רוב הנכסים במדינת ישראל רשומים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). עדיין ישנם נכסים שרישומם מתנהל ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. גם במקרה זה עלינו לדאוג לרישום הערת אזהרה. ישנם חליפים לרישום הערת האזהרה בטאבו, עליהם יורחב בהמשך. נסח הטאבו מהווה את תעודת הזהות של הנכס ובו יופיעו פרטי הנכס (פרטי הבעלים, השטח, ההצמדות וכו'), וממנו ניתן ללמוד על המצב המשפטי, על הזכויות והחובות בהקשר לנכס זה. בנוסף לפרטי הנכס יופיעו הערות אזהרה. הערות האזהרה יכולות להודיע על התחייבות לבצע עסקה, על קיומה של משכנתא ועל צווי עיקול, הגבלת עבירות, צווים שיפוטיים, הגבלות של הרשות המקומית ועוד.
לפני ביצוע עסקה במקרקעין, הצעד הראשון הוא לעיין היטב בנסח ולהבין את משמעותן של ההערות המופיעות בו והשלכותיהן על ביצוע העסקה. בנוסף, במסגרת הסכם המכר חשוב מאד להתייחס לכל הערה המופיעה בנסח, ולצורת ולהמשך הטיפול בה. יש להתנות את התקדמות העסקה בטיפול בהערות האזהרה במידת הצורך, וכן להגדיר את רישום הערת האזהרה לטובת הרוכש כתנאי בסיסי וראשון בעסקה.
נושא רישום הערות האזהרה מוסדר בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. החוק מפרט את סוגי ההערות ומי רשאי לבקש את רישומן ומהם תנאיי הרישום.
הערת אזהרה מלמדת אותנו על ההתחייבות של בעל הנכס לבצע או להימנע מלבצע עסקה במקרקעין. ישנן מספר דרכים להיות בעל זכות במקרקעין - בעלות, שכירות או חכירה. מנגד ישנן זכויות אותן נרשום (כהערת אזהרה) המקנות לנו זיקה כלשהי לנכס, כגון:זיקת הנאה (זכות להשתמש במקרקעין שאינה מהווה בעלות) או זכות קדימה (דרישה לקבלת אישור על העברת הזכות מצד שלישי).
יש לזכור: כאשר לטובתו של אדם נרשמת "זכות" במקרקעין, אין זה אומר שהוא ה"בעלים" של אותם מקרקעין.
אילו סוגי הערות אזהרה קיימים?
הנפוצה והמוכרת בהערות האזהרה היא הערה על התחייבות לביצוע עסקה, הנרשמת מיד לאחר חתימת הסכם מכר לטובת רוכש הדירה.
ישנן הערות שמטרתן היא להצביע על שימוש ספציפי עליו החליטה המדינה או רשות כלשהי. לדוגמה, הערת ייעוד של מקרקעין, הקדש ציבורי, הערה על אי התאמה, מקלט או מחסה.
הערת אזהרה על התחייבות לביצוע עסקה
הצורך ברישום הערת אזהרה הוא הגנה על זכויות רוכש הנכס, וזאת בתקופה שבין החתימה על הסכם המכר ועד לרישום הקנייני של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. ההערה נועדה לקבע את הזכויות, ולהודיע לכולי עלמא - לציבור הרחב, כי בנכס קיימת התחייבות חוזית של בעל הנכס לעשות או להימנע מלעשות עסקה. ההערה נועדה גם כדי למנוע מבעל הנכס שמכר את הנכס להתחייב לעשות עסקה נוספת. בנוסף, הערת האזהרה מגינה על הרוכש מפני עיקולים, שעבודים, כינוס נכסים או צווי פירוק שיוטלו על הנכס או על בעליו, לאחר רישום ההערה.
