עסקאות קומבינציה הן עסקאות שכיחות שמבוצעות בין בעלי מגרשים ליזמים לרוב בבנייה רוויה למגורים.
אופי העסקה מתאים הן ליזם שאינו חייב בהשקעה הונית כבר בשלב ההתקשרות עם בעל המגרש, והן לבעל המגרש, בכך שהעסקה חוסכת לו תשלומי מס במכירת המגרש, מאחר שאינו מוכר ליזם את כל זכויותיו במגרש, אלא רק חלק ממנו, כאשר בחלק המגרש שנשאר בבעלותו בונה לו היזם את דירות התמורה.
הצלע השלישית בעסקאות קומבינציה בנוסף לבעל המגרש והיזם היא הבנק. נהוג לומר שכל צלע בעסקה מביאה את ה'נדוניה' שלה. בעל המגרש מביא את המגרש, היזם מביא את הידע בבניה, והבנק מביא את הכסף והבטוחות.
אילו ערבויות בנקאיות מעמיד הבנק?
בתמורה לכך שהבנק מקבל שעבוד על זכויות הבעלים במגרש בצורת משכנתא, לרוב ללא הגבלה בסכום, מעמיד הבנק בטוחות בצורת ערבות בנקאית לפי חוק מכר דירות, לבעלים, בשווי מלא של דירות התמורה כפי שיהיו שוות לאחר סיום בניתן, ולרוכשי הדירות שהם הצלע הרביעית בעסקה, מנפיק הבנק ערבות בנקאית לגבי כל סכום שרוכש הדירה משלם ליזם על חשבון התמורה בהתאם לחוזה שנחתם בינו לבין היזם.
מהי ערבות חוק המכר?
הערבות הבנקאית הידועה לרוכשי הדירות כ "ערבות חוק מכר" אינה ערבות בנקאית רגילה, אלא ערבות שכל מטרתה להבטיח, כי במקרה של קריסת היזם, מצב בו היזם נכנס למצב של חדלות פירעון וכתוצאה מכך לא ניתן לסיים את בניית הפרויקט, ובשל כך רוכשי הדירות עלולים לאבד את כספם, מתחייב הבנק לפעול באחד מהאופנים הבאים:
החזרת הכספים לרוכשי הדירות בצרוף הצמדה למדד (בדרך כלל במקרה שהפרויקט טרם החל או שהינו בשלבים מוקדמים ביותר).
לחלופין, התקשרות עם יזם חלופי אשר ימשיך את הבניה וימסור את הדירות לרוכשי הדירות. (בדרך כלל כשהבניה נמצאת כבר בעיצומה).
פעולות אלו של הבנק מהוות למעשה את הבטוחה העיקרית של בעל המגרש ורוכשי הדירות לשמור על כספם ורכושם ולקבל בסופו של יום את התמורה לכספם.
מהו חשבון ליווי?
כדי לאפשר המצאת הבטוחות כאמור, מקים הבנק חשבון בנק יעודי וסגור לפרויקט בלבד, (להלן "חשבון הליווי") המנוהל ע"י הבנק, בו מופקדים כל הכספים המשולמים ע"י רוכש הדירה בתמורה לרכישת הדירה. החשבון מנוהל ע"י הבנק עבור הפרויקט, והכספים ישתחררו ליזם לפי התקדמות הבניה, ולשם כך אף ממונה לכל פרויקט מפקח על הבניה שמאשר לבנק מתי וכמה כסף ניתן לשחרר ליזם בכל שלב בכל נקודת זמן במהלך הבניה, כשהמטרה היא להבטיח שישאר מספיק כסף כדי לסיים את הפרויקט ולמסור את הדירות לרוכשי הדירות מהיזם, שהם למעשה הצלע הרביעי בעסקה.
עם פרסום הפרשה הידועה כפרשת "חפציבה", הסתבר שרוכשים רבים נקלעו למצוקה גדולה, לאחר שפעלו ממניעים שונים לעקיפת חשבון הבנק, ושלמו את תשלומי התמורה ישירות ליזם, ולא לחשבון הליווי, ובשעת צרה, הבנק לא הכיר בכספים ששלמו הרוכשים ליזם ישירות במקום לחשבון, ודרש מאותם רוכשי דירות לשלם פעם שניה את אותם כספים כתנאי לקבלת הדירה.
