כל בנייה מחייבת אישור של הרשות המקומית וועדות התכנון והבנייה, והתאמה לתכניות העירוניות. חריגת בנייה נחשבת בנייה שמתבצעת ללא היתר בנייה או תוך סטיה מהיתר. בנייה ללא היתר מהווה עבירה פלילית, והסמכות השיפוטית לניהול ההליך הפלילי נתונה לבית-המשפט לעניינים מקומיים.
בעקבות תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ("חוק הפרגולות") הוחלו שינויים מקיפים בהליכי הרישוי, שמטרתם להנגיש את ההליך, לזרזו ולייעל אותו, וכן להקל על ביצוע שינויים קלים
דרך המלך - קבלת היתר מראש
לפני כל תוספת בנייה, יש לבדוק באמצעות איש מקצוע - מהנדס או אדריכל, האם הבנייה המתוכננת מצריכה אישור, כאשר באופן כללי, שינוי פנימי בבית אינו מצריך אישור, ואילו כל שינוי או תוספת חיצוניים מחייבים היתר בנייה בטרם ביצוע התוספת.
כיום, בעקבות תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ("חוק הפרגולות") הוחלו שינויים מקיפים בהליכי הרישוי, שמטרתם להנגיש את ההליך, לזרזו ולייעל אותו, וכן להקל על ביצוע שינויים קלים, בין היתר באמצעות העברת סמכויות מהועדה המחוזית לתכנון ובנייה לועדה המקומית. בהתאם לשינוי, לא כל תוספת בנייה, למשל, שינויים קטנים כמו הוספת מחסן קטן או הנחת גגון מחייבת היתר, וקיים מסלול מהיר לאישור שינויים אחרים, כמו סגירת מרפסת או הוספת מעלית.
קיימים סוגים שונים ורבים של חריגות בנייה: חריגה שהיא בנייה ללא היתר, שימוש ללא היתר, סטייה מההיתר ושימוש חורג שהיום נקרא שימוש אסור
סוגי חריגות בנייה
קיימים סוגים שונים ורבים של חריגות בנייה: חריגה שהיא בנייה ללא היתר, שימוש ללא היתר, סטייה מההיתר ושימוש חורג שהיום נקרא שימוש אסור.
בנייה ללא היתר היא בנייה שנעשית ללא היתר כלל.
בנייה בסטייה מההיתר- בנייה כזו יכולה להיות כל מיני סוגים, למשל גודל הנכס ששונה מגודל הנכס שקיבלתם התר לבנותו, סטייה במיקום הנכס שבניתם, סטייה בגובה הנכס ששונה מקו הנכס שאישר ההיתר.
שימוש ללא היתר - נגזרת של בנייה ללא היתר - כל מבנה שבנוי ללא היתר, בין אם אתם בניתם או רק קניתם את הנכס ואתם משתמש בו.
שימוש חורג/ שימוש אסור - כל הנושא של שימוש בנכס בשינוי מהייעוד, אם למשל בניתם בית למגורים בשטח שהיה מיועד כשטח חקלאי, או לדוגמה הקמתם עסק בתוך הבית שלי ואתם עושים שימוש מסחרי בנכס שנועד למגורים.
ככלל, נקודת המוצא של החוק היא שכל שינוי בבנייה שחורג מההיתר שנתקבל על פי התב"ע - תכנית בניין עיר, דורש היתר. התב"ע היא התכנית שמאשרת את כל מה שניתן לאשר באותו שטח ספציפי, כמו למשל אחוזי בנייה ספציפיים, קווי בניין ועוד. ההיתר חייב להיות תואם את מה שהתב"ע מאשרת. לעתים ניתן גם לבקש לשנות את התב"ע רק בנוגע לנכס שלי, אך זהו הליך ארוך ומורכב.
תיקון 101 החריג עבודות קלות מסוימות מנקודת מוצא זו של החיוב בהיתר על כל שינוי קטן. כך למשל, גדרות ופרגולות בגובה מסוים אינן דורשות היתר, אם הן עומדות בדרישות של חוק הפרגולות, ורק דורשות היתרים הנדסיים על מנת לרשום את הפרגולה כחוק.