אמנם בחוק אין הוראה מפורשת המחייבת אותנו לרשום הערת אזהרה, אך בתי המשפט נאלצים לטפל במחלוקות במקרים בהם הערה לא נרשמה לטובת הרוכש. סעיפיו של הסכם המכר מגוונים. בחלקם הינם סעיפים מהותיים, כלומר: אי קיום מצוות הסעיף, יש בה כדי לגרום לצד כלשהו להפרה של ההסכם. אחד מסעיפים אלה הוא הסעיף המורה על רישום הערת אזהרה. לרוב העברת סכום תמורה ראשוני יותנה ברישום הערת האזהרה. ההתניה גורמת לכך שהאינטרס לרישום הערת האזהרה יהיה של שני הצדדים. ניתן לרשום הערת אזהרה גם ללא העברת חלק מהתמורה. הערת אזהרה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין מיד עם חתימת ההסכם. אין לאפשר שיהוי של יותר משני ימי עבודה עד לרישום ההערה.
במעמד חתימה על החוזה ייחתמו מספר מסמכים נוספים המעידים על נכונות הצדדים לעשות עסקה, וביניהם "בקשה לרישום הערת אזהרה". הבקשה לרישום הערת אזהרה תחתם ע"י המוכר ו/או הצדדים יחדיו בפני עורך דין. לבקשה יש לצרף מסמכים נוספים, כגון: החוזה שנחתם וייפוי כוח בלתי חוזר. רישום הערת אזהרה, כמו כל רישום אחר בלשכת המקרקעין, כרוך בתשלום אגרה. (ניתן להתעדכן בגובה האגרה באתר או בלשכה).
המניע של הרוכש למהר ולרשום הערת אזהרה הוא ברור ומובן, אך חשוב להבין, כי גם למוכר יש עניין ברישום ההערה. יש בכך לקדם את הוודאות והביטחון בביצוע העסקה. על שני הצדדים להקפיד כי הרישום בוצע כראוי, שכן קורה לא אחת (בעיקר בעקבות המעבר למערכת ממוחשבת חדשה) שחלות טעויות ותקלות ברישום והערות נמחקות, או נרשמות, על שם אחר. כמו כן חשוב להסדיר מנגנון, עבור המוכר, לביטול הערת האזהרה במקרה של הפרת העסקה על-ידי הרוכש.
סוגי הערות אזהרה נוספים
כמו שהוסבר, מטרתה של הערת אזהרה היא ליידע אותנו על מצבו המשפטי של הנכס. הערה ו/או אזהרה אינן מצביעות על מניעה מביצוע העסקה, אלא רק בקשה לתשומת לב! ההבנה של אותן הערות ואזהרות תאפשר לנו לבצע את העסקה על הצד הטוב ביותר.
הערה על משכנתא
זו ההערה הנרשמת לטובת הבנק ממנו נלקחה המשכנתא.
לרוב, הבנק יתנה את העברת כספי המשכנתא למוכר בהצגת רישום ההערה לטובתו. הערה שנרשמה לטובת הבנק במעמד רכישת הזכות אינה מתבטלת באופן אוטומטי. יש להגיש בקשה לביטול הרישום. בעל הנכס המצויד באישור סילוק המשכתנא יגיש בקשה למחיקתה לרשם המקרקעין. ניתן לבצע עסקה בנכס כאשר רשומה הערה לטובת הבנק, אך יש לדאוג להעברת המשכנתא לנכס אחר ו/או לסילוקה. במקרה זה הבנק יספק לבעל המשכנתא אישור על ביטול ההערה לטובתו.
הערה על עיקול
עיקול יכול להירשם מכוח הליך משפטי או החלטה של מנהל ההוצאה לפועל, או מכוח חוק (מס הכנסה וכו'). הערה על עיקול מגבילה את היכולת לעשות עסקה בנכס וזאת עד לאחר ביטול הרישום. ביטול ההערה במקרים אלה יעשה רק על ידי הוראה מפורשת. הוראה זו יכולה להיות צו בית משפט, הוצאה לפועל או אישור הנושה.