כדי לחסום אפשרות זו, תיקן המחוקק את הוראות החוק, וקבע שהתשלום יבוצע ע"י רוכש הדירה אך ורק באמצעות שוברים ממוספרים שמונפקים ע"י הבנק, ולא ישולם כל תשלום שהוא ישירות ליזם (גם לא כספים עבור ביצוע שינויים בדירה). כמו כן נקבע בחוק שאין להתנות על הוראותיו, קרי, אין ולא יהיה תוקף להוראות בחוזה המכר הנוגדות את הוראות החוק.
באמצעות הליווי הבנקאי המחוקק מבקש להגן על רוכשי הדירות ולמנוע מצב משברי כפי שהיה בעבר מאז "פרשת קלרין" ועד לפרשת "חפציבה".
האם עסקת קומבינציה ללא ליווי בנקאי היא אפשרית?
אולם, אליה וקוץ בה, המחוקק לא חייב בחוק לצרף לכל עסקת קומבינציה את הצלע השלישית -הבנק, וישנן עסקאות קומבינציה רבות אשר מתנהלות ללא ליווי בנקאי, (בעיקר עסקאות קומבינציה בהן ניתן לבנות על המגרש עד 10 דירות), כאשר אין כל מניעה חוקית לבצע עסקה כזו, שבה שלוש צלעות בלבד, בעל המגרש, היזם, ורוכשי הדירות מהיזם.
הכיצד?
חוק המכר (דירות) ( הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה -1975 מחייב כל מוכר דירה לתת בטוחות לרוכש דירה, כאשר המחוקק מפרט מספר אפשרויות, מרישום הערת אזהרה ועד לערבות חוק מכר, כאשר המוכר יכול להחליט איזו בטוחה להעמיד לרוכש הדירה.
רישום הערת אזהרה – מתי ובאילו מקרים?
רישום הערת אזהרה נהוג ויעיל מאד בדרך כלל בעסקת מכר /רכישת דירה בין שני צדדים בלבד, מוכר וקונה. בניית הדירה הושלמה, והערת האזהרה מהווה למעשה חסם בפני המוכר להתקשר בעסקה נוגדת, כלומר: למכור את הדירה לקונה נוסף, או כהגנה בפני עיקול זכויות המוכר בדירה שנרכשה ע"י רוכש הדירה ששילם כבר את התמורה או חלק ממנה. במצב כזה רישום ההערה מהווה הגנה יעילה לרוכש הדירה.
לעומת עסקה בין שני צדדים - מוכר וקונה של דירה שבנייתה הושלמה, כאמור לעיל, בעסקת קומבינציה רישום הערת אזהרה אינו נותן לרוכש הדירה מהיזם את אותה הגנה אותה הוא מקבל, בעסקה בה הבנק הינו חלק מהעסקה ומעמיד לרוכש הדירה ערבות בנקאית.
המחוקק היה ער לכך שבעסקת קומבינציה רשום הערת אזהרה אינו מספק, ולפיכך נקבע בתקנות המכר (דירות) ( הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ( סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה) התשל"ה – 1975 שאסור ליזם לגבות מרוכש דירה יותר מאחוז מסוים מהמחיר בהתאם להתקדמות הבניה, כשהכוונה הינה שבכל זמן נתון שבו יקרוס היזם ולא יהא מסוגל להמשיך בבניה, ישאר בידי רוכש הדירה מספיק כסף שעדיין לא שולם ליזם, כדי להשלים את בנית הדירה.
גם הוראות החוק במקרה זה אינן ניתנות להתניה, דהינו: כל הוראה נוגדת בהסכם המכר בין היזם לרוכש הדירה לא יהיה לה תוקף.
