פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי מבוססים על הסכמה של בעלי הדירות בבית המשותף. ללא הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף לא ניתן לבצע את הפרויקט.
כידוע, כמעט תמיד ימצא בעל דירה בבניין שיתנגד לביצוע הפרויקט.
עילות התנגדות
עילות ההתנגדות רבות ומגוונות. לעיתים מדובר בטענות צודקות שמעלה בעל דירה בבניין, אך לעיתים, נובעת ההתנגדות מרצונו של בעל דירה בבניין לקבל יותר ממה שמקבלים יתר הבעלים, ללא שיש בכך הצדקה.
במקרים לא מעטים מדובר בנסיון לסחוט את היזם ובעלי הדירות האחרים ולגרום להם להעניק לבעל הדירה המתנגד תמורה עודפת רק כדי להשיג את הסכמתו לפרוייקט.
המחוקק סייע בעניין זה לבעלי הדירות התומכים בפרויקט, וקבע הסדרים שונים המאפשרים לפעול כנגד 'הדייר הסרבן' במישור המשפטי ולגרום לו (ככל שהתנגדותו אכן בלתי סבירה) להצטרף לפרויקט חרף התנגדותו.
פנייה למפקח על המקרקעין
על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה- התשס"ח- 2008), כאשר מדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין ללא הריסתו), אזי בהתקיים רוב של 66% מבין בעלי הדירות החפצים בביצוע הפרויקט, יכולים בעלי דירות אלה לפנות למפקח על המקרקעין בהליך משפטי (רק לאחר שיש בידם היתר בניה או היתר מותנה) ולבקש סעד לפיו יורה המפקח למתנגדים להסכים לפרויקט, ואף יכפה עליהם את הפרויקט על ידי מינוי אדם שיוכל לחתום במקומם על המסמכים הדרושים, לרבות הסכם ההתקשרות מול היזם, יפויי הכח וכו'.
בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) חל האמור לעיל בהבדל אחד והוא שהרוב הדרוש הינו 80%.
'חוק הדייר הסרבן'
בפרוייקט פינוי בינוי, המצב שונה. החוק הרלוונטי לפרויקט זה הינו חוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס"ו 2006, הקרוי "חוק הדייר הסרבן". חוק זה אינו מאפשר לכפות את הפרוייקט על המתנגדים, אך מנגד, הוא מאפשר לרוב של 80% מבעלי הדירות התומכים בפרוייקט, להגיש תביעה כספית כנגד המתנגדים בגין הנזק שנגרם לתומכים בשל אי ביצוע הפרוייקט (היינו- שווי השבחת המקרקעין שנמנע בשל המתנגדים).
חשוב - לקבל הסכמה מראש
למרות ההסבר שלעיל, חשוב לומר בפה מלא ולהדגיש, כי ראוי ביותר לעשות את מירב המאמצים כדי לקבל הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין לפרויקט וזאת מבעוד מועד.
פניה להליך משפטי אינה מומלצת משום שהיא גורמת להחמרת היחסים (המעורערים ממילא) שבין בעלי הדירות ובוודאי שהיא גורמת לעיכוב ניכר בפרויקט.
ובכלל- תופעת "הדייר הסרבן" איננה פשוטה כלל ועיקר.
יש לזכור, כי קיים לעיתים קושי לגיטימי לבעלי דירות ליתן הסכמתם לפרויקט מסוג זה.
פניה להליך משפטי אינה מומלצת משום שהיא גורמת להחמרת היחסים (המעורערים ממילא) שבין בעלי הדירות ובוודאי שהיא גורמת לעיכוב ניכר בפרויקט
סיכונים וחוסר וודאות
ישנם מקרים לא מעטים שבהם דיירים התנגדו לפרויקט התחדשות עירונית משום הסיכונים שבפרויקט מסוג זה ובעיקר משום חוסר הוודאות הכרוך בו.
במקרים רבים העלו בעלי דירות מבוגרים חשש מפני הצורך בפינוי דירתם הקיימת (בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 או פינוי בינוי), בה הם מתגוררים מזה עשרות שנים, מעבר לדירה חלופית לתקופה לא ברורה וחזרה לדירה חדשה בעוד מספר שנים. רבים העלו חשש מפני קריסת היזם או הקבלן המבצע או הסתבכויות אחרות שלהם.
בעלי דירות אחרים הקשו והתנגדו לפרויקט דווקא משום משקעי עבר בינם ובין בעלי דירות אחרים וחוסר האמון כלפי בעלי דירות אלה, שאמורים כעת להיות שותפיהם לפרויקט רחב מימדים כגון זה.
אחרים העלו תהיות מתחום המיסוי והשלכותיו או סברו, כי ניתן למקסם עוד את התמורה המוצעת על ידי היזם שנבחר לבצע את הפרויקט.
רווחת בעיקר הטענה לפיה מתקיים חוסר שוויון בין בעלי הדירות השונים בכל הנוגע לתמורה המתקבלת מהיזם.
ובכלל מנגנון חלוקת הדירות החדשות שתתקבלנה לאחר בניית הבניין החדש הינו סוגיה בעייתית במיוחד שיש להפנות לה תשומת לב מיוחדת.