זכות קדימה - צורך בהסכמת צד שלישי
זכות קדימה היא זכות שיכולה להירשם על ידי בעל המקרקעין או על ידי צד שלישי. מתי יעשה שימוש בזכות זו? מקרה ראשון - כאשר בעל מקרקעין מבקש לשמור לעצמו את הזכות לרכוש בחזרה זכות ביחידה בנויה על אותם מקרקעין. לדוגמה, בעל בניין משרדים שמכר את היחידות בבנין לאחרים אך התנה את מכירתן בשנית בקבלת הסכמתו. אין בהערה זו כדי למנוע לחלוטין את מכירת היחידה. מקרה שני – כאשר אדם מעוניין להגן על זכות שנרכשה במקרקעין אם שלו או של אדם אחר. לדוגמה, הורה אשר רכש דירה במתנה לילדו, והוא מעוניין להגן על אותה השקעה כדי שהילד לא יעשה עסקאות באותם מקרקעין בהעדר שיקול דעת, או כדי להגן על הדירה מבן זוג במקרה של גירושים וכו'.
להורדת טופס בקשה לרישום הערת אזהרה בקובץ DOC>>>
כל הזכויות שמורות למדינת ישראל/משרד המשפטים
הגבלת כשירות משפטית
ישנם מקרים בהם החוק מבקש להגן על זכותו של אדם בנכס אשר מסיבה כלשהי הוא אינו יכול להיות אחראי לשמור בעצמו על אותה זכות. לרוב מדובר בבעלי נכסים שהחוק רואה בהם פסולי דין. במקרים אלה יש צורך להוכיח לרשם מעל לכל ספק כי אותו אדם אינו כשיר. כשירות משפטית אינה רק פסול דין. קטין ע"פ החוק אינו כשיר משפטית. פסול דין אינו רק אדם הלוקה בנפשו - ישנם לא מעט אנשים מבוגרים הלוקים בבריאותם, ומצבם אינו מאפשר להם לנהל את רכושם.
מכיוון שבעסקת מקרקעין נדרשת חתימתו של אדם על תצהירים, ואין אפשרות שבא כוח או מיופה כוח יכול לחתום בשמו של אדם, (כגון תצהירים לרשויות המס), יהיה צורך במינוי אפוטרופוס או נאמן. מינוי זה ירשם כהערת אזהרה. ההערה תבטיח, כי האפוטרופוס של אותו אדם יוכל להחליט ו/או לעשות כל עסקה בשמו ולא כול מהן דהוא אשר יחפוץ בכך. עדיין, עסקה על ידי אפוטרופוס או נאמן תאושר על ידי בית המשפט.
הערה לפי צו בית-משפט או רשות מוסמכת
רישומה של הערת אזהרה על קיומו של צו שיפוטי או החלטה של בית משפט או רשות מוסמכת אחרת.
מטרתה הערה כזאת היא למנוע עשיית עסקאות או פעולות הנוגדות את אותה החלטה. בכוחן של הערות אלה להגביל את ההעברה של אותם נכסים. רישום הצו או ההחלטה ייעשו בהוראת בית המשפט ו/או הרשות שנתנה את ההוראה.
ישנן עוד הערות אשר משמשות את המדינה והרשויות כדי להגן על האינטרס הציבורי. מטרת אותן הערות ליידע את הציבור כי הוחלט, מכוח חוק, על שימוש מסוים במקרקעין. מטרה נוספת, למנוע מבעל אותם מקרקעין לעשות עסקה סותרת. "מקרקעי ייעוד" הן קרקעות המשמשות ל-דרכים, מסילות רכבת, תחנות רכבת, נמל תעופה ועוד. "מקרקעי ציבור" הן קרקעות המשמשות למוסדות חינוך, תרבות, רפואה. הערות נוספות הן הערות על מקרקעין שלגביהן הוחלט כי ישמשו למחסה או למקלט. "הערה על אי התאמה", זו אזהרה שמטרתה למנוע מבעל המקרקעין לעשות עסקה הנוגדת את האמור בהיתר אותו קיבל.
