תמ"א 38 היא תכנית שאפתנית ביותר, שבמרכזה מטרה אחת עיקרית: לחזק כמה שיותר מבנים מפני רעידות אדמה, בכמה שיותר מקומות בכל רחבי ישראל. על פניו, מדובר בתכנית נהדרת שיש בה כדי להוציא את כל הצדדים מרוויחים: הדיירים יזכו עם סיום העבודות למבנה מחוזק ועמיד יותר מפני רעשי אדמה; הקבלן שמבצע את החיזוק, יזכה במסגרת התכנית להטבות שונות שיניבו לו רווחים עתידיים; והמדינה תדע שגורל אזרחיה בטוח הרבה יותר משהיה עד היום.
בפועל, התמונה שנוצרה שונה לחלוטין: ההטבות שניתנו לקבלנים לא היו נדיבות מספיק, הדרך שעברו הדיירים עד להשלמת העבודות הייתה רצופת מכשולים ומהמורות ובשורה התחתונה - פחות ופחות מבנים אימצו את התכנית הזו לחיקם. המטרה, לפחות בשלב הראשוני, לא התממשה. לכן, החליט המחוקק 'לשפר' את ההצעה המקורית, בדמות תיקונים לחוק תמ"א 38.
ראיון וידאו: עו"ד יעל בועז על הדברים שחשוב לדעת בתמ"א 38
על תיקון 2 בתמ"א 38 - תמ"א משולבת פינוי בינוי
כאמור, אחד המכשולים הגדולים ביותר בדרך למימוש תמ"א 38 בבניינים מסוימים, היה חוסר התועלת הכספית לקבלן המבצע. עלויות השיפוץ הנדרש לא הצדיקו את ההטבות שקיבל בתמורה, ולכן קבלנים רבים נמנעו מכך.
זאת ועוד, עם השנים התברר שייתכן שהקריטריונים לחיזוק המבנים כפי שהובאו במסגרת התכנית, לא היו מחמירים מספיק ולא עמדו בתקן המחמיר לעמידות בפני רעידות אדמה.
בנוסף, שיפוץ הבניין וחיזוקו נעשו לרוב בזמן שהדיירים שוהים עדיין במבנה עצמו, מה שהפך את חייהם במשך העבודות (בין שנה לשנה וחצי בממוצע) לבלתי נסבלים. התיקון החדש בא לפתור את שתי הבעיות הללו.
תיקון 2 לתכנית המתאר הארצית מאפשר, במקרים מסוימים, לבצע את חיזוק המבנה במסגרת פינוי בינוי. במילים אחרות, התיקון לחוק מאפשר להרוס עד ליסוד את המבנה הישן ולהקים במקומו מבנה מודרני, מרווח וגדול - שעומד כמובן בדרישות המחמירות ביותר לעמידות בפני רעשי אדמה בישראל.
במסגרת התיקון הזה, זוכים הדיירים למבנה ולדירות חדשות לחלוטין (שבמסגרת התכניות הקיימות של הבניין, ניתן להרחיבן עד 25 מ"ר נוספים), כולל ממ"ד ותוספות אחרות. הקבלן יכול להוסיף לבניין דירות נוספות בהתאם לזכויות הבנייה אותן ניתן לנצל במגרש וכך להפוך את העניין למשתלם במיוחד גם עבורו. אם לא די בכך, הרי שהדיירים אינם נמצאים במבנה בזמן העבודות, מה שמועיל גם לקבלן המבצע וגם לדיירים עצמם.
לפני שיוצאים לדרך...
תיקון 2 יכול אומנם להועיל במקרים רבים ולזרז את חיזוק המבנה, אך לפני שתחליטו על הוצאתו לפועל, כדאי שתצטיידו במספר טיפים חשובים:
1• דאגו לליווי של עו"ד מומחה בליווי עסקאות על פי תמ"א 38 מתחילת התהליך ועד סופו.
2• על אף שהקבלן הוא שנושא לרוב בתשלום שכר הטרחה, בחרו את זהות עורך הדין בעצמכם.
3•כיום, דרוש רוב של 80% בלבד מדיירי הבניין לטובת הוצאת הפרויקט לדרך (לעומת 100% שהיו דרושים בעבר).
4• סכמו מראש עם הקבלן את תנאי הפינוי מהבניין: כיצד הוא יתבצע, מהו סכום דמי השכירות שישלם לכל דייר, אילו הוצאות נוספות ייקח על עצמו ועוד.
5• בכל מקרה, בחנו את כל האפשרויות שעומדות לפניכם במסגרת תמ"א 38, כדי שתוכלו לדעת איזו תכנית מתאימה ביותר עבורכם.
* המאמר נכתב ע"י שובל – יושע, משרד עורכי דין ונוטריון