מאידך, בעוד שלגבי עסקאות המלוות בליווי בנקאי, הידק המחוקק את הפיקוח לאחר "פרשת חפציבה" והורה שהתשלומים ישולמו רק באמצעות שוברים המונפקים ע"י הבנק והמבטיחים שהכספים יועברו אך ורק לחשבון הליווי, הרי שלגבי עסקאות שאינן מלוות בליווי בנקאי והבטוחה הינה רישום הערת האזהרה בלבד, לא נקבע כל מנגנון הגנה מפני מקרה של יזם לא מהימן, או רוכש דירה פזיז שיסכים עם המוכר על הקדמת התשלומים, והכספים יעברו ליזם ללא פקוח, ובשעת משבר, יקלע רוכש הדירה למצוקה גדולה, מאחר שלא יוותרו בידיו מספיק כספים להשלמת הדירה, והוא יאלץ לשלם פעם נוספת את אותם כספים שהועברו שלא כדין ליזם.
עצות לבעל המגרש ולרוכש
להלן מספר עצות לבעל המגרש ולרוכש הדירה המתקשרים עם יזם בעסקה שאינה מלווה בליווי בנקאי:
בעל מגרש החותם על עסקת קומבנציה עם יזם ללא ליווי בנקאי צריך לתת דעתו לנקודות הבאות:
1. להתקשר בעסקה רק עם יזם בעל איתנות כספית ומהימנות, כדי לצמצם עד כמה שאפשר מצב שבו יזם הנתון בקשיים כספיים יגבה כספים מרוכשי הדירות תוך הבטחות שווא מעבר לאחוז המותר עפ"י חוק.
2. למנוע מהיזם את האפשרות לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות, אלא בשלבי התקדמות הבניה. בהתאם לחוק, אסור ליזם לגבות מרוכש דירה יותר מ7% ממחיר התמורה ללא רישום הערת אזהרה. באופן כזה שולט בעל המגרש בכספים המועברים ליזם בכל שלב בבניה. את מקומו של מפקח הבנק לגבי שלבי הבניה מפקידים בדרך כלל בעסקאות אלו בידי אדריכל הפרויקט, ורק כנגד אישור שלו בכתב, יקבע שלב הבניה בו מצויה הבניה.
3. לדרוש מהיזם ערבות בנקאית אוטונומית (בניגוד לערבות חוק מכר, ערבות בנקאית אוטונומית מאפשרת מימוש הערבות בגין כל חוב של היזם כלפי הבעלים), אולם בניגוד לערבות חוק מכר, ערבות אוטונומית הינה ערבות יקרה מאד ואם היזם יאלץ להמציא לבעל המגרש ערבות אוטונומית בסכום שווי דירות התמורה לאחר בניתן, לא ישאר בידו מספיק אשראי לבנית הבניין, ולפיכך סכום הערבות הוא סכום מוגבל לכיסוי נזקים כספיים ככל שיהיו במהלך העסקה בלבד, ללא קשר לשווי דירות התמורה.
4. לקבוע בהסכם עם היזם הוראות בקשר למינוי כונס נכסים וזהותו במצב של קריסה, תוך הגדרת מצב של קריסה.
5. העברת הזכויות במגרש ליזם תבוצע רק לאחר השלמת כל התחייבויות היזם כלפי הבעלים.
6. לדרוש מהיזם שיערוב אישית להתחייבויות החברה היזמית החתומה על חוזה הקומבינציה, כך שבמקרה של קריסת החברה יהא לבעלים מקור כספי נוסף להיתלות בו.
עצות לרוכש שמקבל הערת אזהרה כבטוחה יחידה
רוכש דירה מיזם שהבטוחה היחידה שהינו מקבל הינה הערת אזהרה צריך לבדוק קודם חתימת החוזה את הנושאים הבאים:
1. לבדוק את זהות היזם, המוניטין שלו, והתנהלותו בפרויקטים קודמים. לזהות היזם, איתנותו הכספית, ומהימנותו, יש חשיבות מכרעת בעסקה ללא ליווי בנקאי.
2. יש לדרוש עותק של חוזה הקומבינציה בין היזם לבעלים, כדי לוודא שבהסכם נקבע מנגנון המונע מהיזם למכור את כל הדירות כבר בתחילת הבניה (רישום הערות אזהרה בהתאם להתקדמות הבניה)- הסדר שאמור להבטיח לא רק את בעל המגרש אלא גם את רוכש הדירה.
