השקעה בנדל"ן בארה"ב מחייבת ידע כללי ומקצועי נרחב: בשפה האנגלית, בתרבות האמריקאית, בנדל"ן בכלל, וודאי שבהתנהגות הנדל"ן האמריקאי. עם זאת, כדאי לזכור שהשקעה זו עשויה למקסם רווחים עבור המשקיע הישראלי.
הכלכלה האמריקאית, בדיוק כמו זו הישראלית, יודעת בימים אלה תנודות ורעשים. במדינות מסוימות ראינו קריסה של הנדל"ן ויחלפו עוד שנים רבות עד שיתאושש.
הבנק האמריקאי יכול לעזור בצמיחה ויכול להחליט שלא לעשות זאת, בדיוק כמו שבנק ישראל יכול לתמוך בצמיחה ויכול גם שלא. בהתייחס לכלכלה האמריקאית, מדובר בעיקר בשחרור כספים ליזמים לבנייה. מנגד, אפשר שיהיה שחרור הפוך - קרי מתן משכנתאות לרוכשים.
מחירי הדיור בשוק האמריקאי גבוהים עד מאד במקומות המבוקשים, ללא כל קורלציה למצב הכלכלה האמיריקאית. בניו יורק, למשל, מוצעות כיום דירות למכירה כשלמעשה מחירן נקבע על-ידי הקונים.
שוק הנדל"ן בעיר יצר מצב בו נכסים מועמדים למכירה במחיר מסוים והקונים מתחרים ביניהם על הנכס באמצעות העלאת מחירו. נשמע מופרך, אולם זו כמעט הדרך היחידה בה מצליח קונה לסגור עסקה למול המוכר. כל ניסיון למו"מ מצריך זמן ומיד מגיעה הצעה אחרת, גבוהה יותר.
תחום הנדל"ן הוא משמעותי ביותר הן בשוק הישראלי והן בזה האמריקאי, כך שסביר להניח שהאינטרס הכללי יהיה לשמור על האיזון העדין ולא למתוח את החבל יתר על המידה. ברם, יש לזכור כי כוחות השוק פועלים בדרך עצמאית. בנוסף, כבר ראינו איך אמריקה אפשרה לעסקי נדל"ן ליפול על מנת לנסות ולסמן את התחתית ולהעביר מסר כי מדובר, בכל זאת, בכלכלה חופשית הפועלת לפי חוקי השוק הפתוח.
כאשר משקיע ישראלי בודק את השקעתו בארה"ב עליו לזכור כי המטבע עימו הוא עובד הוא השקל, ובארה"ב המטבע הוא דולר ארה"ב. יש לקחת בחשבון עלויות שאינן בהכרח זניחות בחליפת המטבע פעמיים – פעם לכוון הדולר ופעם חזרה לכיוון השקל. שער הדולר כיום נמוך ביחס לשקל.
תחום המיסוי
אספקט נוסף הראוי לבדיקה הוא תחום המיסוי. בישראל, כמו גם בארה"ב, אפשר להמתין עם תשלום המס במשך תקופה המוכרת בחוק לצורך שחלוף נכס. כך למשל, ישראלי הרוכש נכס בארה"ב יכול לדחות את תשלום המס הן בארה"ב והן בישראל כתוצאה מרווח הון במכירה. אם נשללת האפשרות לשחלוף (בחוק ההסדרים הישראלי מוצע שינוי בנושא), ייאלץ המשקיע לשלם מס - בישראל ובארה"ב – ללא אפשרות לקבלת זיכוי בגין התשלום הכפול. כפל מס המותר בחוק נוצר בניגוד לאמנת המס בין ישראל לארה"ב. מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום ולבחון את כל ההיבטים החוקיים, המיסויים והאישיים בקנייה מסוג זה.
• עו"ד רוני אילן, דוא"ל: rony@ilanlaw.com
