מיסוי מקרקעין - כל מה שחובה לדעת

עסקת מקרקעין כרוכה בהרבה מאד הוצאות. מעבר לכסף הרב שעובר ידיים, ולשכר הטרחה למתווך ולעורך הדין, ישנן גם הוצאות בדמות אגרות, היטלים ומסים. ההוצאות בגין אלה עשויות להגיע לכדי עשרות ואף מאות אלפי שקלים. התחום המסדיר את מיסוי המקרקעין הוא סבוך, מורכב, קשה להבנה ומשתנה לעתים תכופות. ישנן דרכים יצירתיות ליהנות מהקלות ופטורים בתשלומי המסים השונים - מס שבח, מס מכירה והיטל השבחה – וכדי לאתרן יש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין שיסייע לכם, בין אם אתם מוכרים או קונים, לחסוך ובגדול. אז מה מוכר וקונה של דירה חייבים לשלם ואיך יוכלו להפחית ולו במעט את נטל מיסוי המקרקעין?

באילו מסים חייבים צדדים המבצעים עסקת מכר מקרקעין?

המסים העיקריים המוטלים על עסקת נדל"ן הם מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה.

מה זה מס שבח?

מס שבח הינו מס המוטל על רווח ההון במכירת דירה, משמע השבח, והוא מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה, בצמוד למדד, ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס. ההוצאות רבות וכוללות, בין היתר, הוצאות שכר טרחת עורך דין, שכר טרחת מתווך, הוצאות שיפוץ על הדירה, הוצאות בגין מס רכישה, אגרות ומסים נוספים, הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת ועוד. חלק ממוכרי הדירות יכולים ליהנות מהטבות שונות בנוגע לדרישת תשלום המס בדמות פטור מלא או חלקי מחובת התשלום.

מתי ניתן ליהנות מפטור ממס שבח?

תשובה זו מורכבת בשל שינוי שנכנס לאחרונה לחוק, ואשר שינה את המציאות שהיתה קיימת עד לאחרונה. התיקון שנכנס לתוקף בתחילת שנת 2014 ביטל חלק ניכר מהפטורים השונים מתשלום מס שבח, וקבע, כי החל מיום 01.01.2014 כל מכירת דירה חייבת במס שבח בשיעור 25%. יחד עם זאת, נקבעה "הגנה לינארית" הקובעת, כי המס ישולם רק בגין החלק היחסי של התקופה שלאחר 01.01.2014, בעוד שהתקופה החל ממועד הבעלות בדירה ועד לסוף 2013 תהיה פטורה ממס. ניתן ליהנות מהגנה זו במכירת שתי דירות מזכות בלבד, וזאת עד לתום תקופת המעבר הקבועה בחוק המסתיימת ב- 01.01.2018. בנוסף שינה התיקון כמה ממאפייני הפטורים הקיימים. 

מאילו פטורים ניתן ליהנות מאז התיקון?

פטור במכירת דירה יחידה: התיקון האחרון לחוק הכניס אף מספר שינויים משמעותיים לפטורים אשר היו קיימים עד אז בתשלום מס שבח. כך, בין היתר, הוחלט על ביטול הפטור ממס שבח אם מכירת הדירה נעשתה עד 4 שנים מאז מכירה של דירה קודמת. כך, עד לביטול הפטור, אף אם אדם היה מחזיק יותר מדירה אחת, הוא היה יכול ליהנות מפטור מלא ממס שבח אם לא היה מוכר דירה בעבר בטווח של 4 שנים. כאמור, עקב התיקון אופציה זו כבר לא עומדת למוכרים.

מאידך, עילת הפטור במכירת דירת מגורים יחידה אחת ל- 18 חודשים אמנם לא בוטלה, אך נוסף בה תנאי נוסף והוא תנאי של אחזקה בפועל של המוכר (בין בעצמו ובין ע"י שוכר) של 18 חודשים מיום שהפך לבעל הזכות בה, וזאת בהנחה שאין המדובר במכירת דירת מגורים שהתקבלה במתנה שאז ייתכן שתדרש בנוסף לתקופת האחזקה בפועל תקופת צינון נוספת ממועד קבלת הדירה במתנה.

