החלטתם לבחון אפשרות של ביצוע פרוייקט התחדשות עירונית בבניין בו אתם מתגוררים?
תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, פינוי בינוי
קיימים מספר סוגים של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית: פרויקט 'תמ"א 38/1' (הכולל שיפוץ הבניין, הוספת מעלית, ממ"דים, הרחבות, החלפת תשתיות הבניין ותוספת יחידות דיור על גג הבניין או בקומת הקרקע), או פרויקט 'תמ"א 38/2' (הכולל הריסת הבניין ובניית בניין חדש תחתיו ומתן דירות חדשות לבעלי הדירות הקיימות) או אולי פרוייקט 'פינוי בינוי' הדומה במהותו לפרוייקט תמ"א 38/2 אך בדרך כלל כולל מספר רב יותר של דירות קיימות וחלים לגביו הבדלים מהותיים בעיקר מבחינת התכנון והמיסוי).
בוודאי נאמר לכם לא אחת, כי פרויקטים אלה מורכבים ודרושה עבורם נחישות רבה מצד בעלי הדירות ויכולת לגשר על פערים רבים כמו גם לפתור דילמות ובעיות לא פשוטות החלות במישור היחסים שבין בעלי הדירות.
נסח טאבו - חשוב להתחיל ממנו
נשאלת השאלה, מהיכן מתחילים?
ניתן לומר, כי המקום הנכון לפתוח בו את תהליך בדיקת היתכנות הפרוייקט הוא דווקא נסח הטאבו של הדירות והבניין.
רבים טועים ומתפנים לעיין בנסח הטאבו בשלבים מתקדמים של הפרוייקט לאחר שהושקע עמל רב על ידי גורמים רבים לרבות בעלי הדירות, וחבל.
נסח הטאבו הינו מסמך המנוהל על ידי מרשם המקרקעין של מדינת ישראל, בו רשומות זכויות כלל בעלי הדירות בבניין בו הינכם מתגוררים.
את נסח הטאבו ניתן לקבל תמורת תשלום סימלי (באמצעות כרטיס אשראי) באתר משרד המשפטים, וזאת על ידי ציון גוש וחלקה של הבניין (את מספרי הגוש והחלקה ניתן לאתר בחשבון הארנונה או אף באתרי אינטרנט כמו: פורטל השירותים והמידע הממשלתי).
נסח הטאבו מאפשר לנו ללמוד רבות אודות מצב הזכויות בדירות ובבניין.
כך למשל, נוכל ללמוד האם הרישום בטאבו תואם את המציאות.
במה דברים אמורים?
פרטים חשובים שאפשר לגלות מעיון מעמיק בנסח הטאבו:
להלן מספר דוגמאות:
1. יתכן מצב בו חלק מבעלי הדירות לא רשומים בשמם המלא (כפי שמופיע בתעודת הזהות) אלא שמם רשום באופן חלקי או שגוי, ויתכן גם מצב שבו מספר הזהות הרשום בנסח הינו חלקי או שגוי.
2. מצב בו הזכויות בחלק מהדירות רשומות על שם אדם שהלך לעולמו זה מכבר (ואולי אף לפני שנים רבות), אך יורשיו טרם טיפלו בהוצאת "צו ירושה" או "צו קיום צוואה" וטרם תיקנו את הרישום בטאבו. במצב זה נותרו הזכויות רשומות על שם האדם שהלך ועולמו ולא על שם היורשים.
3. מצב בו על חלק מהדירות רשומים עיקולים בגין הליכים משפטיים כלשהם שהתנהלו (או מתנהלים) כנגד בעלי הדירות בבית המשפט או בלשכת ההוצאה לפועל.
4. מצב בו על זכויות חלק מבעלי הדירות רשומות הערות אזהרה לטובת פלוני או אלמוני.
5. מצב בו על חלק מבעלי הדירות רשום שעבוד. לא אחת נתקלים במשכנתאות היסטוריות (משנות החמישים- שישים של המאה הקודמת) הרשומות על חלק מהדירות בבניין, ויש קושי רב לסלקן בהעדר אסמכתא לפירעון החוב.
