לדעת רבים, פרויקטים של פינוי-בינוי מגשימים את כל המטרות ששמה לעצמה הממשלה, בהן: ניצול יעיל של הקרקעות, תכנון ערים נכון, הצערת מרכזי הערים תוך שימוש בתשתיות קיימות, שיפור רמת החיים והתחדשות עירונית והגנה על חיי אדם מפני רעידות אדמה ואיום הטילים.
פרויקטים של פינוי-בינוי, בנוסף לכל האמור לעיל, יש בהם כדי לתת מענה אמיתי וזמין להיצע המגורים ולמחירי הדיור, באשר הם מוסיפים כמות גדולה של דירות במתחם בו יוקמו.
למרות זאת, נדמה שנושא הפינוי-בינוי נזנח הן מבחינה חקיקתית והן מבחינה עירונית.
לאחרונה, נדמה שיותר ויותר אזרחים מבינים את הפוטנציאל הטמון בפרויקטים אלה, ואנו רואים מקרים רבים יותר שבהם הדיירים הם אלה שדוחפים לקידומם של פרויקטים אלה, מהסיבות המפורטות לעיל. אולם, אחד האתגרים הקשים מולם עומדים דיירים במתחים ישנים, המבקשים ליזום פרויקט פינוי-בינוי, הוא ההתמודדות עם דיירים סרבנים.
על פי החוק, אמנם ניתן להגיש תביעת נזיקין כנגד דייר סרבן, אולם החוק אינו נותן מענה לצורך בחיוב הסרבן לחתום על החוזה. באמצעות עורכי הדין זיו כספי ושי אליאב, נאפיין שלושה טיפוסים סרבנים.
נטרול דיירים חוששים
חשוב להכיר את צרכי התושבים ולהבין את המקור להתנגדויות שכן מעבר לנושא הפסיכולוגי קיימים גם פתרונות בחוק שלא תמיד מודעים להם. יש לציין, כי במסגרת הטבות מיסוי, המגבלה החדשה תהא 150% משטחה של יחידת הדיור הנמכרת ובלבד ששטח הדירה לא יעלה על 200 מ"ר. הטבה נוספת, שהוחלט עליה, היא בעניין הנחות בארנונה לתקופת ביניים לדיירים המפונים. הממשלה החליטה על תיקון תקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), לפיהן הרשות המקומית תוכל לקבוע הנחות בארנונה על הפרש השטח בין הדירה החדשה לדירה הישנה, לתקופה של 4 שנים, כאשר היקף ההנחה מצטמצם משנה לשנה.
יש להדגיש את הקושי בביצוע עסקה עם חשיפה רגשית גבוהה. להבדיל מעסקה רגילה במקרקעין, בפינוי ובינוי מדובר בעסקה בנוגע לבית המגורים. הניסיון מלמד, כי כאשר יושבים ודנים עם בעלי הדירות, מבינים את החשש שלהם ומספקים להם מענה ראוי, הם נוטים להביע את הסכמתם לפרויקט בסופו של יום.
פרויקט פינוי בינוי בראשון לציון ודיירים סחטנים
ברח' מנחם פוזננסקי רמת אליהו בראשון לציון יזמו הדיירים פרויקט במתחם של 56 יחידות דיור לפינוי, ושכרו לצורך כך את משרד עוה"ד הח"מ. באמצעות המשרד, החתים הועד למעלה מחמישים אחוזים מבעלי הזכויות. עוד לפני שכירת מתכנן ולאחר בדיקות התכנות כלכליות, מיפוי הפרויקט לרבות זיהוי בעיות בכל הרובדים, פנו לעיריה לקבל את ברכתה העקרונית ובעקבות כך נבחר היזם שמשון זליג ושות' בשל המוניטין שלו והעובדה שהוא בונה בסמיכות שני פרויקטים שכנים, דבר שסייע לקידום הפרויקט. שמשון זליג בחר מתכנן וזה הגיש את התכנית לאישור הועדה המקומית. לאחר המלצת הועדה המקומית הוגשה התכנית להתנגדויות.
אישור התב"ע התעכב בשל התנגדויות דיירים אשר טענו בוועדה המחוזית, כי לא ידעו על הפרויקט. בעיות נוספות היו הגדרת אופן פיצוי הדיירים בגלל האופי המיוחד של הדירות, רובן דירות גן וגג, שנבנו בשלושה אופנים: חלק מהדירות נבנו בהיתר, חלק בנוי ללא היתר אך הוא בר הכשרה וחלק בנוי בחריגה גם בתב"ע תקפה. כך נאלצו לתת פתרונות לכל המאפיינים תוך שמירת שוויון לגבי כולם. כדי לעבור את התהליך הזה, החליטה הועדה המחוזית למנות יועץ חברתי.
בין הפתרונות שהתקבלו כדלקמן: הדיירים יקבלו תוספת של 35% לכל מ' הבנוי בהיתר. תוספת של 15% על כל מ' בנוי ללא היתר, שהינו בר הכשרה. תוספת של 5% על כל מ' בנוי ללא היתר, שאינו בר הכשרה, הכל (ברוטו מול ברוטו). כל דייר יקבל מרפסת של כ- 12 מ"ר. כולם יקבלו חנייה, ובעלי עודף מטראז' יקבלו מחסן.
בטרם היוודע דבר הפרויקט, נמכרו דירות במתחם בכ- 500,000 ₪. לאחר היוודע הפרויקט נמכרה דירה בכ- 700,000 ₪. כיום, בבניין סמוך לפרויקט נמכרות ב 1.6 מיליון ₪ לדירת ארבעה חדרים.
