נמשכת סאגת השימוש במיסוי כאמצעי להפחתת מחירי הנדל"ן

לאחרונה פורסם באמצעי התקשורת השונים כי בנק ישראל בראשותו של מר סטנלי פישר ממליץ לממשלה לשקול להטיל מסים חדשים על ענף הנדל"ן כדי להוריד את מחירי דירות המגורים.

לפי הנתונים שהציג בנק ישראל, קצב עליית מחירי הדירות ממשיך לעלות, וב-12 החודשים שהסתיימו בינואר 2013 עלו מחירי הדירות בכ-9% לעומת כ-7% ב-12 החודשים שהסתיימו בדצמבר 2012.

עמדת בנק ישראל מעוררת תהיה באשר ליעילותה שהרי ענף הנדל"ן כבר מתאפיין במיסוי גבוה המהווה חלק ממחיר הדירה מבלי להבדיל (למעט בנושא מס רכישה) בין מי שזו דירתו הראשונה למי שזו דירתו השנייה שנרכשה לצורך השקעה. במחיר הדירה מגולם רכיב המס המהווה כשליש ממחיר הדירה וכולל:רכיב המע"מ החל על הקבלן במכירת הדירה, מס הרכישה ששולם על ידו בעת רכישת הקרקע, תשלומי היטל השבחה, אגרות בניה, מכסים על חומרי הבניה ועוד.

ההמלצה להכביד את נטל המס בעייתית
המלצה להכביד את נטל המס רק תגדיל את רכיב המס המגולם במחיר הדירה, ובכך, הלכה למעשה, הוא ייפול על הצרכן הסופי.  לפיכך, תושג התוצאה ההפוכה, קרי: הגדלת נטל המס תחייב העלאת מחירי הדירות ולא הורדתן.

נראה כי כוונת בנק ישראל היתה להילחם במשקיעים בנדל"ן הרוכשים יותר מדירה אחת, ןדרך המיסוי מבקש בנק ישראל להקטין את האטרקטיביות של ההשקעה בנדל"ן ובכך להגדיל את היצע הדירות.
לטעמו של כותב שורות אלו, דרך זו היא שגויה שכן ייקור הנדל"ן יחול על כולם, הן על זוגות צעירים וחסרי דיור והן על המשקיעים, שכן העלאת המס משמעה ייקור מחירי הדירות לרוכשים. על פי לשכת השמאים, נדרשות כיום 11 שנות עבודה להגיע לדירה או 131 משכורות. הצעת בנק ישראל רק תחריף את הבעיה מתוך תקווה שזה יביא להקטנת הביקושים לדירות ולהגדלת המלאי, דבר שלא בהכרח יקרה כי אם רכיב המס במחיר הדירה כל כך משמעותי, כיצד המוכר יוכל להפחית במחירה?

העלאת המס תייקר את מחיר הדירה, דבר שיקטין את שוק הרוכשים, אך מנגד ייקר את מחיר הדירה ויקשה עוד יותר על אלו שאין דירה בבעלותם, לרוכשה. המחסור בדירות הקיימות בשוק הוא גדול מאוד, ואף בנק ישראל מציין כי קצב התחלות הבניה קטן ב-13% לעומת שנה שעברה. דבר זה מלמד על מגמה מדאיגה של הקטנת מלאי הדירות.

דו"ח ועדת טרכטנברג
הפתרון לדעתו של הכותב אינו בייקור מחיר הדירה דרך העלאת שיעורי המיסוי אלא נמצא בהמלצות שפורסמו בדו"ח ועדת טרכטנברג שטרם יושם במלואו. בדו"ח הוועדה נאמר כי עליית המחירים בנדל"ן הינה תוצאה של מחסור חמור בהיצע הדירות שנאמד באותה עת על סך מצטבר לאורך עשור של כ-65,000 יחידות דיור. מספר זה רק הלך וגדל מאז פורסם דו"ח טרכטנברג. הועדה קבעה כי הסיבה למחסור החריף בדירות, היא תולדה של חסמים רבים לאורך שרשרת ייצור הדירה משלב התכנון ועד לגמר הבניה.

מבין הגורמים למחסור שנוצר בהיצע הדירות ולעליית מחירי הדיור ניתן להצביע על: הליכי התכנון הממושכים; שחיקת המלאי התכנוני בעיקר באזורי הביקוש עד כדי היווצרות מחסור חמור במלאי התכנוני הזמין כיום; חסמים בתחום שיווק הקרקעות על ידי המינהל והימשכות ההליכים ממועד התכנון למועד השיווק; ריבוי חסמים בשלב פיתוח הקרקע, לרוב על רקע חילוקי דעות בין גורמים ממשלתיים ברובד המקומי והארצי; חסמים תכנוניים, כלכלים וקנייניים המעכבים הליכי התחדשות עירונית והתארכות מסוימת במשך זמן הבנייה.

ראיה צרה
בנק ישראל והנגיד העומד בראשו בוחנים את שוק הנדל"ן בראיה צרה של שמירה על יציבות הבנקים והקטנת היקף המשכנתאות שהם נותנים לרוכשים. עד כה השתמש הנגיד בסמכויותיו בעניין זה כמו קביעת שעורי ריבית במשק והשפעה על רמת שיעור ההון העצמי הנדרש לביצוע הלוואת משכנתא. משמהלכים אלו לא צלחו, החליט הנגיד לחרוג ממסגרת תחום אחריותו ומומחיותו המקצועית ולהתבטא ולתת עצות בנושאי מיסוי. 

מעורבות זו של הנגיד נתפשת במבט ראשון כעמדה לגיטימית אך יש לזכור- אין הנגיד או בנק ישראל שוקלים את מכלול הביטי שוק הנדל"ן, מאחר שאין הם אלא שאחראים לשוק זה. מחשבה מעמיקה יותר תביא אותנו למסקנה, כי בנק ישראל רואה קודם כל את יציבות הבנקים ובמסגרת זו הוא מעוניין להקטין את נפח הפעילות בתחום המשכנתאות.

ראיה של כל הענף וכל ההשלכות הנובעות מכל סוג של החלטה שתתקבל נמצאות בתחום אחריותו של שר האוצר.

לסיכום: יש לתת משקל גבוה למסקנות ועדת טרכטנברג
אי לכך, ראוי ששר האוצר ייתן משקל גבוה יותר למסקנות ועדת טרכטנברג. ועדה זו בחנה את פעילות ענף הנדל"ן בראיה רחבה ומאוזנת יותר ועל פיה יש לפעול להגדלת היצע  הקרקעות ע"י הגדלת שיווק כמות הקרקעות לבניה למגורים ע"י מינהל מקרקעי ישראל בחלק מהמקרים אף במחירים נמוכים המיועדים לזוגות צעירים באזורים מסוימים לפי העדפות לאומיות.
כמו כן יש לקדם ביצוע של פרויקטים במסגרת תוכנית רחבה של דיור בר השגה, ובכך יגדל את מלאי הדירות לזוגות צעירים מבלי לייקר את מחיר הדירה. נראה שעל שר האוצר לפעול בזהירות במידה שהוא שוקל להעלות את נטל המס. עליו לזכור, כי הפחתת מיסים מביאה בסופו של דבר להגדלה בגביית המס ולא להקטנתה כפי שהוכח כבר בעבר.