כמו כן, שינוי פנימי בתוך הנכס לרוב לא טעון היתר, כמו למשל בניית יחידה נפרדת לאחד הילדים ועוד. עם זאת, כאשר מדובר בפיצול דירות של ממש למטרות שכירות זה כבר לא נחשב לשינוי פנימי אלא לסטייה מההיתר ושימוש אסור.
מומלץ לבדוק בטרם התחלת הבניה האם השינוי המתוכנן אפשרי, האם הוא מחייב היתר, ובמה כרוכה השגת האישור, ולפעול מול הרשויות באמצעות איש מקצוע מיומן המכיר את המצב כיום לאור השינויים הרבים והמעבר למערכת רישוי מקוונת.
בשנת 2017 כל הרשויות עברו לעבוד באמצעות מערכת רישוי זמין - מערכת מקוונת של ועדות התכנון. על כן, כיום כל ההתנהלות מול ועדות התכנון מתנהל באינטרנט
למערכת רישוי זמין
לפני כשנתיים (2017), כל הרשויות עברו לעבוד באמצעות מערכת רישוי זמין - מערכת מקוונת של ועדות התכנון. על כן, כיום כל ההתנהלות מול ועדות התכנון מתנהל באינטרנט. תחילה, יש להגיש בקשה לתיק מידע תכנוני, ולוועדה יש 45-60 ימים להעניק למבקש את תיק המידע. תיק המידע כולל את כל הפרטים על התב"ע שחלה במקור ולאחר מכן ניתן להגיש בקשה להיתר ומתנהל פינג-פונג מול הועדה בענייני אדריכלות ותכנון עד לכינוס הועדה וקבלת ההיתר.
הכשרת השרץ - היתר בדיעבד
כאמור, בנייה ללא היתר מהווה עבירה פלילית, ונדונה בהתאם לסדרי הדין הפליליים. מאז ומתמיד שררה אי נוחות מכך שאנשים נורמטיביים ללא עבר פלילי, אשר בונים מרפסת קטנה או סוגרים חדר לתינוק נוסף, מוגדרים כעבריינים, נשפטים כנאשמים ונענשים בעונשים פליליים.
אם בנינו ללא היתר, והדבר הגיע לרשות המקומית (הרבה פעמים 'הודות' למסירת מידע נדיבה מצד שכנים), יוגש נגדנו כתב אישום, וינתן צו להריסת הבנייה. אך אין זה סוף פסוק, וניתן לפעול לקבלת האישור בדיעבד ולהכשיר את חריגות הבניה, גם מבלי לעמוד לדין פלילי.
יש להדגיש, כי האפשרות להשאיר את המבנה ללא היתר אינה קיימת, ויש להכשיר את בנייתו או להרוס אותו. יחד עם זאת, לאחרונה חלו שינויים משמעותיים הבאים לקראת הבונים ומאפשרים קבלת היתר גם בדיעבד, וללא הליך פלילי.
הסדר מותנה בעבירות תכנון ובנייה יכלול התחייבות להשגת אישור הבנייה עד למועד מסויים. צו ההריסה יעמוד בתוקף עד למועד המוסכם (לרוב כשנה), ועל הבונה לפעול להשיג את האישור עד למועד זה
הסדר מותנה ללא הגשת כתב אישום - מהפכה
תיקון 66 לחוק סדר הדין הפלילי, שהוסיף אפשרות לסגירת תיקים פליליים בהסדר מותנה, חלף הגשת כתב אישום, נועד להתאים בין חומרת העבירה ונסיבות ביצועה לבין חומרת התגובה החברתית המופעלת כנגד העבריין. כאשר נסיבות ביצוע העבירה ונסיבותיו האישיות של מבצעהּ מצדיקים זאת - כאשר מדובר בעבירות קלות ובאדם נורמטיבי ללא עבר פלילי, תוצע לחשוד הצעה לסגור את התיק בהסדר מותנה מול רשויות התביעה, ללא הגשת כתב אישום. ההסדר יכלול הודאה בעבירה וענישה התואמת את חומרתה, כמו קנס או התחייבות לביצוע או שלא לבצע פעולה מסויימת.
