הערת אזהרה היא הערה שנרשמת בטאבו, ומפורטות בה ההתחייבויות שבעל הנכס נתן בנוגע לעסקאות הקשורות בנכס.
ישנה הערת אזהרה לביצוע עסקה, אשר משמעה הוא כי בעל הנכס התחייב לבצע עסקה במקרקעין, והערת אזהרה לא לבצע עסקה, שמשמעה הוא שבעל הנכס התחייב לא לבצע עסקה במקרקעין.
כאשר אדם קונה דירה, מומלץ כי מייד עם החתימה על חוזה רכישת הדירה, הוא יפנה לטאבו ויבקש לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובתו. הערת האזהרה נרשמת גם בצד של הבעלים הרשום של הדירה , וכך אם מסיבה מסוימת המוכר יחליט שהוא רוצה למכור את הדירה לאדם אחר, כל קונה פוטנציאלי יוכל לראות בטאבו, כי רשומה כבר הערת אזהרה לטובת קונה אחר, ויעדיף, כמובן, שלא להתקשר בהסכם עם המוכר.
במקרה שנושה של המוכר ירצה להטיל עיקול על זכויותיו בדירה, הרי שהוא יידחה מפני הקונה שלטובתו נרשמה הערת אזהרה לפניו
התרעה על בעיות בנכס
לפיכך, מטרת הערת אזהרה בהקשר זה היא להזהיר את הרוכש הפוטנציאלי מ"בעיות" שקיימות בנכס שיש לתת עליהן את הדעת ולפתור אותן ככל שניתן במסגרת הסכם המכר.
ככל שמדובר בהערת אזהרה לטובת צד שלישי, באפשרותו של הקונה לדעת על אילו אתגרים ומכשולים עליו להתגבר כדי שהזכות שלו בנכס תירשם בבוא העת כשהנכס "נקי" מהערות אזהרה וזכויות אחרות.
סיבה נוספת שבשלה כדאי לקונה דירה לרשום בטאבו הערת אזהרה היא, שבמקרה שנושה של המוכר ירצה להטיל עיקול על זכויותיו בדירה, הרי שהוא יידחה מפני הקונה שלטובתו נרשמה הערת אזהרה בטאבו לפניו.
להורדת טופס בקשה לרישום הערת אזהרה בקובץ DOC - ממשרד המשפטים
תפקידה של הערת אזהרה הוא למנוע מבעל הנכס ביצוע עסקה נוגדת עם צד ג' ללא הסכמת הקונה המקורי
למי נועדה הערת האזהרה?
ראשית, כאמור, הערת אזהרה בטאבו נועדה כדי להזהיר ולהתריע בפני כל מתעניין בנכס המקרקעין כי קיימת התחייבות מצד בעל הזכויות בנכס לעשות בהן עסקה, או להימנע מכך, וזאת באמצעות עיון בנסח הטאבו, הפתוח לעיון כלל הציבור.
שנית, תפקידה של הערת אזהרה בטאבו הוא למנוע מבעל הנכס ביצוע עסקה נוגדת עם צד ג' ללא הסכמת הקונה המקורי.
שלישית, באמצעות בדיקת נסח הטאבו ניתן להיווכח מהו מצב הזכויות במקרקעין לפי רישומן של הערות האזהרה הרשומות בו (כגון: הערת אזהרה בדבר משכנתא, הערה בדבר צו כינוס נכסים, הערה בדבר צו הריסה, הערה על עיקולים, הערה בדבר הגבלה בהעברת זכויות וכו').
רביעית, מומלץ בטרם רכישת המקרקעין כי עו"ד מטעמכם יבטיח מראש בחוזה המכר רישומה בפועל של הערת אזהרה בטאבו לזכותכם, וזאת בדרך של הפקדת התשלום הראשון בידיו של עו"ד כנאמן של 2 הצדדים.
באופן זה ניתן למנוע מצב של אי רישום הערת אזהרה (מסיבה של קיום עיקול או ביצוע עסקה נוגדת, קרי מכירת הנכס יותר מפעם אחת), לרבות הבטחת כספכם ושמירת זכויותיכם המשפטיות ביחס לנכס.