6. מצב בו דירות קיימות במציאות, אך אינן רשומות כלל בנסח הטאבו.
7. מצב בו דירות או מחסנים עומדים נטושים במשך חודשים או שנים ואיש אינו יודע היכן מצויים בעליהם.
8. מצב בו בעלי דירות שלהם זכויות חכירה ולא בעלות. הבעלים של דירות אלה יכולים להיות, למשל, מינהל מקרקעי ישראל או חברה בע"מ.
9. מצב בו זכויות באחת הדירות רשומות על שם חברה שנמחקה ואיננה קיימת עוד. במצב זה יהיה צורך בביצוע פעולה משפטית של "החייאת" החברה באמצעות הליך משפטי המנוהל בבית המשפט המחוזי).
10. מצב בו קיימות דירות בבעלות המדינה המנוהלות על ידי חברה משכנת כגון: עמידר, עמיגור או חלמיש והן מושכרות לדיירים בהתאם לחוק הדיור הציבורי.
אלה רק מספר דוגמאות, וברור כי ישנם עוד מקרים בעייתיים שלא צוינו לעיל .
אי ביצוע הפרויקט בשל בעיות ברישום
דבר אחד חשוב להבהיר ולהדגיש - ללא טיפול מקדים בסוגיות הללו, יתכן שלא ניתן יהיה לבצע פרויקט התחדשות עירונית בבניין.
נשאלת השאלה: האם למרות הסכמת כל הדיירים ועל אף שאותר יזם והפרויקט כלכלי, ייתכן שלא ניתן יהיה לבצעו בשל בעיות רישומיות?
התשובה לשאלה זו חיובית.
מדוע?
רישום הערת אזהרה
הסיבה נעוצה בכך, שכדי לבצע פרויקט התחדשות עירונית יש צורך לרשום הערת אזהרה לטובת היזם על כלל הזכויות בבניין*.
זוהי דרישתו הראשונית של היזם, והוא אכן זכאי לרישום הערה כזו על זכויות הדיירים כדי להבטיח לעצמו, שבעלי הדירות לא יבצעו במקביל עסקאות נוספות/אחרות.
בהתרחש אחד מבין המצבים המתוארים לעיל (או, כאמור, מצבים אחרים שלא פורטו לעיל), קיימת אפשרות שלא ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת היזם, ובמקרה כזה היזם יסרב להתקדם בפרויקט.
ליווי בנקאי
עניין חשוב נוסף הוא הליווי הבנקאי.
לצורך ביצועו של פרויקט התחדשות עירונית, היזם זקוק לליווי בנקאי (היינו- הזרמת כספים על ידי הבנק לטובת הפרוייקט).
כתנאי לקבלת ליווי זה, הבנק דורש, כי ירשם לטובתו שעבוד על כלל הזכויות בבניין*. שעבוד זה הינו, למעשה, משכנתא מדרגה ראשונה המהווה בטוחה עבור הבנק למקרה של קריסת היזם.
אך ברור הוא, כי במקרה בו רשומים שעבוד או הערת אזהרה על אחת הדירות בבניין לא יוכל הבנק המלווה לרשום שעבוד ראשון לטובתו, ובמקרה זה לא יוכל להעניק ליווי בנקאי והפרויקט כולו לא יוכל להתקדם.
(*האמור לעיל מתייחס לפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38/2. במקרה של פרויקט תמ"א 38/1 נרשמים הערת האזהרה והשעבוד על חלקה נפרדת אליה מוצמדות זכויות הבניה ולא על דירות הדיירים).
מסקנה - חשוב לבדוק מראש את נסח הטאבו
לאור האמור במאמר זה, הרי שמומלץ (ואף יותר מוכרח) לבדוק מבעוד מועד את נסח הטאבו באופן מקצועי ויסודי.
וודאו שהרישום בטאבו תואם את המציאות, וודאו כי ניתן לאתר את בעלי כל הדירות ו/או בעלי שעבודים או הערות אזהרה, וודאו כי לא תהיה מניעה לרשום הערת אזהרה ו/או שעבוד לטובת היזם והבנק המלווה.
***האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי***
***© כל הזכויות שמורות לעו"ד דן הלפרט***