החוק קובע מספר הקלות, על פיהן במקרים מסוימים גם אחזקה בשליש מזכויות בדירה נוספת או אחזקה בדירת ירושה, אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לעניין קבלת הפטור.

פטור נוסף ממס שבח ממנו ניתן ליהנות חל במקרה של מכירת דירה מירושה. פטור זה חל על מוכר שהינו בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש, כאשר לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת, ואילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. 

פטור נוסף הוא חד פעמי במכירת שתי דירות - מוכר דירה שהוא תושב ישראל יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, וזאת לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות. פטור זה יינתן רק אם עמד המוכר בכל התנאים המצוינים בחוק. 

ישנו גם פטור ב"מכירה ללא תמורה" החל במקרה שהמוכר רוצה לתת במתנה דירה לקרוב, כהגדרתו בחוק ואז הינו פטור מתשלום מס שבח. הקונה מצידו ישלם רק שליש ממס הרכישה. לעניין זה העברה בין אחים ללא תמורה תיעשה רק כשהנכס המועבר מאח אחד למשנהו התקבל ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה. בהקשר הזה חשוב להדגיש, כי בעת  מכירת דירה שהתקבלה ללא תמורה קיימת תקופת צינון במהלכה מקבל המתנה לא יקבל פטור ממס שבח במכירתה.

מהו מס רכישה?

עם רכישת דירה קיים תשלום מס רכישה, המשתנה בהתאם למחיר הדירה ושיעורו תלוי בשאלה האם הדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה של הקונה או דירה נוספת. 

מדוע? כיצד משנה הבעלות על דירה נוספת לעניין שיעור מס הרכישה?

לפני כשנה וחצי אושרה הוראת שעה שהעלתה את מס הרכישה על דירה נוספת, שהיא לרוב דירה להשקעה. מטרת ההוראה הייתה להפחית את חלקם של המשקיעים בשוק. הוראה זו המגדילה את שיעור המס על משקיעים אמורה לפוג ביום 01.07.2015. החל מתאריך זה ועד שיאושר התקציב וחוק ההסדרים החדש של הממשלה החדשה ידרשו משקיעים לשלם מס רכישה נמוך משמעותית, ולמעשה יווצר חלון הזדמנויות למשקיעים במהלכו הם ישלמו הרבה פחות מס בעיקר על דירות יקרות. מדובר בחיסכון של עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים.

מהו שיעורו של מס רכישה כיום?

מדרגות מס רכישה מתעדכנות אחת לשנה בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין. בהתאם לעדכון האחרון אשר היה ביום 16.01.2015 מדרגות מס הרכישה הקיימות הן:

מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.01.2015 ועד 15.01.2016:

1. על חלק השווי שעד 1,568,800 שקל - לא ישולם מס 

2. על חלק השווי העולה על 1,568,800 ₪ ועד 1,860,790 שקל - 3.5% 

3. על חלק השווי העולה על 1,860,790 ₪ ועד 4,800,605 שקל - 5%

4. על חלק השווי העולה על 4,800,605 ₪ ועד 16,002,015 שקל - 8%

5. על חלק השווי העולה על 16,002,015 ₪ – 10%

מדרגות מס החלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה) החל מיום 16.01.2015 עד 30.06.2015:

1. על חלק השווי שעד 1,162,120 ₪ - 5% 

2. על חלק השווי העולה על 1,162,120 ₪ ועד 3,486,350 שקל - 6%

3. על חלק השווי העולה על 3,486,350 ₪ ועד 4,800,605 שקל - 7%

4. על חלק השווי העולה על 4,800,605 ₪ ועד 16,002,015 שקל - 8%

5. על חלק השווי העולה על 16,002,015 ₪ - 10%. 

מדרגות מס החלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה) החל מיום 01.07.2015 ועד 15.01.2016:

1. על חלק השווי שעד 1,126,475 שקל - 3.5% 

2. על חלק השווי העולה על 1,126,475 ₪ ועד 4,800,605 שקל - 5% 

3. על חלק השווי העולה על 4,800,605 ₪ ועד 16,002,015 שקל - 8%.

