ועדת קבלה למושב
שאלה: רציתי לדעת האם זה חוקי לעשות ועדה קבלה למושב? אשתי ואני אקדמאים, מצליחים, מביאים משכורות מאוד מכובדות ובכל זאת נדחינו בועדת קבלה. האם יש למי לפנות/ לערער בנושא? האם אין כאן אפליה?
תשובה: ככלל, יישוב המאוגד כאגודה שיתופית רשאי להתנות את המעבר למגורים בשטחו (ומשאלתך לא ברור אם ניסתם להתקבל לחברות באגודה) באישורה של וועדת קבלה מטעם היישוב. אולם אין הדבר אומר כי החלטותיה של וועדת הקבלה יכולות להתקבל באופן שרירותי. אמנם, בפסיקה נקבע כי אי אפשר לאלץ אגודה לקבל לשורותיה אדם שאין היא רוצה בחברותו, אך יחד עם זאת נקבע כי תפיסה זו כפופה לעקרונות הצדק הטבעי, סבירות, תום לב, שוויון, תקנת הציבור וערכים חוקתיים. במידה ונפל פגם בהחלטת וועדת הקבלה בהחלט ניתן לתקוף את ההחלטה בבית המשפט.
גם אתם רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום מושבים וקיבוצים
רכישת בעלות על נכס בקיבוץ
שאלה: שלום, אנו בתהליך הפרטה בקיבוץ. רצינו לדעת האם נוכל לרכוש בעלות על ביתנו ב- 15 השנים האחרונות?
תשובה: על פי תקנות האגודות השיתופיות (שיוך דירות בקיבוץ מתחדש) התשס"ו – 2005, שנכנסו לתוקפן ביום 20.1.06, יכול "קיבוץ מתחדש" להחליט על כניסה לתהליך של "שיוך הדירות הקיבוץ". כלומר, העברת הזכויות בבתי המגורים בקיבוץ מהקיבוץ לחברי הקיבוץ, בהתאם לתקנות הנ"ל. לפיכך, התשובה לשאלתכם תלויה בשאלה האם אתם מתגוררים בקיבוץ המסווג כ"קיבוץ מתחדש" אשר החליט להיכנס לתהליך של "שיוך דירות". במידה והתשובה לכך היא חיובית, ובהנחה ואתם עומדים בקריטריונים שקבע הקיבוץ לזכאות לשיוך לדירה, תוכלו לרכוש זכויות בבית המגורים שלכם בקיבוץ.
הסכם מול קיבוץ
שאלה: אנו פותחים מינימרקט, ורציתי לקבל טיפים לגבי הסכם מול קיבוצים לגבי קבלת סחורה מהמטעים שלהם, תנאי תשלום, אחריות לסחורה וכד'. האם מדובר בגוף רגיל?
תשובה: מדובר בתנאים מסחריים המשתנים בהתאם לתנאי שוק, סוג הגידול והיקף הרכישה. מוצע לקבוע כי בכל מקרה תנאי התשלום יהיו בשוטף , וזאת גם על מנת שיהיה בידך לבחון את טיב הסחורה המסופקת לך. את האחריות לאיכות הסחורה חשוב להבטיח ומומלץ לקבוע מראש קריטריונים שיקבעו את האיכות אשר על בסיסם יקבע המחיר.
לשאלתך האחרונה -קיבוץ הינו אגודה שיתופית, להבדיל מבן אדם פרטי או חברה. היתרון שיש בהתנהלות מסחרית מול קיבוץ, להבדיל מבן אדם פרטי או חברה, הינו כי על פי רוב מדובר בגופים יציבים כלכלית ואם חל שינוי קיצוני לרעה במצבם בדרך כלל הדבר מפורסם ברבים.
הפקעת חברות למי שלא מתגורר בנחלה במושב
שאלה: התקנון של האגודה אשר בה אני מכהן כיו"ר הוועד קובע, כי חבר האגודה צריך להיות "תושב קבוע במושב או איש החושב להתיישב בו". האם על סמך תנאי זה בתקנון ניתן הפסיק/להפקיע חברות לחברי אגודה שרכשו נחלה באגודה אך מעולם לא התגוררו בה?
תשובה: בפסיקה נעשתה הבחנה והפרדה בין שני חלקי הסעיף התקנון שציטטת. נקבע, כי במידה והאגודה מגיעה למסקנה כי החבר "עקר" מן המושב, שוב אין להוסיף ולחקור האם בכוונתו לשוב ולהתיישב במקום. לעומת זאת, לגבי מי שנתקבל לחברות באגודה אך לא עבר להתגורר בה יש לבדוק האם "אין במחשבתו להתיישב במושב". מטבע הדברים, ההתחקות אחר כוונתו של אדם קשה. לפיכך, החלטה בעניין זה אינה יכולה להתקבל מבלי שנערך בירור יסודי בדבר כוונת החבר, וזאת בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה לכך (למשל: כמה זמן עבר מאז קנה את נחלתו?, מה מידה מעורבותו בחיי האגודה השוטפים?, ועוד). במסגרת הבירור יש לתת הזדמנות לנבדק להשמיע את שיש בפיו להשמיע ורק בסופו של דבר לקבל החלטה פורמאלית בדבר תוקף חברותו של אותו אדם.
לסיום יודגש, כי האמור לעיל מובא בתמצית. הפקעת חברות האגודה הינו עניין רגיש ומורכב המחייב ליווי משפטי צמוד לבדיקה ההיבטים המשפטיים של ההליכים שנוקטת בהם האגודה.
בחירות לועד אגודה
שאלה: ביישוב בו אני מתגורר ישנו ועד אגודה הנבחר כרשימה מוסכמת ללא בחירות.
בכוונת אחד מחברי הועד להתפטר מחברותו בוועד האגודה.
האם יש צורך לקיים בחירות חדשות לועד האגודה, או שישנה אפשרות לבחור רק חבר אחד במקום זה שעוזב? מה אומר החוק בסוגיה זו?
תשובה: סעיף 25 לתקנות האגודות השיתופיות (רשויות האגודה), תשל"ה-1975 קובע, כי במקרה בו מתפטר חבר ועד יבוא במקומו מי שהיה מועמד לכהן בועד וקיבל את המספר הגדול ביותר של הקולות לאחר חברי הועד שנבחרו. הסעיף ממשיך וקובע כי במידה ולא קיים מועמד למילוי המקום שנתפנה ייבחר חבר ועד באסיפה כללית שלא מן המניין.
משאלתך עולה כי במקום מגוריך לא קיים מועמד למילוי מקום החבר המתפטר. במצב כזה, כאמור לעיל וכמענה לשאלתך, יש לבחור בחבר אחד במקום החבר המתפטר.
יש לציין עוד, כי במקרה כזה, עד לבחירת חבר הועד החדש יהיה רשאי הועד לפעול במשך שלושה חדשים לכל היותר מיום שהתפנה המקום כאמור, אלא אם פחת מספר החברים בועד מהמניין החוקי.
לקבלת יעוץ משפטי בנושאי נדל"ן פנו אל עורכי דין מקרקעין
