זכרון דברים מגן על הצדדים, ומבטיח לקונים כי המוכרים לא ימצאו קונים אחרים במקומם, ולמוכרים כי הקונים יעמדו בכוונתם לקנות את הנכס.
זכרון דברים, בדומה להסכם המכר עצמו, כולל את מרבית פרטי העסקה המהותיים, מעלה את עיקר הסכמות הצדדים על הכתב, ומהווה צעד לפני סיום המשא ומתן וגיבוש הסכם מכר סופי.
להורדה נוסח זכרון דברים לדוגמה>>> (כל הזכויות שמורות לעו"ד שאולי כהן)
על מה חותמים?
לרוב, הצדדים חותמים על זכרון דברים על דעת עצמם, כדי להבטיח את קיום העסקה, ועל ידי הורדת נוסח זכרון דברים מהאינטרנט. פעמים רבות, נחתם זכרון הדברים מיד לאחר שהקונים ראו את הנכס, ובעידוד (או בלחץ) המתווך, אשר מחתים את הצדדים על זכרון דברים בנוסח מוכן מראש.
זכרון הדברים הנפוץ כולל את הפרטים המהותיים לעסקה, ובכלל זה מיהות הצדדים, פרטי הנכס, התמורה, מועדי התשלום, מועד מסירת החזקה בנכס, מי ישא בכל התשלומים הנלווים ומה הפיצוי המוסכם במקרה של הפרה.
תוקפו של זכרון הדברים נבחן במבחנים חוזיים. לרוב בנוסחו המקובל, זכרון הדברים עומד במבחן המסוימות - הפרטים הנחוצים לביצוע העסקה, ומבחן גמירות הדעת - כוונה אמיתית להקשר בהסכם, ומכאן כי תוקפו מחייב לכל דבר ועניין.
הצדדים לא תמיד מבינים את משמעות החתימה, ומגלים רק לאחר מכן, כי לא לקחו בחשבון את מלוא הסוגיות העולות מהעסקה, וכי הם כבולים בהסכם מחייב, ללא כל אפשרות להחלץ ממנו.
האם אתם בטוחים שבדקתם את מצבו הפיזי, התכנוני והמשפטי של הנכס?
בזכרון דברים, בנוסח המקובל, מופיע סעיף לפיו: "הקונים מצהירים כי ראו את הנכס, בדקו את מצבו הפיסי, התכנוני והמשפטי, בין בעצמם ובין על ידי מי מטעמם, לרבות מומחים, ומצאו אותו מתאים לצרכיהם והם מוכנים לרכוש את הנכס במצבו הנוכחי והם מוותרים על כל טענת פגם ו/או מום ו/או אי התאמה מכל מין וסוג שהוא, למעט פגם ו/או פרט נסתר בקשר לנכס."
מובן שברוב המקרים, מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס לא נבדק, לא על-ידי הקונים ולא על-ידי מי מטעמם, ולא מתבצעות כל בדיקות מקדימות, כמו בדיקת תיק העירייה או קיומן של חריגות בניה, לפני החתימה. לעיתים הקונים נחפזים לחתום על זכרון דברים מבלי שקבלו אפילו את המידע הבסיסי ביותר המופיע בנסח הטאבו של הנכס.
בסיפת הסעיף מוותרים הקונים על כל טענה לפגם או מום, זאת כמובן מבלי לבדוק את תשתיות הנכס, כמו הצנרת והחשמל. סעיף זה, עליו חותמים בהינד עפעף, עלול למנוע מהקונים להעלות כל טענה כנגד תקלות ופגמים שיתגלו בהמשך.
האם מגיעים פיצויים בכל מקרה של הפרת התחייבות?
לרוב, בעת החתימה על זכרון הדברים, מתבצע תשלום ראשון של סכום קטן מכלל התמורה. בנוסף, זכרון דברים בנוסחו המקובל מכיל סעיף של פיצויים מוסכמים בעת הפרת ההתחייבות לבצע את העסקה.
הצדדים מוצאים את עצמם מחויבים לתשלום אותם סכומים, ללא כל קשר למידע שיתגלה ולבעיות שיצוצו, לאחר בדיקה לעומק. תשלום הפיצויים המוסכמים אף לא מותנה בהוכחת נזק מהצד השני, קרי גם אם המוכרים מצאו באותו יום קונה חדש וביצעו עמו את העסקה, יחוייב הראשון בתשלום הפיצוי המוסכם.
כמו כן, לרוב לא קבוע כל מנגנון השבה לאותו סכום ראשון ששולם במעמד החתימה על זכרון הדברים, והקונה מוצא עצמו בהפסד אם הוא נאלץ לחזור בו מביצוע העסקה, מסיבות שאינן בהכרח תלויות בו.
מה יכול להשתבש?
בזכרון דברים מוסכם בדרך-כלל, כי מחיר הדירה הינו קבוע וסופי ולא ישתנה מכל סיבה שהיא.
לאחר החתימה, הקונים פונים לעורך-דין, ולעיתים לאנשי מקצוע נוספים כמו שמאי או מהנדס, לבדיקת מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס. לאחר בדיקה מעמיקה, מתחילות לצוץ כל מיני הפתעות שלא נלקחו בחשבון, כמו: חריגות בניה, ליקויי בניה או עיקולים הרובצים על הנכס.
כמו כן, כאשר בודקים את שיעור המס החל על העסקה, לעיתים מגלים חיוב בסכומים גבוהים שלא נלקחו בחשבון.
גם המוכרים עלולים לגלות שישנם נושאים שלא התייחסו אליהם בעת החתימה על זכרון הדברים, כמו: גובה מס השבח או בדיקת תנאי המשכנתה.
הצדדים מעוניינים להתחרט או לגלם את מה שהתגלה במחיר, אך מוצאים עצמם כבולים לזכרון הדברים מבלי יכולת להשתחרר מהתחייבותם לבצע את העסקה בדיוק באותם תנאים עליהם הסכימו, לפני כל הבדיקות.
מה אפשר לעשות?
אנו רוצים מצד אחד להבטיח שהצד השני יקיים את התחייבותו כלפינו, ומצד שני איננו רוצים להיכנס להתחייבות שבה לא נוכל לעמוד.
ביצוע מלוא הבדיקות המקיפות לפני החתימה על זכרון הדברים אינו אפשרי מבחינה מעשית, ויש להשאיר את הבדיקות לאנשי המקצוע בעלי הידע והבקיאות הנדרשת.
יחד עם זאת, ניתן להתערב בנוסח ההסכם ולהוסיף תנאים ותניות, שיגנו עלינו מפני ההפתעות שעלולות לצוץ.
עצות שימושיות למי שחותם על זכרון דברים
מומלץ להתעכב על ניסוח זכרון הדברים ולא להסתפק בנוסח הסטנדרטי מהאינטרנט, או של המתווך, שמעוניין מאד שתחתמו על זכרון הדברים כלשונו.
יש לסייג הצהרות שאינן נכונות, כמו: בדיקת מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס.
הכניסו תנאים לזכרון הדברים, שרק בהתקיימם תהיה תוקף להתחייבות.
למשל: התנו את קיום העסקה בהיעדר חריגות בניה ולאחר מציאת מצבו המשפטי של הנכס תקין.
מבחינת המוכרים, התנו את קיום ההסכם בזכאות לפטור ממס שבח או בקבלת תנאי המשכנתא הדרושים לכם.
הבהירו במסגרת זכרון הדברים, כי לא ישולמו פיצויים מוסכמים במקרה שאחד התנאים לא יתקיים.
הבהירו זאת גם בקשר לתשלום דמי התיווך למתווך, אשר לא יהסס לדרוש את נתחו בכל מקרה.
הוסיפו סעיף לפיו זכרון הדברים אינו מחייב, אלא מהווה הבסיס להסכם שיחתם בהמשך.
התייעצו במידת האפשר, אף בטרם תחילת חיפוש הדירה, עם עורך-הדין איתו אתם מתכוונים לבצע את העסקה. חשוב לזכור, כי חתימה על זכרון דברים מהווה עסקה במקרקעין המחייבת בדיווח לרשויות המיסים.
זכרון דברים - לא רק לחתום. לנסח!
כאמור, אין להפחית מחשיבותו של זכרון הדברים בבואו להגן על הצדדים ולהקנות להם ודאות וידיעה ברורה כי הצד השני מחוייב לעסקה. אך כאמור, אין להחפז לחתום על זכרון דברים כובל, שלא נוכל לצאת ממנו אחר-כך בשום מקרה ללא נזק כספי.
יש לוודא, כי זכרון הדברים מגן עלינו מכל הכיוונים, וכי התחייבותנו תהיה תקפה רק לאחר שודאנו שהנכס אכן מתאים לצרכינו, כי המחיר הולם, וכי נלקחו בחשבון כל העלויות וההשלכות.
בהחלט לא מומלץ לחתום על זכרון הדברים בנוסחו הפשוט, אך באותה מידה לא מומלץ לוותר לגמרי על החתימה ולהסתכן באיבוד ההזדמנות. בכל מקרה, כדאי לעבור לשלב הבדיקות המקדימות והחתימה על הסכם המכר עצמו, בהקדם ובסמוך לחתימה על זכרון הדברים, כדי לגבש את מלוא הסכמות הצדדים ולהעלות את תנאי ההסכם על הכתב, וכן לדווח על העסקה כדין.
מעורבות בניסוח זכרון הדברים והוספת סעיפים ותנאים המתאימים לנו, יקנו את ההגנה המתבקשת ואת הודאות הנדרשת בדרך לעסקה מוצלחת.
