במאמר זה יפורטו הכלים שעומדים בפני בעל הדירה וממה הוא צריך להיזהר, כאשר השוכרים של דירתו אינם מתפנים מהדירה, ומנגד גם אינם משלמים את דמי השכירות; הסיטואציה הזו יכולה להיפתר בתביעה מהירה בבית המשפט, אולם חשוב כי בעלי הדירה ינקטו בצעדים הנכונים, מבלי לקחת את הדין לידיהם.
רוצים לשאול שאלה? היכנסו עכשיו לפורום דירה להשכרה
חודשי חופשת הקיץ הינם החודשים העמוסים של השנה בתנועת שוכרי דירות (כמו גם רוכשי דירות יד שנייה), המבקשים להתמקם בכתובת החדשה לפני פתיחת שנת הלימודים. לא כל השוכרים הם שוכרים טובים, ובמקרים לא מעטים מתעוררים קשיים בעת עזיבתם – שכר דירה שלא שולם, חשבונות שלא שולמו, כגון: ועד בית, גז, ארנונה וכיוצ"ב או אפילו סירוב לפנות את המושכר ובמקרים קיצוניים אף נזק למושכר עצמו.
הצעד הראשון לגביית שכר דירה שלא שולם, הוא לפנות מידית לשוכר לברר עמו מדוע השיק חזר, על אף שלפי החוק, בעלי דירה רשאים מיד לאחר ההודעה של הבנק על החזרת השיק לפנות לבית המשפט ולבקש פינוי, הרי לפעמים מדובר בטעות טכנית שאינה קשורה ליכולת הדייר לפרוע את חובותיו ובמקרה כזה סביר להניח, כי הבעיות לא יחזרו על עצמן. לאחר שיחה עם הדייר בעל הדירה יוכל לדעת האם ניתן להגיש את השיק לפירעון בשנית, או לחלופין לקבל שיק אחר במקומו.
התראה, ביטול חוזה ופנייה לבימ"ש
מומלץ לפני נקיטת הליכים משפטיים להזהיר את השוכר כי במידה ששיק נוסף יחזור, ייאלץ בעל הדירה לפנותו מהדירה. במידה שהשוכר ממשיך להתעכב בתשלומיו, ניתן לשלוח אליו מכתב התראה קצר ולהבהיר בו כי אם החוב לא ייפרע באופן מידי, בעל הדירה ייאלץ לפנותו. אם ההתראה לא עוזרת והנושא לא נפתר, יש להודיע לשוכר בכתב על ביטול חוזה השכירות, ולאפשר לו זמן סביר לפינוי הדירה - לפחות מספר ימים הדרושים להתארגנות מהירה. במידה ולאחר חלוף הזמן הנ"ל השוכר נותר בדירה, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לקבלת צו פינוי של השוכר מהדירה.
נקיטת משנה זהירות
הכלים החוקיים העומדים לצד בעלי הדירות המבקשים לפנות דייר הינם מוגבלים ויש לנקטם במשנה זהירות, ולא מומלץ שבעל הדירה יתחיל לפעול, באופן עצמאי, לפינוי הדייר מהדירה - שכן עליו להיזהר שלא לגרום לדייר נזקים, שכן הינו חשוף לתלונה במשטרה, אם פינה את הדייר בכוח, וכן לתביעה נזיקית, אם לטענת השוכר נגרם נזק כלשהו לרכושו שהיה בדירה כתוצאה מפינוי המיטלטלין של השוכר. על כן מומלץ לא להמתין זמן רב מדי ולפנות לבית המשפט ולבקש את פינוי הדייר מהדירה.
צו פינוי
ההליך המשפטי הרצוי בדרך לקבלת צו פינוי הינו בתביעת פינוי נפרדת במסלול מהיר המיועדת למטרה אחת בלבד – להוציא את השוכר כמה שיותר מהר מהנכס. אמנם בפני בעלי הדירה עומדות מספר אפשרויות משפטיות: פנייה בהליך משפטי רגיל, פנייה בתביעה בסדר דין מקוצר ופנייה בתביעה לפינוי מושכר. על אף שבתביעה בסדר דין מקוצר לדייר אין זכות להתגונן, והוא צריך לקבל רשות לכך מבית המשפט, בפועל הרשות ניתנת ברבים מהמקרים, ואז ההליך עובר לפסים רגילים וניהולו עלול לקחת הרבה זמן. התביעה בסדר דין רגיל מתנהלת במשך הזמן הארוך ביותר, ובכך חסרונה הגדול.
התביעה לפינוי מושכר בנויה לקיצור ההליכים כנגד דיירים סוררים שאינם מוכנים לפנות את הדירה/חנות. במסגרת התביעה לא ניתן לתבוע פיצוי כספי כלשהו ולמעשה צריך לנהל שני הליכים כנגד אותו דייר/שוכר. יצויין, כי אם נערך חוזה עם בטחנות טובים, אזי בד"כ הביטחונות יספיקו לבעל הדירה למשך הזמן הדרוש עד שהדייר יעזוב את המושכר (בממוצע 2-3 חודשים בלבד), ואז לא יצטרך אותו בעל דירה לתבוע את השוכר בתביעה נוספת.
פנייה ללשכת ההוצאה לפועל
חשוב מאד שכל דין ודברים עם הדייר יעשה בדרך ארץ, ועדיף בכתב, שיהיה תיעוד לשלב המאוחר יותר. חשוב להיזהר שלא לפגוע ברכוש הדייר, ולא לגרום לו לנזקים, שבסופו של יום ייתכן והמשכיר יהיה הנתבע. גם לאחר מתן צו ע"י בית המשפט, אין המדובר בסוף פסוק, שכן אם הדייר ממשיך להחזיק בדירה למרות הצו, יש לפנות ללשכת ההוצאה לפועל.
