החלום על בית עם גינה מתחלף לעיתים, בשל המציאות, בדירה בבניין מגורים. מי שרוצה לגור בעיר- סביר כי ימצא עצמו חולק חלל עם עוד כמה דיירים בבניין המגורים. אותו בניין בו חללים ששייכים לכל הדיירים, ודירות השייכות רק למי שגר בתוכן, מכונה בית משותף. החיים בבית משותף מזמנים אתגרים מגוונים ומעניינים, אשר לרובם פן משפטי. מציאות נפוצה זו זימנה התמקצעות מרתקת לעורכי דין העוסקים בנדל"ן: שירותים משפטיים לבית משותף. מה המשמעות? למה צריך אותם בכלל ואיך אתם יכולים להיעזר בהם?
מה זה בית משותף?
בית משותף הוא בנין הכולל לפחות שתי דירות. בתים משותפים המשמשים למגורים הם אותם בנייני דירות מוכרים בהם יש חללים משותפים (מעלית, לובי, גרמי מדרגות, גג וכדומה) ומספר יחידות מגורים. בנין משותף יכול שיהיה של שתי דירות, כאמור, ויכול שיכיל גם עשרות דירות.
מיהו עורך דין בית משותף?
עורך דין בית משותף הוא עורך דין מומחה לנדל"ן, עורך דין מקרקעין, שבין השירותים הרבים שהוא מציע הוא מספק גם ליווי, ייעוץ, הדרכה וביצוע פעולות עבור דיירי הבית המשותף ו/או נציגיהם – וועד הבית או קבוצת הניהול של הבית המשותף.
מדוע יש "צורך" בהתמחות נפרדת שכזו? האם לא כל עורך דין נדל"ן יכול לסייע גם לדיירי בית משותף?
לחיים בבניין משותף יש לא מעט יתרונות (יחסי שכנות טובים, חיי קהילה, בטחון), אך הם גם מולידים צרכים מיוחדים ויוצרים אתגרים שהאדם שחי בבית פרטי אינו נדרש להתמודד עימם.
אתגרים אלה מתהווים על רקע הצורך בהתנהלות חוקית ומותאמת לכללים הנוגעים לבתים משותפים ועל רקע מערכת היחסים בין הדיירים לבין עצמם, מערכת היחסים בין הדיירים לגורמים חיצוניים עימם הם מתקשרים (רשויות, ספקים, אנשי מקצוע ועוד), ועל רקע מערכת היחסים בין הוועד המייצג את הדיירים לדיירים עצמם ועוד.
האתגרים הללו הם אתגרים שההתמודדות עמם מצריכה לרוב ידע משפטי שאין לכל אדם ואף לא לכל עורך דין. עורך דין נדל"ן שמשקיע את רוב מרצו בניסוח חוזי מכר והינו נעדר ניסיון בתחום בית משותף לא יוכל להנחות את דיירי הבית בדבר אופן הפעולה המיטבי במצבם בנסיבות הדברים, אם הוא חסר ידע וניסיון נחוצים. רקמת החיים בבית משותף היא עדינה ומורכבת ופעמים רבות עורך דין בעל ניסיון עושה את ההבדל בין מציאת פתרון נוח, חוקי וטוב לכולם לבין משבר ארוך, סבוך ומתמשך.
מהם השירותים שנותן עורך דין בית משותף?
1. ניהול שוטף של בניינים מרובי דירות: במציאות של ימינו בה עוד ועוד גורדי שחקים ממלאים את שמי הערים המרכזיות, ניהול בית משותף הופך למשימה מורכבת. שערו בנפשכם כמה עניינים ניהוליים, רבים מהם בעלי אופי משפטי, מתעוררים באופן יום יומי בבניין מגורים המאכלס עשרות דירות. ניהול שוטף של בניינים כאלה יכול להיעשות רק בליווי של עורך דין מיומן ומנוסה, בעלי ידע, כלים ומיומנויות שיאפשרו לו להתמודד עם האתגרים הכרוכים בחיים בבניין שכזה.
2. תמ"א 38: לא פעם מרכזי הערים נראים כמו אתר בניה גדול. ה"אשמה" העיקרית במצב היא אותה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, היא: "תמ"א 38” (תוכנית מתאר ארצית 38). שיפוץ בתים משותפים במסגרת תמ"א 38 נעשה במסגרת הליך ייחודי המצריך ליווי ויעוץ של עורכי דין מומחים. בין השירותים שמעניק עורך דין המלווה פרויקט תמ"א 38 בולטים השירותים הבאים: מו"מ בין הדיירים, התקשרות מול ספקים (קבלן, יזם וכדומה), ניסוח חוזים (בין הדיירים לבין עצמם, לרבות כתבי הסכמה להליך; בין הדיירים לקבלן; בין הדיירים ליזם ועוד), התקשרות עם הרשויות, השלמת הליכים פרוצדורליים מגוונים, התנהלות מול דייר "סרבן" ועוד.
3. טיפול בסכסוכי שכנים: בתים משותפים מתנהלים בהתאם לחוק. יש חוקים הקובעים במדויק ובאופן נרחב את זכויותיהם וחובותיהם של דיירי בית משותף. החיים בחלל משותף יכולים להיות נעימים, אך לא פעם עשויים להפוך לסיוט של ממש על רקע דייר שלא משתף פעולה או עובר על החוק. למרבה הצער, סכסוכי שכנים אינם נדירים ופעמים רבות יש צורך בעורך דין בתים משותפים שייעץ למי מהצדדים, שילווה את הוועד בנקיטת פעולות נגד הדייר המפר, בניסיון להגיע לפשרה ועוד.
4. ייעוץ משפטי שוטף לוועדי בתים משותפים.
5. ייעוץ משפטי שוטף לקבוצות ניהול של בתים משותפים.
6. טיפול בכל הנוגע להתקשרויות בין נציגי הבית המשותף לגורמים חיצוניים.
7. תיקון ורישום בתים משותפים.
8. ניסוח וסיוע בפרשנות ויישום של תקנון הבית המשותף.
9. ניהול ואחזקת הבית המשותף.
10. טיפול בכל הקשור לשינויים ברכוש המשותף.
11. טיפול בכל הקשור לזכויות בניה של דיירי הבית המשותף.
לסיכום, החיים בבית משותף מזמנים אתגרים שההתמודדות עימם חייבת להיעשות על ידי עורך דין מומחה בתחום. עורך דין מקרקעין המומחה בבתים משותפים מייעץ לדיירים או לנציגיהם ומסייע להם בעניינים שוטפים או יוצאי דופן. מה שבטוח הוא, שבזכותו החיים בבית משותף הופכים נעימים הרבה יותר ומורכבים הרבה פחות.
