האם ייתכן שאתם מתגוררים בדירת ארבעה חדרים במרכז תל אביב ומשלמים ארנונה גבוהה הרבה יותר, מחברכם הטוב שגר בדירה בגודל זהה בפתח תקווה? על פי מה קובעות הרשויות המקומיות את גובה החיוב בארנונה? האם ייתכן שהעירייה גובה מכם יותר ממה שמותר לה לגבות, על פי חוק? אם כן, - האם ניתן לקבל החזר? במאמר זה תמצאו את כל התשובות לכל השאלות.
ארנונה היא מס שמוטל על ידי הרשות המקומית על מחזיקי דירות מגורים, ועל מחזיקי מבנים אחרים, שאינם משמשים למגורים
מהי ארנונה?
ארנונה היא מס שמוטל על ידי הרשות המקומית על מחזיקי דירות מגורים, ועל מחזיקי מבנים אחרים, שאינם משמשים למגורים (משרדים, חנויות, חניונים, מבני תעשייה ועוד).
המטרה בגביית הארנונה היא להבטיח פעילות סדירה ותקינה של הרשות המקומית, ולממן את השירותים שהרשות מעניקה לתושבים המתגוררים בתחומה.
שיעור הארנונה והתעריפים המותרים לגבייה, נקבעים על ידי מליאת הרשות המקומית, ומוגבלים על ידי הכנסת, במסגרת אישור חוק תקציב המדינה. בהמשך לכך, נקבעות גם הקבוצות השונות שזכאיות לפטור מארנונה ו/או להקלות שונות בתשלום ארנונה.
החיוב של הארנונה הוא חיוב שנתי, הנקבע בהתאם לסוג המבנה, השימוש במבנה (פרטי, עסקי, מסחרי, ציבורי וכו') ושטח המבנה
מהם הפרמטרים לקביעת שיעור הארנונה?
החיוב של הארנונה הוא חיוב שנתי, הנקבע בהתאם לסוג המבנה, השימוש במבנה (פרטי, עסקי, מסחרי, ציבורי וכו') ושטח המבנה. לפיכך, השטח של דירת המגורים אינו הפרמטר היחיד לקביעת גובה הארנונה. לאור זאת, בהמשך לדוגמא בראשית המאמר, בהחלט ייתכן מצב שבו אדם שגר בעיר מסוימת בדירה בת 4 חדרים ישלם ארנונה גבוהה יותר מחברו שגר בדירה בת 4 חדרים, באותו גודל, בעיר אחרת.
בנוסף, יש לדעת כי רשות מקומית אינה יכולה להעלות את תעריפי הארנונה ללא אישור. אם הרשות המקומית מעוניינת להעלות את תעריפי הארנונה, עליה לקבל אישור חריג משרי הפנים והאוצר. אחרת, כל חיוב יתר ע"י הרשות אינו חוקי.
חיובי יתר בארנונה - למשל כאשר השטח של הנכס, שלפיו חושבה הארנונה, אינו מתאים לשטח האמיתי של הנכס
האם ייתכנו חיובי יתר בארנונה?
מפעם לפעם, מגיעות לבתי המשפט תביעות שעניינן גביית ארנונה ביתר. כלומר: מעל לתעריף שהעירייה היתה רשאית לגבות. טעויות בחישוב סכום הארנונה שהאזרח צריך לשלם, מתרחשות בין היתר במקרים הבאים:
• השטח של הנכס, שלפיו חושבה הארנונה, אינו מתאים לשטח האמיתי של הנכס (נניח שאתם גרים בדירה ששטחה 100 מ"ר, אך הסתבר לכם שהארנונה חושבה לפי שטח של 120 מ"ר);
• הנכס סווג על פי סיווג אחר מסיווג של דירת מגורים, כלומר: סיווג שמצריך תשלום ארנונה בסכום גבוה יותר;
• הארנונה מחושבת ביחס לכל הנכס, מבלי להפריד לסיווגים השונים שלו, במקרה שיש שימושים שונים בנכס. למשל: דירה שחלקה משמש כמשרד, חדר טיפולים, מכון יופי וכו'.