4. על חלק השווי העולה על 16,002,015 ₪  10%

שיעור מס הרכישה על נכסים אחרים – שאינם דירת מגורים:
החל מיום 01.08.2013 מס הרכישה על נכסים שאינם דירת מגורים – כגון חנות, מגרש, בניין וכו', וכן הקצאת מניות באיגוד מקרקעין עלה מ-5% ל-6%.

האם ניתן להפחית או לקבל הקלה במס הרכישה ברכישת "דירה נוספת"/ דירה שנייה?

החוק מאפשר "להקפיא" את מס הרכישה עבור "דירה נוספת", ולשלם כאילו היתה דירה יחידה, אם בעל הזכויות בדירה ימכור את הדירה הראשונה (היחידה) שבבעלותו בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה הנוספת, ותיוותר בבעלותו דירה אחת ויחידה. במקרה כזה תחושב הרכישה כאילו רכש דירה יחידה. במידה שלא ימכור את דירתו הנוספת בתוך שנתיים ישא סכום המס ריבית והצמדה. בנוסף, בהתאם לחוק, קיימות הקלות לנכים, נפגעי פעולות איבה, עולים ועוד. באופן כללי, בשל האפשרות להקלות ופטורים מומלץ מאד להיוועץ בעורך דין מקרקעין בטרם מכירת דירה כדי לנסות ליהנות מהקלות במס.

מהו היטל השבחה?

לעתים, עם מכירת הדירה, יכול להיווצר חיוב בתשלום היטל השבחה. אין המדובר במס שבח המוטל על ידי רשות המסים (מיסוי מקרקעין), אלא בהיטל השבחה אותו מטילה הרשות המקומית. 

היטל זה מוטל במקרים בהם אושרה תכנית מתאר מקומית המשביחה את המקרקעין וגרמה לעלייה בשווי הנכס. כך, למשל, אם הוועדה המקומית אישרה לבנות חדר נוסף על גג המבנה, ערך הנכס שבידי המוכר עלה והוא יוכל למוכרו במחיר גבוה יותר שייצג את הפוטנציאל הגלום במקרקעין. במקרה זה ודומיו, הועדה המקומית דורשת חצי מהסכום הגלום בהשבחה. 

היטל ההשבחה מחושב על ידי שמאי מקרקעין מטעם הרשות המקומית שקובע את שווי המקרקעין מחדש כאשר הוא מתחשב בשינויים שחלו בתכניות שאושרו ואת ההשבחה הנובעת בגינם. כאמור, ההיטל החל הוא חצי מסכום ההשבחה החדש שחושב. 

מאחר שהסכומים נגבים כהיטל על-ידי הרשות המקומית, תשלום ההיטל מהווה תנאי לקבלת "אישור עירייה" על היעדר חובות  לצורך רישום הזכויות בטאבו על-שם הקונה. 

היטל ההשבחה מוטל על בעלי הקרקע. בדרך כלל, בהסדר משפטי בין הקונה למוכר מקובל להשית את תשלום היטל ההשבחה, בגין תכנית שאושרה טרם חתימת ההסכם, על המוכר, וממועד חתימת ההסכם ואילך, על הקונה. אולם מדובר בהסדר פנימי בלבד, ומבחינת הרשות המקומית חובת התשלום חלה על מוכר הקרקע.

לסיכום, תשלומי מסים הכרוכים בעסקת מקרקעין מהווים הוצאה נכבדת הן לקונה והן למוכר. עורך דין מקרקעין יוכל לסייע בהפחתתם, ולכן מומלץ מאד להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום בעת ביצוע עסקת מכר מקרקעין. 

--------------------------------------------------------------

טפסים רלוונטיים בנושא:

* חישוב מס שבח מקרקעין

* חישוב מס שבח מקרקעין במכירת דירת מגורים מזכה חייבת בליניאריות החדשה

 

* עו"ד ילנה שיפרין גזונטרמן, מתמחה במקרקעין, תכנון ובנייה

 השתתפה בהכנת הכתבה: נגוהה שפרלינג