3. לוודא שבחוזה המכר הסטנדרטי של היזם, יש אזהרה מפורשת ומודגשת, המזהירה כל רוכש דירה, שאם ישלם ליזם תשלומים מעבר לקבוע בחוזה המכר בהתאם להתקדמות הבניה, הוא שם את כספו על קרן הצבי, ובמקרה של קריסת החברה, הוא ידרש ע"י כונס הנכסים שימונה ע"י ביהמ"ש לשלם תשלומים אלו שנית כתנאי לקבלת הדירה שרכש.
4. לבדוק היטב את נסח הרישום של החלקה עליה נבנה הבניין, ולוודא שאין כל רישום של שעבוד ו/או הערה המגבילים את תוקף הערות האזהרה, וכן האם מספר הערות האזהרה הרשומות לטובת רוכשי הדירות שרכשו כבר דירה בפרויקט, מתאים להסדר הגבלת קצב רישום הערות האזהרה בהסכם הקומבינציה בהתחשב בשלב הבניה בו נמצא הפרויקט.
5. ישנם מקרים בהם לרוכש הדירה יש כסף פנוי שלא נותן לו כל ריבית בבנק, ומאידך היזם מחייב אותו מידי חודש בהפרשי הצמדה למדד לגבי כל סכום שלא שולם, והוא לוחץ על היזם לקבל ממנו כסף. מאחר שהיזם מנוע עפ"י חוק לקבל כספים מעבר לאחוז הקבוע בחוק בהתחשב בהתקדמות הבניה, מציע היזם לרוכש הדירה להפקיד את הכסף בנאמנות בידי עורך דינו של היזם, עבור היזם, ויראו בכך כאילו הכסף הועבר ליזם ורוכש הדירה יהא פטור מתשלומי הפרשי הצמדה.
הסדר זה יכול להוות מכשלה גדולה לרוכש הדירה, מאחר שעורך הדין של היזם מפקיד את הכספים בחשבון נאמנות שהוא מנהל עבור היזם, ובמקרה של קריסת היזם, יטענו הנושים לחשוב שכספי חשבון הנאמנות הינם כספים השייכים ליזם, ויבקשו להטיל עיקול על כספי החשבון. במקרה הטוב ימצא עצמו רוכש הדירה מעורב במשפטים מול נושי היזם בתקווה להציל את כספו, ובמקרה הגרוע יאבד את כספו לאחר שיוחלט שכספים אלו שייכים ליזם.
אם עדיין מבקשים להשתמש בהסדר הפקדת כספים, המוצא היחידי הוא שיפתח חשבון נאמנות עבור רוכש הדירה שיהא הנהנה היחיד בחשבון בו יופקדו הכספים, ורק בהתקיים התנאים לתשלום ליזם בהתאם להוראות חוזה המכר, יועברו הכספים לחשבון היזם.
6. לדרוש מהיזם שיערוב אישית להתחייבויות החברה היזמית החתומה על חוזה המכר, כך שבמקרה של קריסת החברה יהא לרוכש הדירה מקור כספי נוסף להיתלות בו.
7. החשוב מכל - לא להסכים לשלם ליזם מעבר למפורט בחוזה המכר, גם לא כנגד הבטחה להנחה כספית, או ביטול סעיף ההצמדה בחוזה, מאחר שהרווח המיידי עלול להפוך לבכיה לדורות.
סיכום - פיקוח מצד המחוקק
הסדר רישום הערות אזהרה בשלבים, הינו מבורך כשלעצמו, אך כשם שהמחוקק מצא לנכון בשנים האחרונות להדק את הפיקוח על ביצוע הוראות החוק בכל הקשור לעסקאות קומבינציה מלוות בליווי בנקאי (ראו נושא השוברים) לא מצא המחוקק לנכון להשלים את הידוק הפיקוח ולקבוע כי ככלל, עסקאות קומבינציה יתכנו רק במסגרת ליווי בנקאי, כדי למנוע כשלים שיביאו את רוכשי הדירות למצב בו יאבדו את כספם ואת הדירה שרכשו מהיזם.
טפסים רלוונטיים להורדה:
