מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. תוכנית מתאר זו שעוגנה בחוק שואפת להכשיר מבנים שיעמדו בתקן הישראלי לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה. למעשה, תמ"א 38 מעניקה הקלות מגוונות לתושבי בניינים שאינם עומדים בתקן בתור תמריץ לשיפוץ המבנה וחיזוק יסודותיו.
לרוב מדובר במבנים שנבנו לפני שנת 1980. המודל שנכלל בתמ"א 38 שואף להמריץ את התושבים והרשויות לפעולה על ידי מתן הטבות שכוללות, בין היתר, הקלות מיסוי; הקלות מנהליות ופרוצדורליות; תמריצים כלכליים והענקת זכויות בנייה. תושבים שגרים בבניינים, אשר יבחרו ליישם את פרויקט תמ”א 38 יכולים לקבל היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת, אולי אף לקבל סכום כסף שיסייע להם במימון חלקי של חיזוק ושיפוץ המבנה, אולי גם להרחיב את ביתם ולבנות יחידות דיור, להוסיף חדר, להוסיף מרפסת, ליהנות ממעלית בבניין שעשוי לכלול שתי קומות נוספות, דירות חדשות ועוד.
אם כך, למעשה, כל בנין שנבנה לפני שנת 1980 יכול לעבור תמ"א 38?
לא. בנוסף לאי העמידה בתקן יש צורך בקיום שני תנאים נוספים; האחד, קיימת אפשרות לקבל זכויות בנייה על הגג; והשני, שישנו שטח קרקע מספיק לבניית תוספות החיזוק, ממ"ד, מרפסת ומעלית.
למה כדאי לדיירים לבחור בתמ"א 38? מה הם מקבלים ב"עסקה" שכזו?
למעשה, בפרויקט שכזה זוכים הדיירים לתמורה ללא עלות כספית מצידם; הם לא משקיעים כסף, אבל זוכים בדירה משופרת בבניין משובח ומחודש עם ערך הרבה יותר גבוה. בדירה, לרוב, לאחר השיפוץ, יהיה מפרט עשיר, כמעט כשל דירה יד ראשונה והיא תכלול חדר נוסף ממוגן (ממ"ד) ומרפסת.
הבניין עצמו יעבור שיפוץ נהדר, יסודותיו יחוזקו, השטחים המשותפים ישופצו ומערכות רבות יחודשו, לרבות, אינסטלציה, חשמל, מים, גז, דודי שמש ועוד. עובדות אלה לא רק משפרות את איכות החיים אלא גם ערך הדירה יעלה משמעותית. בפרויקטים מסוג זה פעמים רבות ערך הדירה אף מכפיל את עצמו. בנוסף לכך, במקרים מסוימים, בהם זכויות הבנייה מאפשרות זאת, יכולים הדיירים לקבל מחסנים וחניות הרשומים על שמם.
איך מבטיחים שהדיירים אכן ייהנו מכל הזכויות הללו?
התמורה לה זוכים הדיירים נכתבת בהסכם משפטי מסודר הכולל ערבויות של הקבלן כדי להבטיח את התחייבויותיו;, לוחות זמנים שימנעו "מריחה" של הפרויקט ופוליסות ביטוח שיקבעו מנגנוני פיצוי במידה שדברים לא עובדים והדיירים נפגעים. ההסכם מגן על הדיירים ומפרט את כל ההטבות המגיעות להן, את ההתחייבויות של המעורבים בפרויקט וגם מבסס מנגנוני הגנה מפני פגיעה בדיירים. הצורך בהסכם מקיף ואיכותי מסוג זה הוא אחד הגורמים המרכזיים לצורך בליווי של עורך דין בתהליכי תמ"א 38.
ראיון וידאו עם עו"ד יעל בועז: מה הדברים שחשוב לדעת בתמ"א 38?
אפרופו עורך דין, מדוע באמת יש צורך בשירותים של עו"ד לשם יישום תמ"א 38?
עורכי דין מומחים בתחום מלווים את הדיירים בעת מימוש ויישום פרויקט תמ"א 38 בבניין מגוריהם. פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב מבחינה משפטית, מסחרית וחוזית ואין לוותר על ליווי של עו"ד מומחה בתחום. ליישום תמ"א 38 היבטים משפטיים רבים הן במערכת היחסים שבין הקבלן לבין הדיירים והן במערכת היחסים בין הדיירים לבין עצמם. קשה עד כדי בלתי אפשרי ובוודאי לא מומלץ להשלים פרויקט תמ"א 38 ללא ליווי משפטי מתאים.
עו"ד בעל ידע, כלים ומומחיות יסייע לדיירים ויעניק להם, בין היתר את השירותים הבאים - ייצוג במשא ומתן מול הקבלן ומול דיירים אחרים; ניסוח כתבי הסכמה; ניסוח חוזה התקשרות בין הדיירים לקבלן; פתרון קונפליקטים בין הדיירים עצמם ובינם לבין הקבלן; ייצוג מול הרשויות; זירוז הפרויקט כשהוא "נתקע" ועוד.
כמה זמן אורך פרויקט תמ"א 38?
פרויקט ממוצע נמשך כשנתיים.
האם יש סיכון שפרויקט מסוג זה יתקע?
למרבה הצער, כן. ישנם לא מעט מכשולים בדרך ליישום פרויקט תמ"א 38. כך, למשל, פרויקטים רבים תקועים עקב עיכובים בחלק מהעיריות לדוגמא בסוגיית היטל ההשבחה או למשל דיירים סרבנים המנסים לסחוט ולקבל מעבר לדיירים האחרים. ליווי של עורך דין מנטרל ביעילות רבים מהמוקשים הללו ומסייע לזירוז השלמת התהליך.
כמה עולה ליווי של עורך דין תמ"א 38?
זה תלוי בסוג התמ”א שבוחרים. אם הולכים על תמ”א 3 שהינו פרויקט תמ"א "רגיל" שכולל חיזוק המבנה ותופסות (ממ"ד, מרפסת) אז שכר הטרחה של עורך הדין הלווה יעמוד על 5,000 -,7,000 ₪ לדירה קיימת. במידה שהדיירים יבחרו בתמ"א 2, פרויקט שכולל הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש, שכר הטרחה יעמוד על 10,000-15,000 ש"ח לכל דירה שתיהרס.
*עו"ד יעל בועז, עורכת דין מומחית בתחומי נדל"ן, תכנון ובנייה.
**השתתפה בהכנת הכתבה: נגוהה שפרלינג.
