הסכם שכירות עסקי - היבטים משפטיים מצד שוכר הנכס

הקמת עסק חדש הינה פעולה הדורשת משאבים, זמן, יצירתיות, תוכנית עסקית, אולם יותר מכל תכנון אסטרטגי נכון וצפי פני עתיד.

ישנם מקרים בהם מקימי העסק עושים הכול בצורה יסודית וטובה, אך נוטים לשכוח את חשיבותו של חוזה שכירות עסקי, אשר מהווה בסיס להצלחת העסק ולהקניית שקט תעשייתי הן לשוכרים והן למשכירים.
במאמר זה נעמוד על חשיבותו של הסכם שכירות עסקי, תוך התייחסות "למוקשים" שיכולים לפגוע בעסק כאשר חוזה השכירות מנוסח באופן חד צדדי ואינו קובע הוראות שיגנו על האינטרס העסקי של העסק.

רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום ליווי משפטי לשותפויות, חברות ועסקים

למציאת עו"ד חוזי שכירות באינדקס משפטי

בדיקות טרם חתימה על ההסכם

ישנם שלושה שלבים בבדיקת חוזה שכירות עסקי:

שלב ראשון - בדיקות משפטיות

בדיקת זכויות בנכס

בכל חוזה שכירות חשוב ביותר לבדוק שהמשכיר הוא אכן הבעלים או מורשה מבחינה חוקית להשכיר את הנכס.
ישנם מקרים רבים בהם נוכלים התחזו לבעלי נכס מסוים, ונחתם הסכם שכירות, כאשר התגלה בסופו של יום ש"המשכיר" אינו רשאי להשכיר את הנכס כי הוא אינו בעליו. גילוי זה הותיר את השוכרים בלא כלום הן מבחינה רכושית והן מבחינה משפטית.

הדבר מקבל משנה תוקף כאשר מדובר בחוזה שכירות עסקי שבו כבסיס מתאימים את מיקום העסק, חלל העסק ותכולתו לצרכי העסק. לרוב אף מזמינים בעלי מקצוע ומשפצים או מזמינים ריהוט וציוד אשר תואמים לחלל העסק. על כן, חובה על כל אחד ממקימי העסק לבדוק את אמיתות זכויות הבעלות של משכיר בנכס.

רישיונות, התרים ואישורים לרבות אישורים של רשויות מקומיות

כאן המקום לציין שישנה חשיבות רבה לבדיקה שאכן ניתן להקים/להפעיל עסק באותו מקום לפי תוכנית בנין ערים. לאחרונה פורסמו מקרים בהם אולמות שמחות אשר הוקמו בהשקעה עצומה קיבלו צווי הריסה ואף כתבי אישום פלילים כנגד המקים, זאת מכוון שעל פי תוכנית בנין ערים לא היה ולא יכול היה להתקבל אישור להפעלת ו/או לבניית עסק באותו מקום.

בנוסף, יש לבדוק כי ניתן לקבל אישור להפעלת עסק מהרשות המקומית. יצוין, כי לכל עסק וסוגו ישנם תנאים שונים לקבלת רישיון עסק מהרשות המקומית ביחס לסוגי עסקים, ועל כן יש לבדוק את התנאים של הרשות ובנוסף האם תנאים אלו מתקיימים בעסק אותו אנו רוצים להקים. לרוב, דרישות הרשות המקומית יכללו, בין היתר, אישור משרד הבריאות (אם מדובר בעסקי מסעדנות), אישור מכבי אש ואישור משטרה.
עניין נוסף שיש לקחת בחשבון הוא המשאבים הכלכליים שנדרשים לקבלת הרישיון, והאם השקעת המשאבים תואמת לתוכנית העסקית של העסק.

בדיקת דרישות ביטוחיות

לעיתים חוזה השכירות יכלול התחייבויות של השוכר לרכוש פוליסות ביטוח על סוגיהן השונות. לכן מומלץ לבדוק אילו פוליסות נדרשות וכן היתכנות לרכישת פוליסות כאלה.
לעניין זה חשיבות מרובה שכן במצב דברים שהאחריות לרכישת הפוליסה הינה על השוכר ולמרות זאת השוכר לא מילא אחריות זו מסיבה כזו או אחרת, יכול שהשוכר ייחשף לתביעות מצד בעלי הנכס ו/או מהניזוקים שניזוקו בנכס או כתוצאה מהנכס או מהפעילות בו. זאת, כמובן בקרות מקרה ביטוחי.

בנוסף, לפני חתימה על חוזה ואם האחריות לרכישת פוליסת ביטוח מוטלת על השוכר, יש לבדוק את עלותה, שכן מחיר הפוליסה יכול להיות מושפע מגורמים מסוימים ואף דרישות שונות למיגון מצד חברת הביטוח.
לדוגמה, אם העסק המיועד נמצא בקומת קרקע, חברת הביטוח יכולה לדרוש אמצעי מיגון מחמירים כנגד פריצות, אזור בעייתי מבחינת אוכלוסיה ועוד. לכן, יש לבדוק תחילה על מי מוטלת האחריות לרכישת פוליסת הביטוח ועלותה, ובמצבים מסוימים אף לדרוש מהמשכיר למגן את העסק. כך תמנעו הוצאות מיותרות.

שלב שני - תקופת חיי ההסכם

קיימת חשיבות מרובה לאורך חיי הסכם השכירות, קרי: לכמה זמן אתם מתכוונים לשכור את הנכס.
לרוב הקמת עסק דורשת השקעות משאבים בנכס מבחינה וויזואלית (שיפוץ ועיצוב המקום), הכנסת ציוד וריהוט קבוע והשקעת משאבים בבניית מוניטין בעסק.