לאור זאת, מומלץ מאוד לבדוק את חשבון הארנונה שלכם: מה גודל השטח שעליו מוטל החיוב? מהם סוגי השימושים בנכס, לפיהם מחושבת הארנונה? כך, תוכלו לוודא שאינכם מחויבים חיוב יתר. אם מתברר מהבדיקה שביצעתם כי אתם מחויבים בחיוב יתר, תוכלו לשנות את החיוב, באמצעות השגה וערר, ולקבל החזר על חיוב היתר, אם נגבה כתוצאה מרשלנות של הרשות.
ייתכן בהחלט שבעלי דירת מגורים יחויבו לא רק בחיוב יתר, אלא בחיוב שאינו מותר על פי חוק, מבלי שהדבר יקרה בשל טעות בחישוב
האם ייתכן חיוב בארנונה שלא כדין ולא עקב טעות בחישוב?
אכן, ייתכן בהחלט שבעלי דירת מגורים יחויבו לא רק בחיוב יתר, אלא בחיוב שאינו מותר על פי חוק, מבלי שהדבר יקרה בשל טעות בחישוב. כך קרה, למשל, לפני מספר שנים במועצה המקומית קדימה-צורן.
צו הארנונה של המועצה המקומית קדימה-צורן קובע כי שטח חצר שאינו מקורה, מרפסת שאינה מקורה ושטחים מתחת לבניין שאינם סגורים על ידי יותר משני קירות, לא ייכללו ב"שטח המבנה", לפיו מחושב חיוב הארנונה.
למרות זאת, אלפים מתושבי המועצה חויבו במשך מספר שנים בארנונה, גם על שטחים בנכס שלהם שלא היו אמורים להיות מחויבים בארנונה, מבלי שחל שינוי בצו הארנונה עצמו.
כיצד נימקה המועצה את החיוב השגוי?
המועצה טענה כי לא מדובר בחיוב שגוי וכי השטחים המדוברים הנתונים במחלוקת הם "שטח מקורה" ו"כניסה מקורה", שצו הארנונה של המועצה מתיר לחייב בגינם.
אחד מתושבי קדימה-צורן ערער על החיוב, בטענה שהשטחים הם "שטחים מתחת לבניין שאינם סגורים על ידי יותר מ-2 קירות", המוגדרים בצו הארנונה כשטחים שאינם ברי חיוב. הוא פנה לוועדת הערר המקומית בנדון ויוצג בה ובהמשך בבית המשפט, ע"י משרד הח"מ.
מקרה שקרה: ועדת הערר החליטה כי השטחים במחלוקת אכן מוחרגים מהשטח בר החיוב בארנונה, ולפיכך פטורים מתשלום
מה קבעה ועדת הערר?
ועדת הערר של המועצה המקומית קדימה-צורן קיבלה את הערעור פעמיים, בשנים 2012 ו-2015. בשתי הפעמים ועדת הערר החליטה כי השטחים במחלוקת אכן מוחרגים מהשטח בר החיוב בארנונה, ולפיכך פטורים מתשלום.
המועצה המקומית, מצדה, ערערה פעמיים על קביעת ועדת הערר - בפעם האחרונה בפני בית המשפט המחוזי - וביקשה לחייב את התושב המדובר בתשלום ארנונה גם על שטחים מתחת לבניין, שאינם מתוחמים ביותר מ-2 קירות.
בית המשפט קיבל את פרשנות ועדת הערר למונח "מתחת לבניין" המופיע בצו הארנונה, ודחה את טענת מנהל הארנונה שהכוונה במונח היתה למתן פטור לקומת עמודים בלבד ולא לכניסה מקורה או לשטח מקורה
מה היתה פסיקת בית המשפט בנושא?
כבוד השופטת זהבה בוסתן (תיק עמ"נ 219-08-75 מועצה מקומית קדימה נגד י.ד) דחתה, אחת לאחת, את טענות הערעור של מנהל הארנונה של המועצה המקומית קדימה-צורן.