כשרוצים לרשום הערת אזהרה בטאבו יש להגיש לטאבו טופס לרישום חתום ע"י האדם שמתחייב/זכאי ומאומת ע"י עו"ד או פקיד הלשכה. יש לציין, כי הטופס צריך להיות מבויל
רישום הערת אזהרה
כדי להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה בטאבו צריך להצטייד במספר מסמכים רלוונטיים, ולהגיש אותם ללשכת רישום המקרקעין (הטאבו). המסמכים העיקריים הם אלה:
1. טופס לרישום חתום ע"י האדם שמתחייב/זכאי ומאומת ע"י עו"ד או פקיד הלשכה. יש לציין, כי הטופס צריך להיות מבויל.
2. ייפוי כח או התחייבות של בעל הזכויות בנכס בדבר עשיית העסקה או הימנעות מלעשות עסקה בנכס.
3. הסכמה של הבעלים על הנכס, במידה שההתחייבות ביחס לנכס לא ניתנה ע"י בעל המקרקעין עצמו.
יש לדעת, כי בנוסף למסמכים הללו, במקרים מיוחדים יש צורך להציג מסמכים נוספים, כמו: אישור של בימ"ש למשפחה או בית-דין דתי כאשר המתחייב הוא קטין, או אישור מבימ"ש כאשר בעל המקרקעין מוגבל בחוסר כשרות משפטית.
כדי לבטל הערת אזהרה, מי שביקש את רישומה צריך לתת ייפוי כח לביטולה
ביטול הערת אזהרה
ביטול הערת אזהרה אפשרי במקרה שמי שנרשמה לטובתו הערת האזהרה מסכים לכך. כדי לבטל הערת אזהרה, מי שביקש את רישומה צריך לתת ייפוי כח לביטולה. יש לציין, כי במידה שתוקף הערת האזהרה פג, הערת האזהרה מבוטלת, וכל מה שצריך הוא ללכת לטאבו ולבקשת את מחיקתה.
כאשר אתם מוכרים דירה, קרוב לוודאי שהקונים יבקשו מכם לרשום הערת אזהרה על הדירה, כדי להבטיח את עצמם מפני קניית הדירה מצד אחרים. במקרה כזה, חשוב להקפיד על הגבלת הזכות של הקונה לרישום לתקופה מסוימת ובתנאים שיתאימו לכם
עצה למוכרי הדירות
כאשר אתם מוכרים דירה, קרוב לוודאי שהקונים יבקשו מכם לרשום הערת אזהרה על הדירה, כדי להבטיח את עצמם מפני קניית הדירה מצד אחרים. במקרה כזה, חשוב להקפיד על הגבלת הזכות של הקונה לרישום לתקופה מסוימת ובתנאים שיתאימו לכם. זאת, כדי למנוע מצב אפשרי שבו הקונה ירשום הערת אזהרה בטאבו על הדירה שלכם, אבל לא ימהר לקנות אותה, ואתם לא תוכלו לבטל את הערת אזהרה.
לפיכך, יש להצטייד בייפוי כוח נגדי מאת הקונה למחיקת הערת האזהרה, כאמור, מקום שהקונה אינו ממלא אחר הוראות הסכם המכר.
חשוב מאוד לצד "הקונה", כי בטרם ביצוע עסקת מקרקעין יבחן אם רובצות הערות אזהרה על הנכס ויבין את מהותן, לפני כניסתו לעסקה.
לסיכום, עסקת מקרקעין היא עסקה מורכבת, ועסקה אחת אינה דומה לאחרת. לפיכך, מומלץ להסתייע בשירות עורך דין הבקיא בנושא כדי שיבצע עבורכם את הבדיקות הנדרשות ויצמצם את הסיכונים הקיימים, בפרט לאור קיומן של הערות האזהרה העלולות לרבוץ על הנכס הרלוונטי.
* אין באמור לעיל משום חוו"ד משפטית ו/או תחליף ליעוץ משפטי.
** עו"ד טל שחורי עוסק בדיני מקרקעין, צוואות וירושות.
