זיכרון דברים, ברוב המקרים, הוא הסכם מחייב לכל דבר ומומלץ באופן גורף שלא לחתום על מסמך זה ללא ייעוץ משפטי מקדים ובכלל.
רכישת נכס מקרקעין - ודירה בפרט - היא אחד הצעדים החשובים ביותר מבחינה מנטלית וכלכלית שרובנו נערוך במהלך חיינו. בעסקה זו מעורב מיטב כספנו שנחסך בעמל רב, מה שהופך את העניין למהלך רציני הדורש מחשבה וזהירות. למעשה, רוכש הדירה משקיע את מירב כספו ובנוסף, מתחייב למשכנתא ארוכת שנים. ראוי לומר: שיקול דעת, התייעצות עם מומחה בתחום המשפט והמקרקעין ובדיקה יסודית של הנכס והזכויות בו ימנעו הן מהרוכש והן מהמוכר עגמת נפש, הפסדים כספיים והתדיינות בערכאות לאין קץ.
מה החשיבות המשפטית של זיכרון דברים?
רבים ממעיטים בערכו המשפטי של זיכרון הדברים ורואים בו מעין שלב ביניים מומלץ כשלא רוצים לפספס את העסקה. למעשה, חתימה על זיכרון הדברים יוצרת ברוב המקרים חיוב חוזי לכל דבר, בהנחה כי נתקיימו בו המבחנים הנדרשים. ככל שישנה התייחסות מפורשת לזהות הנכס, מחיר התמורה, אופן ומועדי תשלומה, מועד מסירת החזקה/הפינוי, הרי שמתקיים גם מבחן המסוימות והנה, זיכרון הדברים התגבש לכדי הסכם מחייב. במידה שנרצה לאכוף הסכם זה, בית המשפט יאשר את זיכרון הדברים כחוזה לכל דבר, גם אם יחסר פרט זה או אחר מהרשימה המצוינת לעיל. בית המשפט ייטה להשלים את החוזה על-פי אומד דעת הצדדים.
מה צריך לכלול זיכרון דברים?
אצל מתווכי דירות ועל גבי הרשת ניתן למצוא זיכרון דברים סטנדרטי שיש למלא בו רק את השם והמחיר, ואולי עוד פרט כזה או אחר. מסמך מעין זה יהיה קצר וממצה ולעולם לא יוכל לתאר את מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס. במסמך מוכן גם לא ייכללו הצהרותיהם המחייבות של הקונה והמוכר וההבנות באשר לאפשרויות התשלום של הקונה בכפוף למשכנתא שעדיין לא אושרה. לעניין זה נדרשת קורלציה מלאה שבלעדיה לא ניתן יהיה לבצע את העסקה.
עוד לא מובאים בחשבון חיובי המס המוטלים על המוכר, היטלי השבחה במידה שקיימים על הנכס ואף לא נעשות בדיקות הכרחיות ברשות המקומית, בוועדה לתכנון ובניה, בלשכת רישום המקרקעין וברשם המשכונות. מאחר שכך, לא ניתן יהיה לבחון משכונים או שעבודים הרובצים על הנכס. במקרים אחרים, אפשר שזיכרון הדברים הוכן על-ידי עורך דינו של המוכר שבחר ביודעין להגן על זכויותיו של לקוחו ולא על אלו של הקונה.
עוד בנושא:
זיכרון דברים - כיצד לנסח אותו בצורה הטובה ביותר?
קניית דירה - מה נחוץ לכם לדעת?
* ארז הראל ושות', משרד עורכי דין. דוא"ל: h.law@012.net.il
