אגרות והיטלי פיתוח הם תשלומי חובה הנדרשים מבעל מקרקעין, ותכליתם להשתתף במימון התקנתן של מערכות תשתית מוניציפליות. חוקיות היטלי הפיתוח מעוגנת לרוב בחוקי עזר עירוניים שנחקקו על ידי הרשות המקומית.
קיימים ארבעה סוגים של תשתיות מוניציפליות בגינן נוהגות רשויות מקומיות לגבות היטלי פיתוח:
(א) מערכת הביוב ("היטל ביוב");
(ב) מערכת הולכת מי השתייה ("היטל הנחת צנרת מים");
(ג) מערכת תיעול (ניקוז) מי גשמים ("היטל תיעול") ;
(ד) ומערכת הכבישים והמדרכות ("היטל סלילה").
קיימים שני אירועי מס עיקריים, המצויים ברוב חוקי העזר, אשר במועד התממשותם תהיה רשאית הרשות המקומית להוציא דרישה לתשלום היטלי פיתוח:
(א) כאשר מונחת לראשונה תשתית עירונית הגובלת בנכס;
(ב) במועד הגשת בקשה להיתר בניה חדשה או תוספת בניה.
למציאת עו"ד בתחום רשויות מקומיות באינדקס משפטי
רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום מקרקעין
היטלי הפיתוח מוטלים בגין שני רכיבים: הקרקע והשטח בנוי, כאשר הכלל הוא כי אין לגבות היטלים בגין שטח שכבר נגבו בגינו היטלים בעבר ("עקרון חד פעמיות ההיטל").
לאחרונה, החלו רשויות מקומיות רבות לשלוח חיובי היטלי פיתוח לנכסים קיימים, מבלי שהתקיימו התנאים שנקבעו בחוקי העזר להטלת חיובים כאמור ומבלי שהתקיימה זיקה נדרשת בזמן בין מועד הנחת התשתית העירונית לראשונה למועד הוצאת דרישת התשלום.
כך למשל, במקרים בהם פונים בעלי נכסים לרשות המקומית לצורך קבלת אישור העדר חובות לרישום שינוי בעלות בטאבו (בהתאם לסעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש]), או אז מוצאת לנכון הרשות המקומית ל"מנף" את התזמון הרגיש מבחינת בעל הנכס/המוכר, שכפוף לתנאים ומועדים שנקבעו בהסכם המכר, ומוציאה דרישה לתשלום היטל פיתוח, מבלי שהתקיים אירוע מפעיל כלשהו ומבלי שהחובות הנדרשים היו רשומים בספרי העירייה עובר למועד בקשת האישור לרישום בטאבו.
היטלי פיתוח עבור בניה חדשה להבדיל מבניה ישנה
עד לאחרונה, דרשו בתי המשפט כי בנוסף להתרחשותו של אירוע מפעיל צריכה להתקיים גם "זיקה בזמן" בין מועד הנחת התשתיות הגובלות בנכס למועד בו הוציאה הרשות את הדרישה לתשלום היטלי פיתוח, וכי לא ניתן לגבות היטלים שנים רבות לאחר שהסתיימו עבודות הקמת התשתית העירונית.
בפסק דין של בית המשפט העליון מתאריך 24.6.2012, בעניין עעם 2314/10 עיריית ראש העין נ' אשבד נכסים בע"מ (פורסם בנבו) ("הלכת אשבד"), בוטלה הלכת אל עמי, ונקבע כי קיימת סמכות לרשויות מקומיות לחייב בהיטלי פיתוח בגין תוספת בנייה מבלי שתתקיים בהכרח זיקה בזמן בין המועד שבו הוקמה התשתית העירונית למועד שבו מתבקשת תוספת הבניה (או למועד שבו היא מתגלה על ידי הרשות במקרה של תוספת בניה ללא היתר).
בתי המשפט לעניינים מנהליים מיהרו ליישם את הלכת אשבד באופן רחב, והתירו לרשויות מקומיות לחייב בהיטלי פיתוח עבור תוספת בניה חדשה. ואולם, בפסקי הדין לא תמיד נעשית ההבחנה שצריכה להיעשות בין תוספת בניה חדשה לשטחי קרקע ומבנה ישנים, שהיו קיימים זמן רב לפני מועד הוצאת דרישת התשלום.
בעת"מ 4891-07-10 בית בלב בע"מ נ' עיריית רמת השרון (פורסם בנבו 28.1.13) מפי כב' השופטת נגה אוהד, השכיל בית המשפט לאבחן בצורה נכונה מקרה של דרישת היטלים בעבור בניה ישנה מהלכת אשבד ולקבוע כי בנסיבות בהן נמנעת הרשות המקומית, מטעם שאינו מוצדק בדין, מלגבות היטלים מבעל הנכס זמן סביר בסמוך למועד הנחת התשתית העירונית, לא ניתן יהיה לגבות את ההיטל.
בית המשפט בעניין בית הלב עושה הבחנה חשובה נוספת בין הנחת תשתית עירונית לראשונה לבין תחזוקתה וחידושה, ונקבע בעניין זה כי עבודות תחזוקה וחידוש תשתיות אינן מקימות עילה לחיוב בהיטלים שכן תקבולי הארנונה אמורים לכסות הוצאה זו.
בעניין עתמ (חי') 3411-05-12 טכנולוגית להבים בע"מ נ' עיריית נהריה (פורסם בנבו 20.3.13), מפי כבוד השופט רון סוקול, העניק בית המשפט פרשנות רחבה ביותר להלכת אשבד, עד כדי חריגה של ממש מכוונת בית המשפט העליון. פסק הדין בעניין טכנולוגיית להבים התיר לרשויות מקומיות להטיל חיובים בגין היטלי פיתוח גם עבור בניה ישנה, שהייתה קיימת במועד הנחת התשתית העירונית, ומבלי שהתקיימה זיקה הכרחית בזמן בין מועד הנחת התשתית למועד הוצאת דרישת החיוב בהיטלים.
בעתמ (חי') 32586-10-12 אליאנס חברה לצמיגים (1992) בע"מ נ' עיריית חדרה (פורסם בנבו 27.3.13), ביטל כבוד השופט רון שפירא דרישה לתשלום היטלי פיתוח על סך כ – 20 מיליון ₪ לאור "פגמים מהותיים" שנפלו לשורשה של דרישת התשלום והצדיקו את ביטולה.
על אף תוצאתו הנכונה של פסק הדין בעניין אליאנס בכך שבוטלה דרישת התשלום, בית המשפט נמנע מלדון בשאלה העקרונית האם ניתן להוציא חיוב בגין שטחים ישנים, מבלי שתתקיים זיקה בזמן ממועד הנחת התשתית לראשונה.
לאור הפסיקות האחרונות, מומלץ לבעלי נכסים לנהל תיקי נכסים ולתעד בשמרנות יתירה כל מסמך שיש בו כדי לספר על היסטוריית הנכס ובפרט קבלות על תשלום היטלים והיתרי בניה, זאת גם לתקופה העולה על 7 שנים. מסמכים אלו ישמשו בבוא העת הגנה חשובה מפני דרישה פוטנציאלית ודרקונית מצד הרשות המקומית לתשלום היטלי פיתוח.
*המאמר הינו אינפורמטיבי בלבד ואינו בגדר עיצה משפטית, חוות דעת מקצועית או תחליף להתייעצות עם עורך דין.
* הכותב עוסק בתחום המיסוי העירוני. yoni80i@hotmail.com