"הסכנה הגדולה" ביותר קיימת בהסכם שכירות עסקי שנחתם לתקופת זמן קצרה (לשנה או שנתיים).
במצב דברים שכזה, יכול להיווצר מצב בו השקעתם את כספכם, זמנכם בנכס המושכר ולאחר שנתיים בעל הנכס יחליט כי הוא לא מחדש את הסכם השכירות וכל השקעתכם בנכס המושכר תרד לטמיון.
מאידך, הסכם שכירות מרובה שנים יכול לגרור התחייבות ארוכת טווח שבמצב דברים בו העסק נכשל, יהיה הסכם שכזה לרועץ.

על כן נשאלת השאלה: לאיזה פרק זמן כדאי לתחום על הסכם השכירות?

מחד נראה, כי העדיפות הינה להסכם של שנות התחייבות מעטות שנות אופציה מרובות.

דוגמה: שכירות לתקופה של שלוש שנים אופציה לשש שנים נוספות. במצב דברים זה השוכר מתחייב לשלוש שנים בלבד, ויכול לסיים את הסכם השכירות לאחר מכן במצב בו העסק נכשל ולעומת זאת המשכיר מתחייב כי השוכר יוכל לשכור את הנכס לשש שנים נוספות אם השוכר יהיה מעוניין, ובתנאי שהשוכר מילא את כל תנאי ההסכם.

מאידך,  אין להסתמך על  האופציה "בעיניים עצומות", מכיון שהאופציה יכולה להיות אופציה על תנאי ואז תאפשר למשכיר להשתחרר מהחוזה למרות האופציה (יש לבדוק שהאופציה אינה "גוררת" איתה עליה בסכום דמי השכירות החודשים מעבר לסבירות המקובלת).

על כן, נראה כי העדיפות היא לחוזה שכירות משולב. עניין זה מהותי, ועל כן יש לבדוק את התאמת אורך חיי ההסכם לסוג הנכס וצרכיו. בנוסף, יש לבדוק כי ניתן יהיה להשתחרר מהחוזה בתנאים סבירים, כגון הבאת שוכר חלופי.

מקרה להמחשה לחשיבות אורך חיי השכירות

מקרה שהיה כך היה: נחתם חוזה שכירות לשלוש שנים ללא אופציה עבור שכירות מבנה בתחנת דלק אשר מיועד לכל עסק. השוכר הקים במקום חנות למוצרי מזון וצריכה (סופר), והשקיע את כספו וזמנו כדי לבנות עסק מצליח ובעל מוניטין. לאחר שנתיים ההצלחה של העסק הייתה מסחררת, רווחיות גואה ושגשוג.
חוזה השכירות המקורי היה לשלוש שנים בלבד, בעלי הנכס ראה את ההצלחה והציב אולטימטום לשוכר: "או שתשלם דמי שכירות גבוהים יותר (שווי ערך לפי 5 מדמי השכירות המקוריים) או שתעזוב". לשוכר לא נותרה ברירה, ולמרות ההצלחה נאלץ לעזוב את עסקו ומפעל חייו קרס.

שלב שלישי - מהות ההסכם ודגשים נוספים

סעיפי ההסכם לעיתים יכולים להיות מנוסחים  באופן חד צדדי לטובת בעל הנכס ולעיתים מסורבלים ולא ברורים. כאן המקום להבהיר, כי קיימים נושאים מהותיים שחשוב שיהיו מובהרים בהסכם השכירות.

להלן כמה דוגמאות:

1) מה כולל המושכר בנכס - חשוב לכלול ולהגדיר כל שטח נוסף, החיוני לפעילות העסק, כמו למשל: חניה, מטבחון, מחסן, ציוד, וכו'.

2) הגדרת הנכס המושכר - יש להגדיר בהסכם את מטרת העסק באופן רחב כדי לאפשר התפתחות והתרחבות של העסק לתחומים אחרים ללא הפרת הסכם שכירות. בדרך כלל הפרה של "מטרת השכירות" תביא להפרה יסודית של ההסכם ולתשלום פיצוי מוסכם למשכיר.

3) בלעדיות במתחם שבו מוקם העסק - אם המשכיר הוא בעלי המתחם, יש לנסות ולדרוש בלעדיות בתחום העיסוק.

4) סיום ההסכם - יש לעגן את זכויותיו של השוכר בהסכם למקרה שירצה לסיים את ההסכם טרם המועד, למשל באמצעות הסכמה על שוכר חלופי ו/או שוכר משנה.

5) בנוסף יש לעגן את זכויותיו של השוכר בנוגע לציוד קבוע שהשוכר עתיד להכניס לנכס, כך שבסוף תקופת השכירות הבעלות על הציוד תישאר בידי השוכר.

לסיכום

חוזה שכירות עסקי מהווה חלק בלתי נפרד מהצלחת העסק. חוזה שכירות הינו עניין מורכב ודורש התייחסות לעניינים שלפעמים נראים זניחים, אולם בפועל הם מהותיים להצלחת העסק. על כן,  ההמלצה היא לא לחסוך בעלויות הייצוג המשפטי במהלך המו"מ לחתימה על הסכם עסקי.

חיסכון בשלב זה יכול שיהיה מובן (בתחילת הדרך מנסים לחסוך בהוצאות לטובת השקעות אחרות בעסק, כגון השקעות בשיפוץ העסק, שיווק, ציוד וסחורה וכוו), אלא שהוא עלול עלות ביוקר בשלבים מתקדמים של הסכם השכירות. לכן, מומלץ  להיעזר בעו"ד הבקי בתחום המשפט המסחרי בכלל והחוזים המסחריים בפרט.