המהפכה שחולל תיקון 66, אשר הוסיף למעשה עילת סגירה חדשה לתיקים פליליים, לא פסחה על עבירות התכנון והבנייה. מיום ליום נפתחת האפשרות להגיע להסדר מותנה ללא הגשת כתב אישום, או תוך חזרה מהגשתו, מול הרשות המקומית. כאשר מדובר בבנייה בהיקף קטן שלא גורמת להפרעה לסביבה, יש מקום לבדוק אם הוחלו המבחנים לפי תיקון 66, ובמידה שלא, עולה טענה מן הצדק שתצדיק את ביטול כתב האישום. אם הוגש כתב אישום, יש לבדוק מול הרשות המקומית אפשרות לחזרה מהגשת כתב האישום והסכמה על הסדר מותנה.
הסדר מותנה בעבירות תכנון ובנייה יכלול התחייבות להשגת אישור הבנייה עד למועד מסויים. צו ההריסה יעמוד בתוקף עד למועד המוסכם (לרוב כשנה), ועל הבונה לפעול להשיג את האישור עד למועד זה. במידה שהבונה פעל מול הרשויות, אך האישור עדיין לא התקבל, ניתן לבקש להאריך את מועדו במספר חודשים נוספים, בצירוף ראיות להתנהלות מול הרשות.
כאשר החלה הבנייה ובמהלכה יש סטיה מהתכנית ונדרש תיקון ההיתר, או כאשר מדובר בבנייה פשוטה כמו הקמת חומה נמוכה, גידור השטח, קירוי חניה או הקמת מחסן קטן, הסיכוי לסגור את התיק בהסדר מותנה, גדול
החלת תיקון 66 - לא כולם עושים זאת (וחבל)
לא כל הרשויות המקומיות מחילות את תיקון 66, ואף לא כל עורכי-הדין העוסקים בתחום מודעים לאפשרות החלתו על עבירות תכנון ובנייה, ולכן החשיבות להיעזר בעורך-דין הבקי בחידושי החוק וביישומו רבה. בשנת 2016 אף יצאה הנחיה של היועץ המשפטי לממשלה להחיל באופן נרחב את עקרונות תיקון 66 על הליכים פליליים, ובכלל זה על עבירות תכנון ובניה.
כאשר החלה הבנייה ובמהלכה יש סטיה מהתכנית ונדרש תיקון ההיתר, או כאשר מדובר בבנייה פשוטה כמו הקמת חומה נמוכה, גידור השטח, קירוי חניה או הקמת מחסן קטן, הסיכוי לסגור את התיק בהסדר מותנה, גדול (כמובן בהתחשב בנסיבות האישיות של המבצע, ובמידה שמדובר במעידה חד פעמית וראשונה).
ניתן לתת כדוגמה, שני כתבי אישום שבוטלו על-ידי בית-המשפט לעניינים מקומיים בראשון-לציון, מאחר שהתביעה לא בדקה את האפשרות לסגור את התיקים בהסדר מותנה בהתאם לתיקון 66. בית-המשפט קבע, כי התביעה אינה רק רשאית, אלא חייבת לפעול בהתאם לתיקון 66 וכי לנאשמים, ודאי בעבירות תכנון ובנייה, עומדת הגנה מן הצדק מכך שמנעו מהם את הזכות להגיע להסדר ולייתר את הגשת כתב האישום
(תו"ב 4410-04-14 ארז נ' עיריית ראשון לציון, תו"ל 29220-06-13 פלח נ' עיריית ראשון לציון).