כל הערה מפנה לחיקוק ולפרסום ומחייבת בדיקה מעמיקה. לדוגמה, צווי הריסה של בית-משפט לעניינים מקומיים או של מוסד תכנוני, במקרה של בניה ללא היתר. או כל צו בהליך אזרחי בנוגע לנכס, שניתן בתביעה על הזכויות במקרקעין. או צו כינוס נכסים או פירוק.
הערות של מוסדות התכנון או הרשות המקומית, הן נושא מורכב בפני עצמו. למשל, שינוי יעוד, הפקעה, הקדש, אתר עתיקות, ועוד.
הרשם ירשום כל צו של בית-משפט או רשות מוסמכת, והערה זו תמנע כל פעולה בנכס בניגוד לצו.
חלופות להערות אזהרה
כאמור לעיל, רוב המקרקעין בישראל רשומים בטאבו ובגין רישום זה יש לנו נסח טאבו.
מה קורה במקרים שהרישום אינו בלשכת רישום המקרקעין?
לפעמים רישום המקרקעין יעשה ברשות מקרקעי ישראל או בחברות משכנות. רישום הערות אזהרה במקרים אלה נתון להחלטת אותו גוף. אין בכך למנוע מאיתנו עשיית עסקה או במתן התניה על אותם מקרקעין. הרישום במקרה זה לא יעשה בטאבו, אלא אצל רשם המשכונות. כוחו של רישום משכון על מקרקעין אינו נופל בערכו מרישום הערת אזהרה. זוהי דרך נוספת מקובלת ולגיטימית לדאוג לזכויותינו.
ביטול או מחיקת הערת אזהרה
לרוב, לאחר שמטרת ההערת האזהרה מתממשת, כמו, רישום זכות קניינית (בעלות) במקרקעין או סיום התחייבות אחרת, כגון תשלום משכנתא, תשלום חוב וכו' - תמחק ההערה.
מחיקת ההערה איננה אוטומטית. הרשם לא ימחוק על דעת עצמו הערות אזהרה. במקרה זה הרשם הוא גוף מבצע בלבד. הוא יבצע את הנדרש על פי בקשה של מי מהצדדים, לא לפני שהוא יודיע לצד אשר לטובתו נרשמה אותה הערת אזהרה על המחיקה. כאשר הערת האזהרה היא מכוח חיקוק או הוראה שיפוטית (צו), בקשת המחיקה תהיה מטעם בית המשפט או רשות מוסמכת אחרת.
לסיכום
הערת אזהרה איננה עסקה במקרקעין.
החוק אינו מגדיר רישום הערת אזהרה כעיסקה, על כן אין לטעות ולחשוב שברישום הערת אזהרה סיימנו את המוטל עלינו.
זכות חוזית, התחייבות ע"פ חוזה = התחייבות בכתב של אדם כלפי רעהו.
זכות קניינית = בעלות = רכושו של אדם. זכות המקנה לאדם לעשות כל העולה על רוחו בנכס שלו.
טיפ: מומלץ לרוכשים ולמוכרים כאחד לעמוד על זכותם לקבל מעורך הדין שטיפל בעסקת המקרקעין בשמם נסח טאבו או אישור זכויות המציין כי הזכויות נרשמו ו/או הועברו כדין.
רישום הערת אזהרה זו דרכנו להגן על זכויותינו בנכס. אי רישום ההערה יכול להחשב כפעולה שנעשתה בחוסר תום לב, אשר יכולה להביא לאובדן הזכויות בנכס. בתי המשפט יראו בכך רשלנות של רוכש ראשון. במקרים אלה יפסוק בית המשפט לטובת הרוכש השני, שכן הוא רשם את זכויותיו בתום לב.
