קניית נכס היא אחת ההחלטות החשובות ביותר שאדם יכול לקבל בחייו. מדובר בהשקעה גדולה, הן מבחינה כספית והן מבחינה רגשית. לכן, חשוב מאוד לעשות את המחקר הנכון ולבצע את כל הבדיקות הנדרשות לפני שמקבלים החלטה סופית בנושא. בשורות הבאות נציג בפניכם מספר נקודות מהותיות שיסייעו לכם לעבור בשלום עסקת מקרקעין.
בדיקות משפטיות
הבדיקה המשפטית היא הבסיס לכל עסקת נדל"ן וכוללת בין היתר את בדיקת נסח הטאבו של הנכס ובו כל המידע המשפטי הרלוונטי כמו מי הבעלים של הנכס, האם יש מגבלות על הנכס - משכנתה או זכויות של אחרים, הערות משפטיות ועוד. חשוב לבדוק את נסח הטאבו בעיון ולקבל את חוות דעתו של עורך דין מקרקעין מומחה אשר יוכל לזהות בעיות משפטיות פוטנציאליות ולסייע לכם לקבל החלטה נכונה. ההמלצה המיטבית, הן לרוכשים והן למוכרים, היא כי בדיקת הסכם המכר תבוצע על ידי עורך דין מטעמכם, אשר ינהל את המשא ומתן המשפטי באופן שיגן על האינטרסים שלכם בצורה מקצועית. פרט לבדיקת נסח טאבו יש בדיקות נוספות שמומלץ לעשות, כמו לבדוק את מסמכי הבית המשותף, לבדוק האם הנכס לא הוכרז כנכס מסוכן, לוודא שלא קיימות בנסח הטאבו הערות של אי התאמה או צווי הריסה וכדומה.
רכישת דירה מקבלן
רוכשים רבים חושבים כי עורך הדין של הקבלן מייצג אותם, אך ההפך הוא הנכון מאחר שתפקידו הוא לדאוג לאינטרסים של הקבלן. נכון, עורך הדין של הקבלן יטפל ברישום זכויות הקונים בטאבו, וייתכן והם ישלמו סכום כזה או אחר עבור השירות המשפטי, אך הוא מייצג את הקבלן בלבד. עם זאת, למרות ששכרתם את שירותיו של עורך דין מקצועי, מוטב כי גם אתם תקפידו לעבור על החוזה ולתהות על קנקנו.
מימון חיצוני
על מנת לרכוש נכס בישראל, רוב האנשים זקוקים למשכנתא. לכן, חשוב להתחיל את התהליך של קבלת אישור עקרוני למשכנתא כבר בשלב מוקדם של החיפוש. אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך המאשר את זכאותכם למשכנתא בסכום מסוים. האישור נותן לכם מושג לגבי גובה ההחזר החודשי שאתם צפויים לשלם וכן לגבי תנאי המשכנתא כגון ריבית ותשלומים חד פעמיים.
זיכרו: במידה שאתם צריכים לקבל מימון חיצוני לרכישת הנכס, תצטרכו לקבל אישור עקרוני מהבנק, לערוך בדיקת שמאות, לבדוק באיזה שלב בדיוק תקבלו את תזרים הממון מהבנק וליצור לוח תשלומים מתאים עבורכם, אשר מוסכם גם על ידי מוכר הנכס.
הון עצמי
בנוסף למשכנתא, עליכם להחזיק בהון עצמי מינימלי של 25% מערך הנכס. ההון העצמי משמש כביטחון לבנק במקרה שהלקוח לא יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא. אם אין לכם את ההון העצמי הנדרש, תוכלו לנסות לגייס אותו ממקורות אחרים, כמו קרן השתלמות, קופת גמל, חסכונות או הלוואה ממשפחה/ מכרים.
חריגות בנייה
לפני רכישת נכס, חשוב לבדוק האם קיימות בו חריגות בנייה. חריגות שכאלו עלולות להוביל לעונשים משפטיים, כגון קנסות או הוצאת הנכס משימוש. את בדיקת חריגות הבנייה ניתן לבצע באופן עצמאי או באמצעות איש מקצוע מטעמכם.
אם מדובר בדירה בבית משותף, מוטב לבדוק גם את תיק הבית המשותף ולוודא שהדירה וכל התוספות שלה, כמו חניה או מחסן, אכן תואמות את המתואר. מוטב כי תבקשו ממוכר הנכס שיכין מראש את המסמכים המעידים על הזכויות שלו בו. הדבר יעזור לביטחון שלכם ויקדם את תהליך קניית הנכס.
ליווי של עורך דין מקרקעין
ליווי של עורך דין מקרקעין מומחה הוא חיוני בכל עסקת נדל"ן. עורך הדין יסייע לכם בהליך הרכישה, יבדוק את כל המסמכים הרלוונטיים ויספק לכם ייעוץ משפטי מקצועי. רגע לפני שאתם יוצאים לדרך, קבלו מספר טיפים בנושא:
> ביחרו עורך דין בעל ניסיון וידע בתחום הנדל"ן.
> קיבעו פגישת ייעוץ ראשונית עם עורך הדין כדי לדון בעסקה.
> ספקו לעו"ד את כל המידע הרלוונטי לעסקה, כגון נסח הטאבו, חוזה המכר וכדומה.
> השתדלו להיות מעורבים בתהליך הרכישה ושתפו את עורך הדין בספקות ובכל השאלות שיש לכם.
זיכרו: קניית נכס היא החלטה חשובה שיש לקחת ברצינות. על ידי ביצוע הבדיקות הנדרשות וקבלת ייעוץ משפטי מקצועי, תוכלו להגן על עצמכם ולשמור על האינטרסים שלכם.
כאן נכנסת לתמונה עורכת הדין בלה ישראלוב, המתמחה בעסקאות יד ראשונה, דירות מקבלן, עסקאות מכר ללא תמורה ועוד. השירותים המשפטיים המוצעים עומדים לרשות הלקוחות שלה החל משלב ההיוועצות הראשונית איתם ועד להשגת התוצאה המשפטית המוצלחת. לאורך השנים, עו''ד ישראלוב ייצגה במגוון רחב של עסקאות מוצלחות במסגרת עבודתה, כאשר המכנה המשותף לכולן הוא העובדה כי לקוחותיה רכשו את שירותיה בתחום המקרקעין לאור ייצוג משפטי במקצוע.
עו"ד בלה ישראלוב, טל': 074-7019682
(צילום: שאטרסטוק)
