הצד החלש בחוזה השכירות הוא השוכר. אולם, אין מקום לקפח את המשכיר, אשר עשוי להפסיד הרבה ולצאת ניזוק מהסכם שכירות עם שוכר לא ראוי או לא רצוי, ולכן חשוב להציג את הדברים גם מנקודת מבטו.
5 עו"ד מסבירים על אילו סעיפים אסור למשכיר דירה להתפשר.
* עוד בטרם החתימה על החוזה, עו"ד גיא הרשקוביץ מדגיש, כי יש חשיבות לשלב מקדמי: למי משכירים את הדירה? אם ברצונכם לצמצם את הסיכון, בשלב הראשוני, יש לבצע "ראיון" מקיף (תשאול) עם השוכרים הפוטנציאלים, לרבות דרישה להצגת תלושי שכר אחרונים שלהם ושל הערבים שלהם. המחמירים יוכלו לבקש גם תנועת עו"ש בחשבונם של השוכרים הפוטנציאלים.
רוצים לשאול שאלה? היכנסו עכשיו לפורום מקרקעין
למציאת עורכי דין בתחום השכרת דירה באתר משפטי
בטחונות - סעיף חשוב
*עו"ד צבי סיגל שותף במשרד עורכי דין גושן, גושן, סיגל ועו"ד אילן בר-אור מדגישים את סעיף הבטחונות.
עו"ד בר אור מסביר, כי סעיף הבטחונות בהסכם השכירות הוא החשוב מכולם ומטרתו לדאוג למקור כספי אלטרנטיבי לתשלום דמי השכירות, הוצאות אחזקת הדירה ותיקון נזקים שנגרמו לדירה, במקרה של הפרת ההסכם על ידי השוכר ואי עמידה בהתחייבויותיו כלפי המשכיר.
עו"ד סיגל מוסיף, כי הדרך הטובה ביותר להבטיח קיום התחייבויות השוכר, כולל פינוי שלו בתום ההסכם או עקב הפרה, היא לקבל ממנו ערבות בנקאית אוטונומית. ערבים, שטרי חוב ושיקים ריקים אינם מהווים כיום בטוחה ממשית, אך אם אין מנוס, יש לקבל ערבות משני ערבים על שטר חוב, שיק חתום ע"י השוכר ללא תאריך לפקודת המשכיר, ושיקים ללא תאריך וחתומים לפקודת חברת חשמל, עירייה ותאגיד מים. בתמהיל זה המשכיר מבטיח את עצמו בצורה הטובה ביותר בנסיבות העניין.
מועד פינוי המושכר ותשלום דמי השכירות
*מועדים - עו"ד שי אליאב מציין, כי ישנם מועדים שהם בגדר תנאי יסוד להסכם, כגון מועד פינוי המושכר – יש לוודא כי השוכר יפנה את המושכר מיד עם תום תקופת השכירות. יוזכר לעניין זה, כי חוק המקרקעין מאפשר אף לעשות שימוש בכוח לצורך פינוי אדם שלא מחזיק כדין את הנכס, ובלבד שהשימוש בכוח נעשה בסמוך למועד שנדרש לעזוב (החוק מגדיר 30 יום).
מועד תשלום דמי השכירות, גם הוא תנאי יסוד להסכם שחריגה ממנו תזכה את המשכיר לסעדים מאת השוכר, לרבות פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית.
פיצוי מוסכם
*פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק- עו"ד אור גל-און (ממשרד גל-און קפל שמואלי, עורכי דין) מציין, כי חשוב ומקובל להגדיר סעיף של פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק (בסכום מהותי לרוב), בו יהיה חייב השוכר כלפי המשכיר במקרה של הפרות הסכם מהותיות מצדו.
מטרת השכירות
• סעיף חשוב נוסף לדברי עו"ד גיא הרשקוביץ הוא "מטרת השכירות"- חשוב להגדיר שהשכירות הינה למטרת מגורים בלבד או לצרכים מסחריים בלבד, וזאת כיוון שחל איסור להפעיל בדירת מגורים עסק, וההפך-חל איסור לגור בנכס שמיועד לצרכים מסחריים בלבד. הפעלת עסק בדירת מגורים ללא היתר ו/או שימוש בנכס מסחרי למטרת מגורים הינן פעולות העולות כדי עבירה פלילית בעלת סנקציות פליליות.
תמורה
*עו"ד שי אליאב מסביר, כי התמורה היא סעיף חשוב בחוזה: התמורה כמובן היא מעיקרי הסכם השכירות ומהווה הבסיס לקיומו. חשוב לקבוע את התמורה במדויק ולהגדיר את מנגנון ההצמדה ככל שהוחלט בין הצדדים כי התמורה תוצמד (ככלל מקובל להצמיד למדד המחירים לצרכן).
כן חשוב לקבוע, כי זכות המוכר לקבלת מלוא התמורה עבור כל תקופת השכירות מתגבשת כבר ממועד תחילתו של ההסכם. כלומר: בחוזה לשנה למשל, יש לחשב מה התמורה המגיעה עבור מלוא שנת השכירות ולקבוע אותה כתמורה המגיעה למשכיר, תוך ציון כי התמורה תיפרס ל-12 תשלומים. כך נבטל מדעיקרא כל טענה של שוכר שעזב לפני הזמן כי לא התגבש המועד לשלם את יתרת התשלומים שלא שילם טרם עזיבתו.
*שמירת הדירה ותיקון נזקים: עו"ד בר-אור אומר, כי חשוב ביותר לתעד את מצב הדירה במועד חתימת החוזה ולדאוג שהשוכר יתחייב בחוזה למסור את הדירה כשהיא באותו מצב כפי שקיבל אותה, כולל התחייבות לצבוע את הדירה, לתקן חורים ונזקים אחרים שנגרמו על ידו במהלך תקופת השכירות, הכל על ידי אנשי מקצוע מתאימים. במידה שהמשכיר משאיר בדירה רהיטים ו/או מוצרי חשמל, חשוב לתעד באופן מפורט את אותם פריטים את מצבם הפיסי ולוודא שהשוכר מחזיר אותם באותו מצב כפי שקיבל אותם.
לאחר החתימה על ההסכם
*עו"ד צבי סיגל מציין את עניין הארנונה: מומלץ מאוד לפנות מייד לאחר חתימת הסכם השכירות לעירייה עם בקשה לשנות את שם המחזיק בדירה ע"ש השוכר.
*כמו-כן עו"ד סיגל מדגיש, כי חשוב לחייב את השוכרים לבצע העברה של חשבונות שוטפים על שמם. חשוב לזכור! אמנם השכרתם את הנכס ואינכם דרים בו, אבל מבחינת הרשויות (חשמל, גז, ארנונה, ומים) אתם בעלי הנכס. כך שאם השוכרים ישאירו חובות לרשויות, אלה יפנו אליכם לצורך תשלום החובות. ניתן למנוע זאת בפעולה פשוטה והיא: חיוב השוכרים לבצע העברה של חשבונות שוטפים על שמם, ובמצב שכזה החובות ככל שיהיו, יוטלו על כתפי השוכרים- בעלי החוב.
בסיכום עו"ד גל-און מציין, כי חשוב להבהיר שהמדובר במרבית המקרים בבעל נכס, המשכיר, אשר מכניס לנכס היקר לו מכל (המהווה לעתים את כל הונו) ומוסר את החזקה בו לצד ג', גורם זר, המשכיר, ולכן לעיתים רבות מוצאים אנו (ויש לכך הצדקה רבה) הסכם שכירות שאינו סימטרי, ואשר נוטה לטובת המשכיר.