צפי למסירה לקבלת מפתח דירות ראשונות בעוד כשלוש שנים.
הפתרון שמציע הח"מ הוא לרוץ ולהתקדם ולהכניס תכנית לתוקף, כי אם הפרויקט נוהל בצורה הגונה וטובה יעלו שאר הדיירים "על הרכבת". כעת בעקבות חוק הדייר הסרבן, ופסקי הדין בנושא, המצב של בעלי הקרקע ויוזמי הפרויקט הוא טוב, שכן נראה כי הוגבר מנוף הלחץ והאפשרות המעשית לאלץ את הדיירים הסרבנים להצטרף לפרויקט, בדרך של תביעת פיצויים.
המתעקשים הסדרתיים - דיירים סרבנים
לגבי אלו, מוצע לשקול כבר בתחילת הדרך את ישום החוק, שתוקן לאחרונה. לפי חוק פינוי בינוי (פיצויים), התשס"ו - 2006 "חוק הדייר הסרבן", רוב מיוחס של בעלי הדירות, רשאי לפנות ליו"ר הועדה לעניין מתחמי פינוי בינוי בבקשה למנות שמאי פינוי בינוי, אשר יבחר מתוך רשימת השמאים ואשר יקבע אם עסקת הפינוי בינוי המוצעת לדייר "הסרבן" כלכלית ואם אינה - יקבע באילו תנאים תהא כלכלית. היתרון במינוי השמאי הוא בכך שהשמאי יקבע האם התמורה המוצעת לדיירים במסגרת הפרויקט היא ראויה/כלכלית.
יצוין, כי קביעתו של השמאי בדבר הכדאיות הכלכלית של הפרויקט תהווה חזקה, שעל בסיסה ניתן יהיה לתבוע את הדייר הסרבן בגין הנזק שנגרם לרוב המיוחס שהסכים לעסקה. מנסיון הח"מ, תיקון החוק סלל את הדרך בפני יוזמות רבות והוריד מהעץ סרבנים שיטתיים, שהבינו כי הם יידרשו לשאת בעלויות המשפטיות הכרוכות בסירובם, כמו גם להתמודד עם תשלום פיצויים בסכום נכבד ביותר. למעשה, אין כיום שום סיבה עניינית לסרב לקידום פרויקט פינוי בינוי. החוק נותן מענה אפקטיבי לבעיות שצצות.
באחד הפרויקטים שמשרד הח"מ ליווה, דירתו של אחד הדיירים נבנתה בחריגות ובפלישה לשטח משותף. אותו אדם היה אחד הגורמים האחרונים שעיכבו את הפרויקט לאחר שדרש לקבל פיצוי בלתי סביר לחלוטין. בסופו של דבר, לאחר מכתב התראה מטעם המשרד ולחץ של השכנים, הבין אותו שכן שבנוסחה המקורית הוא קיבל ביטוי מלא לזכויותיו וכי המשך סירובו יכניסו למערבולת משפטית וכך חתם.
חשוב להדגיש, כי פעולה משפטית נדרשת כאשר הפרויקט בשל למימוש. אסור להגיע לדקה ה-90 . במידה שיש תכניות בניה, מרבית הדיירים התקשרו עם הקבלן והפרויקט קיבל את ההיתרים הנדרשים, חשוב לפעול מול הדייר הסרבן בדרך משפטית מהירה ואסרטיבית כדי להקדים תרופה למכה. לנציגות הדיירים יש תפקיד מכריע בזיהוי השלב הזה כדי למנוע עיכובים מיותרים נוספים בדרך למימוש הפרויקט.
מה יכולה המדינה לעשות כדי להקל על ההתמודדות עם סרבני הפינוי-בינוי?
המדינה צריכה לגרום לשינוי חקיקתי שיאפשר לכפות בפועל על הסרבנים את ביצוע הפרויקט, ממש כמו שניתן בפרויקט מכוח תמ"א 38. זאת, להבדיל מהאפשרות להטיל עליהם קנסות בלבד, אך זאת תוך שמירה על מציאת פתרונות הולמים לבעלי צרכים מיוחדים. נכון להיום בית המשפט אינו יכול לחייב דייר לחתום על חוזה ולפנות את דירתו, וזו אחת הבעיות המרכזיות מהן סובלים יזמי פרויקטים של פינוי בינוי.
נראה, כי נכון יעשה המחוקק אם יאמץ את המתווה הקבוע בהליכים של תמ"א 38, שם ניתן לנהל הליך כפייה מהיר בפני המפקח על רישום המקרקעין.
יהיה נכון שהיזם יחויב להראות לביהמ"ש שנמצאה לדייר דירה שעונה על כל הצרכים שלו. מעבר לכך, המחוקק צריך לאפשר לבית המשפט לחייב דיירים להתקשר בחוזי פינוי בינוי ולפנות את דירתם.
יחד עם זאת, יש לקבוע בחוק כי בנוסף לקנס כספי, יש לחייב דיירים סרבנים לחתום על הסכם ולפנות את דירתם ובלבד שהתקיימו שלושה תנאים:
1. רוב מיוחד מבעלי הדירות חתם על הסכמים דומים עם היזם.
2. הוכחה היתכנותו התכנונית והכלכלית של הפרויקט.
3. ניתן פתרון כלכלי הולם תוך התייחסות לדייר הסרבן שאינו שונה מערכי הפתרון שהוצא לבעלי דירות אחרים בפרויקט תוך התייחסות ספציפית לצרכים מיוחדים.
*משרד עו"ד גינדי-כספי עוסק בנדל"ן ומלווה פרויקטים רבים של התחדשות עירונית