מה מציע היזם?
ככלל, לרוב מציע היזם לתת לכל אחד מהדיירים בתמורה לדירתו הקיימת, דירה חדשה בבניין החדש שיבנה, בקומה גבוהה מהקומה בה נמצאת הדירה הקיימת, בשטח גדול משטח הדירה הקיימת.
מריבות על השטח, המדידה ועוד
והנה לכם כר פורה לויכוחים ומריבות בין בעלי דירות- כיצד יש למדוד את שטח הדירות הקיימות - האם לפי השטח בפועל (הכולל לעיתים סגירת חללים ללא היתר בניה), או לפי מדידה אחרת?, כיצד יש לקבוע את תוספת השטח לכל דירה? (האם לפי אחוז מסוים מהשטח הקיים או על ידי הוספת שטח קבוע לכל הדירות), כיצד יש לקבוע את העלייה בקומה? (האם ביחס לקומה הקיימת או בשיטה אחרת) ועוד רבות הסוגיות בעניין זה.
אולם לכל הטענות הללו מכנה משותף אחד- הן עשויות להיות צודקות!
ולכן הטיפול הנכון בהן הוא באמצעות הקשבה לבעל הדירה המתנגד ונסיון להבין את רצונותיו וחששותיו.
ולאחר כל אלה - כיצד ניתן להתקדם?
קודם כל חשוב לכנס את כל בעלי הדירות לאסיפת דיירים (יש לבצע זימון כדין לאסיפה). באסיפה זו יש להציג בפני בעלי הדירות את רעיון הפרויקט, להסביר מה מהותו של הפרויקט, וכיצד הוא מיטיב עם כל בעלי הדירות.
נציגות
לאחר מכן יש לבחור מספר דיירים שיהוו "נציגות".
תפקידה של הנציגות הוא מהותי ביותר להצלחת הפרויקט. בעלי הדירות שנבחרו לנציגות יפעלו ללא תמורה וישקיעו זמן רב בקידום הפרויקט.
הנסיון מלמד, כי בבניינים בהם לא קיימת נציגות או שהנציגות איננה פועלת באופן נמרץ ויעיל, לא ניתן להתקדם, ואילו בבניינים בהם קיימת נציגות יעילה, הפרויקט מתקדם בקצב מצוין.
הערה נוספת לעניין הנציגות - אין לחשוש מפעילותה של זו, משום שהיא איננה מוסמכת לחתום בשם מי מבעלי הדירות או לחייב מי מהם כלפי צדדי ג'.
בעלי הדירות ימנו את הנציגות לבצע, בשלב זה, שתי פעולות.
עורך דין ואיתור יזם
האחת היא בחירת עורך דין לבעלי הדירות והשנייה היא איתור יזם מתאים לפרויקט.
מינוי עורך דין לדיירים בשלב זה הוא עניין הכרחי. למרות מה שמקובל לחשוב, תפקידו של עורך הדין איננו מתמצה בעריכת טיוטת ההסכם, אלא עליו להיות מעורב בכל שלבי התהליך מתחילתו ועד סופו, היינו, עורך הדין מלווה את בעלי הדירות החל משלב הגיבוש, מסייע לדיירים לאתר יזם מתאים ומשתתף במשא ומתן המסחרי וכך הלאה עד לסיומו של הפרויקט.
באשר לאיתור היזם, על הנציגות מופקדת המשימה לפנות למספר יזמים, לקבל מהם הצעות, לקיים עימם פגישות ומשא ומתן ולבחור את היזם המציג הצעה מיטבית עבור כלל בעלי הדירות.
לאחר בחירת עורך דין ואיתור היזם המתאים ביותר לפרוייקט, תביא הנציגות את בחירותיה לאישור כלל בעלי הדירות באסיפה נוספת שתכונס לצורך זה.
אסיפות הדיירים, בהן ניתנת זכות הדיבור לכל אחד מבעלי הדירות וניתן מענה לכל תהיותיהם (בליווי עצות משפטיות מאת עורך הדין הנבחר), תורמות להפחתת פחדים וסילוק חוסר הוודאות ובעיקר לגיבוש בעלי הדירות והסרת התנגדויות.
מסקנה: חשוב לגבש את בעלי הדירות
גיבוש בעלי הדירות הינו שלב הכרחי בדרך לפרוייקט התחדשות עירונית.
יש לעשות את המרב לקבלת הסכמת כל בעלי הדירות בבניין לקידומו של הפרויקט ולהטות אוזן קשבת לטענות, מצוקות ותהיות של בעלי דירות המתנגדים לפרויקט.
רק כאקט אחרון בהחלט ובלית ברירה, ניתן לפנות לערכאות על מנת לכפות את הפרויקט על המתנגדים (אשר לא נמצא טעם סביר להתנגדותם), כך שניתן יהיה לקיים את הפרויקט חרף ההתנגדות.
כחלק ממלאכת הגיבוש, יש למנות מספר בעלי דירות כ"נציגות" הדיירים, שיפעלו לבחירת עורך דין לבעלי הדירות ואיתור יזם מתאים עימו יקיימו משא ומתן על מנת למקסם את התמורה שיעניק לכלל בעלי הדירות.