אם, כאמור, לאחר מתן פסק הדין הדייר מסרב לפנות את הדירה, יש לפנות לביצוע הפינוי באמצעות הליכי ההוצאה לפועל, דבר האורך פרק זמן נוסף. הפעולה מתבצעת באמצעות פנייה ללשכת ההוצאה לפועל, מסירת אזהרה לחייב והפעלת קבלנים מורשים לפינוי הדייר.
שימוש בבטחונות
אם הדייר משלם את שכר הדירה באופן חלקי, לפי בחירתו, או משלם את תשלום דמי השכירות של השנה הקודמת ללא ההעלאה בדמי השכירות שהועלתה כדין, כאשר הדיירים סירבו להעלאה, אזי ניתן וכדאי להשתמש בינתיים בבטחונות הקיימים כדוגמת 12 שיקים בסכום שכר הדירה מהשנה הקודמת, ולשמור עדיין על הזכות של בעל הדירה לפנות את השוכרים. הפקדת הצ'קים עם הסכום הישן לא מונעת מבעל הדירה את האפשרות לתבוע את ההפרשים בשכר הדירה בהליך גבייה פשוט. במקרה כזה יש להודיע לדייר באופן מפורש, רצוי בכתב, כי הסכום אינו מוסכם וכי נותר הפרש לתשלום בשכר הדירה.
כמו כן רצוי, כי בעל הדירה יודיע לדייר, בכתב, באופן ברור ומפורש, שהוא נותר בדירה ללא הסכם וכי יישא בתוצאות מעשיו. על הדייר להבין שעצם החזקתו בדירה ללא חוזה שכירות בתוקף תעלה לו בעתיד בתשלום מלוא דמי השימוש בדירה. לבעלי הדירות כדאי לקבל כספים שמועברים אליהם מהשוכרים, מבלי להסכים להארכת תקופת השכירות.
תשלום חשבונות
לגבי חובות של חשבונות כמו ארנונה, מים, ועד בית, גז ואחרים, שהדייר לא משלם אותם, והם עלולים ליפול בסופו של יום על כתפיו של בעל הדירה, מומלץ לנקוט מס' צעדים:
ראשית, החיוב של הרשות המקומית מתבצע בהתאם לרישום המחזיק בנכס בפועל. כלומר, מי שמשתמש בנכס, למגוריו או לעסקיו, הוא החייב בארנונה ובמסי המים, ולא בעל הנכס. עם חתימת הסכם השכירות, על בעל הדירה לדרוש את העברת חשבון הארנונה על שמו של הדייר. חשוב שבעל הדירה יחייב את הדייר החדש, עם כניסתו לדירה, להעביר על שמו את כל החשבונות לחיוב בדירה, וביניהם חשבונות החשמל, המים, הטלפון והגז. אין לאפשר להמשיך לשלם את החשבונות על שם דיירים ישנים. כך יבטיח בעל הדירה שלא תהיה מחלוקת מי צריך לשאת בתשלום.
יתרה מכך, יש לדאוג לקחת בטחונות לדוג' בצורה של שיקים פתוחים לטובת גופים אלה, שכן לעיתים חלק מהעיריות מעבירות חזרה את שם המשלם על שם בעל הבית, בד"כ כשהן לא מצליחות לגבות מהשוכר את התשלום ולאחר שקיבלו מהשוכר הודעה מתאימה. כך גם תשלום ועד הבית הינו באחריות של הבעל בית, והועד יתבע בסופו של יום את בעל הדירה אם לא ישולמו לו התשלומים השוטפים. כך גם חב' הגז פונה ישירות בבקשת תשלום לבעל הבית – ועניין התשלום הוא באחריותו, ולכן כאמור כדאי לדאוג לבטחונות לתשלום גם לגופים אלו במעמד חתימת הסכם השכירות, שאותו רצוי ומומלץ לערוך במשרדו של עו"ד.
לסיכום - חשוב לקבל בטחונות טובים
לבסוף יודגש נושא הביטחונות: בדרך כלל אין סיבה, כי ידו של בעל הדירה תהיה על התחתונה אם יפעל נכון ובהתאם לדרכים המוקנות לו בחוק, ובסופו של יום, הדייר ככל הנראה יעזוב ויחויב לשלם את מלוא שכר הדירה עבור התקופה שהחזיק בדירה שלא כדין.
אולם מנגד, ע"פ רוב יהיה קשה מאוד לגבות את התשלום עבור אותם חודשים ספורים עד ליציאתו של הדייר מהדירה, וכן ייתכנו מקרים קיצוניים של נזק לדירה, ועל כן מומלץ לקבל ביטחונות טובים: ערבות בנקאית במידת האפשר, שטר חוב עם מס' ערבים עם צילום של תלושי משכורת, צילום ת.ז., שיקים להבטחת הגבייה השוטפת, שיקים לעירייה, מים, גז, ועד בית, חשמל, טלפון, כבלים וכיוצ"ב. אפשרות נוספת היא תשלום דרך חב' ישראכרט – שאמנם "גוזרת" אחוז מהתשלום, אולם מבטיחה שקט נפשי בגביית התשלום השוטף.
*משרדו של עו"ד י. בכור ושות' מתמחה בתחום המקרקעין, חוזים, מיסוי מקרקעין, דיני משפחה, וטיפול בירושות וצוואות.