ראשית, בית המשפט קיבל את פרשנות ועדת הערר למונח "מתחת לבניין" המופיע בצו הארנונה, ודחה את טענת מנהל הארנונה שהכוונה במונח היתה למתן פטור לקומת עמודים בלבד ולא לכניסה מקורה או לשטח מקורה. בית המשפט קבע שאם התכוונה המועצה להעניק פטור מארנונה לקומת עמודים בלבד, היה עליה להגדיר זאת מפורשות בצו הארנונה.
שנית, בית המשפט קיבל אמנם את טענת מנהל הארנונה, לפיה חיוב השטחים המדוברים בארנונה החל עוד בשנת 1996, אך פסק כי השאלה האם החיוב הוא חיוב חדש או חיוב שקיים מזה מספר שנים, אינה רלוונטי להכרעה בשאלת חוקיות החיוב. העובדה שהמועצה חייבה בעבר שטחים אלה והתייחסה אליהם כאל שטחים מקורים, אינה יכולה לשמש כסיבה לקבלת הערעור של מנהל הארנונה.
המועצה המקומית קדימה חויבה מאותו רגע ואילך לחדול מחיובי ארנונה של שטחים דומים, באלפי נכסים בתחומי השיפוט שלה
מהי משמעות פסק הדין?
משמעות פסק הדין רחבה בהרבה, מהמקרה הפרטי של התובע, שמקרהו תואר לעיל. המועצה המקומית קדימה חויבה מאותו רגע ואילך לחדול מחיובי ארנונה של שטחים דומים, באלפי נכסים בתחומי השיפוט שלה. ומעבר לכך: המועצה המקומית מחויבת להשיב לתושביה מיליוני שקלים, בגין גבייה בלתי חוקית, במהלך השנים הקודמות.
כיצד פעלה המועצה המקומית לאור הפסיקה?
במקום לעשות בדק בית רציני בנושא, נקטה המועצה המקומית ב"טריק" מנהלי, שמטרתו לעקוף את פסק הדין. המועצה התיימרה לקבל החלטה רשמית של "הבהרה", המבהירה את הגדרת המונח "שטחים מתחת לבניין", כך שתתאים לפרשנות מנהל הארנונה שלה.
פסיקת בית המשפט העליון (עע"מ 1721/11 מועצה מקומית גני תקוה נ' זאב קופלביץ) מובילה למסקנה שהצעד שבו נקטה המועצה בפועל הוא צעד של שינוי צו הארנונה (האסור על פי דיני ההקפאה) ולא צעד של הבהרה בלבד
האם הבהרה זו מספיקה כדי לעקוף את פסק הדין?
בהחלט לא. פסיקת בית המשפט העליון (עע"מ 1721/11 מועצה מקומית גני תקוה נ' זאב קופלביץ) מובילה למסקנה שהצעד שבו נקטה המועצה בפועל הוא צעד של שינוי צו הארנונה (האסור על פי דיני ההקפאה) ולא צעד של הבהרה בלבד.
לכן, כל תושב של קדימה-צורן שידרוש זאת, יוכל לקבל החזר על כל תשלום שכבר שילם, בגין שטחים מתחת לבניין שאינם מתוחמים ביותר משני קירות, ולהפסיק לשלם את החיוב הבלתי חוקי מאותו רגע ואילך.
לסיכום: חיוב בארנונה בסכום מסוים אינו מהווה גזירת גורל שלא ניתן לערער עליה. תופעות שונות של חיוב יתר, חיוב שלא כדין וחישוב מוטעה של גובה הארנונה, ביחס לסיווג הנכס, אינן נדירות. ניתן ומומלץ בהחלט לבחון את חיוב הארנונה שאתם משלמים. ייתכן שתגלו שמדובר בחיוב יתר.
גילוי נאות: הח"מ הינו תושב היישוב קדימה-צורן, שימש לסירוגין בשנים 1983 עד 2008 כסגן יו"ר מועצה וכחבר מועצה. הח"מ ייצג את התובע, שתיקו הוצג במאמר, בהליכים בפני ועדת הערר ובפני בית המשפט.
* משרד עורכי דין משה ימין, מתמחה במקרקעין ונדל"ן על כל היבטיו.
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