בהסדר מותנה - התביעה עוברת על תיק לפני כתב אישום. עם זאת במקרים רבים הוגש כתב אישום כבר לבית המשפט ועל העורך דין להוכיח כי התיק מתאים לקריטריונים של הסדר מותנה.
הרעיון הוא שהתביעה תבחן את הנסיבות ובמקרים שהיא סבורה שההסדר מתאים להסדר מותנה, היא תפנה ותציע הסדר לאדם. לאחר הגשת כתב אישום, הנתבע יכול לנסות להעביר את התביעה להסדר מותנה ולסגור את כתב האישום ככל שניתן.
בתוך הנחיות היועמ"ש הרלוונטיות לתכנון ובנייה קיימת רשימה שקובעת את הקריטריונים לסגירת תיק בהסדר, ויש להראות שעומדים בקריטריונים, שמדובר בחריגות בנייה קלות בלבד ברף התחתון והנמוך של עבירות, שאין עבירות קודמות ועוד.
החל ממאי 2018, תיקון 116 קובע שחלק מהעבירות שהיו עד היום פליליות הפכו לעבירות מנהליות וכך התיקון מונע הרשעה פלילית וכתב אישום
תיקון מחודש מאי 2018 - הטלת קנסות מנהליים
לעומת זאת, כיום, החל ממאי 2018, תיקון 116 קובע שחלק מהעבירות שהיו עד היום פליליות הפכו לעבירות מנהליות וכך התיקון מונע הרשעה פלילית וכתב אישום. עם זאת, על אף שנראה כי הקנסות המנהליים מטיבים עם הנאשם, הקנסות מאד גבוהים ומהווים נטל מאד גבוה.
הקנסות מוטלים על עבירות בנייה קלות בהיקפים קטנים, כאשר נסיבות העבירה הן עבירות קלות. בפועל, עד היום נשלחו בעיקר התראות על שימוש חורג שמתריעות על הסיכון להטלת קנס. בן אדם שלא ירצה להישפט בהליך פלילי, יוכל לשלם את הקנס ולסגור את התיק, אך כרגע, עדיין אין פסיקה בנושא.
היטל השבחה הוא מס המשולם על ידי בעל מקרקעין אשר ערך הנכס שלו עלה בעקבות אישור תכנית על ידי הועדה העירונית לתכנון ובנייה
היטל השבחה על חריגות בנייה
אף אם קיבלתם היתר לחריגת הבנייה שלכם, ייתכן כי תאלצו לשלם היטל השבחה על החריגה. היטל השבחה הוא מס המשולם על ידי בעל מקרקעין אשר ערך הנכס שלו עלה בעקבות אישור תכנית על ידי הועדה העירונית לתכנון ובנייה. על פי החוק, היטל ההשבחה הינו בגובה 50% מערך השבחת הנכס, כאשר ההשבחה נקבעת על ידי שומה של שמאי מקרקעין. לעתים עם זאת, ניתן להגיש ערעור על שומת העירייה, בגין הוצאות בנייה ונסיבות נוספות, וכך להקטין את גובה ההיטל.
לפני שאתם רוכשים דירה, עליכם לבדוק בנסח הטאבו האם יש הערה או צו הריסה של בית המשפט לעניינים מקומיים, ולוודא את ההתאמה של הבניה בפועל למצב התכנוני ולאישורי הבנייה הקיימים באמצעות איש מקצוע
רכישת דירה עם חריגות בניה
לפני שאתם רוכשים דירה, עליכם לבדוק בנסח הטאבו האם יש הערה או צו הריסה של בית המשפט לעניינים מקומיים, ולוודא את ההתאמה של הבניה בפועל למצב התכנוני ולאישורי הבנייה הקיימים באמצעות איש מקצוע. במידה שיש חריגת בנייה, אין זה בהכרח מונע את קיום העסקה, אולם יש לגלם את עלות הסדרת הבנייה במחיר הנכס. לעיתים, רוכש הנכס מוכן לקנות את הנכס במצבו ולטפל בעצמו בהכשרת הבניה, וזאת בתמורה להפחתה במחיר.
