הארנונה משרתת את תקציב הרשויות המקומיות, אך מנגד, יוצרת נטל לא פשוט על בעלי נכסים ועסקים. יש שמגדירים אותה כ-'דמי שכירות – ב'.
חוקי הארנונה מהווים תשבץ מורכב הכולל חקיקה של המדינה בצד חקיקה/צווים ברמת הרשות המקומית.
מלבד החוקים הקובעים את החיוב בארנונה, מצויות נורמות שונות הקובעות פטורים והנחות וכן חוקי הקפאה, המגבילים את יכולת הרשות לשנות את החיובים.
נבחן לדוגמא עסק של נכה צה"ל, שבית המשפט קבע לגביו שאינו זכאי לפטור על-פי החוק, מכיון שהוא ממוקם מחוץ לבית המגורים. התיק הגיע לבית המשפט העליון, שם נקבע תקדים מחייב, לפיו גם עסק של נכה הנמצא מחוץ לבית מגוריו זכאי לפטור לפי החוק.
כדי להתמצא בסבך החקיקתי, ולהגיע לאופטימיזציה של המיסוי המוניציפלי, צריך לנתח את כלל הדינים כמקשה אחת. הסבך הנפתל של החקיקה כולל גם פסיקה ענפה של בתי המשפט – העליון, וגם ערכאות נמוכות יותר. ועדות ערר עשויות אף הן להוות צוהר אל תשלומי מס נמוכים יותר. לכל רשות מקומית צו מיסים משלה, מה שמצריך גם הבנה בנבכי ההסדרים של כל רשות ורשות.
להקדים תרופה למכה - תכנון מוקדם
כדי לתת פתרונות ממצים בתחום הארנונה, כדאי להקדים תרופה למכה, עוד בשלב התכנון והבניה. חשיבות רבה נודעת לדרך שבה נבנה בניין בכל רשות ורשות. בניית כזו או אחרת וניצול מיטבי של שטחים על-ידי עסקים ומפעלים, טיבה להשליך על גובה נטל הארנונה במשך שנים רבות.
גם לאחר שלב הבנייה, קבלת החזקה בנכס, או עשיית השימוש בו, עדיין קיים מרחב תמרון בנושא וניתן להגיע להפחתת המס לעומת החיוב הקיים. כך למשל, מפעל זכוכית שהוגדר על-ידי הרשות כבית מלאכה, שינה את ההגדרה שלו למפעל תעשייתי והקטין את נטל הארנונה. במקרה אחר, טענה שחלק מן המבנה הוא למעשה מרתף ולא קומה רגילה, הביאה גם היא להפחתה בתשלומים.
ניתוח זה, של המצב המשפטי, מומלץ לערוך מחדש בכל שנת מס, עם קבלת הדרישות לתשלום מהרשות המקומית. במידה שמחליטים לקבול על הסכום שנקבע, ניתן להגיש השגה לרשות, להגיע לועדת ערר ומשם לבית המשפט. אפשרות אחרת היא פניה מראש לבית המשפט לעניינים מנהליים. במקרים מסוימים, יש לפעול בשני המישורים בו זמנית.
הרשויות מנסות לעיתים לשנות חיובים רטרואקטיבית או לנקוט בהליכי גביה מנהליים עוקפי בית משפט.
סוגיות אלו מצריכות טיפול מיוחד, לרבות הבנה בהלכות הרלוונטיות.
לסיכום, תחום זה של ארנונה מחייב תשומת לב וטיפול מתאים. לאור העובדה שההתנהלות נעשית אל מול הרשויות, הרי שהוא מחייב טיפול שלם ומקצועי ועל-פי לוחות הזמנים הנדרשים בדין.
* דוא"ל: office@beinlaw.co.il
