יכול להתעשר על חשבוני, ואם הוא מתגורר בנכס שהוא גם שלי, הוא יצטרך לשלם לי".
אם אדם עזב את הבית מרצונו, האם הוא יהיה זכאי לדמי שימוש ראויים?
"יכולים להיות מצבים שכן. אם לדוגמה מיררו את חייו בביתו ולא היתה לו ברירה אלא לעזוב, יש סיכוי שבית המשפט יפסוק לטובתו דמי שימוש ראויים", אומרת עו"ד פרץ. "זה עלול להיות בשל אלימות, או בשל סיבות כאלו ואחרות שבגינן בני הזוג פשוט לא יכולים להתגורר תחת אותה קורת גג, ואת כל זה התובע יצטרך להוכיח בבית המשפט.
"עם זאת ובגדול, אם צד עזב מרצונו ועל דעתו, הוא יתקשה לתבוע דמי שימוש ראויים והוא אינו יכול להפוך את בן הזוג האחר ל'שוכר בעל כורחו'. עם זאת, חשוב לזכור כי אין בעזיבת בן זוג את הבית המשותף בתקופת משבר בין בני הזוג כדי להוות ויתור לעתיד וכדי לשלול ממנו דמי שימוש בתקופה מאוחרת יותר".
"היעד האמיתי בתביעות אלו הוא פירוק שיתוף. כאשר לבני זוג יש דירה משותפת, בעת תהליך הפירוד יש לכל אחד מהם את הזכות לרכוש את הבית ואז מתבצעת התמחרות בין הצדדים"
מה לגבי בית שנרכש לפני הנישואין במקרה של זוג ללא הסכם ממון. האם גם אז בעל הבית יצטרך לשלם לבן זוגו לשעבר דמי שימוש ראויים?
"גם אם זה בית שנרכש לפני הזוגיות והידוע בציבור חי שם, שילם חשבונות, שילם על שיפוץ וכו', הנכס שייך לשני הצדדים. התובע לא בהכרח יקבל מחצית מהבית, אך הוא יכול לקבל שיעור מסוים של דמי שימוש. אם למשל דמי השכירות על הבית הם 5,000 שקל, אז הוא הוא יכול לתבוע סכום מסוים מתוכם".
עו"ד פרץ מבקשת לציין כי בית המשפט לא ממהר לקבוע דמי שימוש - הרבה פעמים מדובר בכלי לזירוז תביעת פירוק השותפות של הזוג. "כך בני הזוג יוכלו למכור את הבית, וכל אחד מהם יקבל את חלקו וילך לדרכו, הם כבר לא יהיו הבעלים של נכס משותף, ובזאת הוויכוח על הבית יסתיים".
"כאשר הצד העוזב את הדירה המשותפת מגיש תביעה לפירוק שיתוף, יש בכך להצביע על כך שאינו מסכים לשימוש ייחודי של בן הזוג שנשאר בדירה והוא אינו מוותר על דמי שימוש ראויים"
כיצד מתבצעת מכירת בית בתהליך פירוק שיתוף?
"כאמור, היעד האמיתי בתביעות אלו הוא פירוק שיתוף. כאשר לבני זוג יש דירה משותפת, בעת תהליך הפירוד יש לכל אחד מהם את הזכות לרכוש את הבית ואז מתבצעת התמחרות בין הצדדים. אם אף אחד מהצדדים לא רוצה או לא יכול לקנות את הבית מהצד האחר, ניתן למכור את הבית במכירה חיצונית או במקרים אחרים בכינוס נכסים. במצב של כינוס, נאלצים למכור את הבית בסכום נמוך יותר מהשווי שלו בשוק".
בשורה התחתונה, אומרת עו"ד פרץ, "כאשר הצד העוזב את הדירה המשותפת מגיש תביעה לפירוק שיתוף, יש בכך להצביע על כך שאינו מסכים לשימוש ייחודי של בן הזוג שנשאר בדירה והוא אינו מוותר על דמי שימוש ראויים. בית המשפט יכריע אם לחייב בדמי שימוש ראויים על פי המבחנים/ השאלות הנ"ל:
* האם הצד השני שממשיך לעשות שימוש בדירה מאריך את תקופת השיתוף בין באמצעות עיכוב סידור הגט ובין באמצעים אחרים, בעוד הצד השני מבקש פירוק שיתוף.
* אם מדובר בבית ששוויו גבוה ובמקרה של אי מימוש ייגרם הפסד כלכלי.
* אם מדובר בתקופה של חיוב בדמי שימוש לפני הגירושין או אחרי, שהרי מיום הגירושין והלאה בני הזוג מנועים מלגור יחד תחת אותה קורת גג ע"פ ההלכה ואז יש לפסוק דמי שימוש למי שאינו גר בדירה אלא אם הוא ויתר עליהם מפורשות.
"כל מקרה לגופו", מסכמת עו"ד פרץ, "ולכן יש לבדוק האם המקרה של בעל הזכויות הספציפי מתאים בנסיבותיו לפתיחת הליך של תביעת דמי שימוש וכן לבחון את סיכויי התביעה והשלכותיה".
