עמלה למתווך
שאלה: לפני חצי שנה ראיתי דירה למכירה שמתווך הראה לי, ובסופו של דבר אני ובעלי החלטנו לא לקנות אותה. עכשיו אנחנו שוקלים שוב לרכוש אותה, והפעם רוצים לפנות ישירות לבעל הדירה. אם המתווך יגלה שפנינו ישירות לבעל הדירה הוא יכול לתבוע אותנו על העמלה?
תשובה: אין חוק ברור בעניין זה הקובע את מסגרת הזמן המדויקת. אולם המבחן הוא לגבי כל נכס ונכס ספיציפי: האם עבר מספיק זמן שמנתק את הקשר בין הצדדים?
לי נראה, לאור העובדות המעטות הפרושות בפני, כי לא עבר מספיק זמן, וייתכן שהמתווך יוכל לעמוד ולדרוש את שכר טרחתו (ככל שחתמתם לו על הזמנת שירותי תיווך בכתב כמובן).
ישנם מקרים שמתווכים דורשים אף יותר מ-2% - אבל ישנם מקרים לא מעטים שהמתווך מפחית מ-2% - כל עוד זה סוכם מראש ובכתב
שכ"ט מתווך ברכישת דירה
שאלה: האם ישנה חובה לפי חוק לשלם למתווך על דירה שהראה לנו 2% או שע"פ רצונו הטוב ניתן במו"מ לסגור על פחות?
תשובה: אין חובה לגבות 2% + מע"מ - הדבר נתון בהחלט למו"מ בין הצדדים. הדבר תלוי בהסכמה בכתב שאתם משיגים ביניכם. ישנם מקרים שמתווכים דורשים אף יותר מ-2% - אבל ישנם מקרים לא מעטים שהמתווך מפחית מ-2% - כל עוד זה סוכם מראש ובכתב.
זכאות מתווך שהפנה למתווך אחר לדמי תיווך
שאלה: מהו האחוז הנהוג לשלם למתווך שהפנה מתווך אחר לקרוב משפחה של בעל דירה? האם יש חשיבות לעצם מסירת המידע על הנכס (כשהמתווך חתום על שת״פ עם מתווך אחר )? האם מעשה זה נוגד את חוק המתווכים והאם צריך לשלם למתווך שמסר את המידע על אף שעבר עבירה?
תשובה: הנוהג בעיקרון לשכ"ט של המתווכים הינו בין 1%-ל-2% - אבל מה שקובע הוא מה שחתמתם בכתב.
אם אין חתימה בכתב אין חובה לשלם!
אני לא רואה בעייה עם ההפניה למתווך אחר ועם השיתוף פעולה בין הצדדים, אלא אם נמסר מידע חסוי שלא היה אמור לעבור להבדיל ממידע על רלוונטי על הנכס עצמו.
חובת התשלום קמה אם חתמתם למתווך על הזמנת שירותים בכתב ממנו - נהוג לעשות שיתופי פעולה בין מתווכים, ואין כל פסול בכך.
הסכם תיווך להשכרת נכס
שאלה: בבעלותי נכס ומתווך סייע לי בהשכרתו לתקופה של שנה. מהי מחויבות המתווך כלפי במידה שהדייר מפנה את הנכס טרם תום השנה?
תשובה: כל עוד לא קבעתם אחרת בהסכם, אין מחויבות למתווך בעניין זה. מה עוד שנהוג בדרך כלל שרק שוכר משלם למתווך דמי תיווך
תוקף הסכם בלעדיות
שאלה: כשמתווך מחתים על הסכם בלעדיות, לכמה זמן תקף ההסכם? כלומר כמה זמן תקפה הבלעדיות?
תשובה: נכס בבלעדיות דורש החתמה על מסמך נפרד ונוסף על הזמנת שירותי תיווך.
לדירה הבלעדיות היא מקסימום חצי שנה. אם לא צוין זמן זה 30 ימים בלבד.
לנכס מסחרי מקסימום בלעדיות שנה. אם לא צוין זמן זה 9 חודשים מיום ההזמנה.
אם לא בוצעו פעולות שיווק, תסתיים תקופת הבלעדיות לאחר 1/3 מהתקופה המוסכמת כאמור.
העלאת מחיר הנכס בתקופת הבלעדיות
שאלה: חתמתי על הסכם בלעדיות. האם בתקופת ההסכם אני יכול להעלות את מחיר הנכס? האם בתום תקופת ההסכם, הוא מתבטל אוטומטית מהלי לשלם הוצאות למתווך: פרסום, דלק, זמן וכד'?
תשובה: להעלאות את מחיר מכירת הנכס רק בהסכמת הבעלים ויידועו על כך.
לגבי החזר הוצאות - לא נהוג לשלמן למתווך וגם לא מקובל.
אפשר לנסות לסגור זאת עם הלקוח מראש ובכתב - על אף שהוצאות אלו חלות על המתווך כאמור.
הסכם בין מתווכים - האם חובה בכתב?
שאלה: האם הסכם חלוקה בשכר בין מתווכים חייב להיות בכתב? האם אפשרי לסגור אותו בע"פ?
תשובה: הסכם בין מתווכים כפוף לדיני החוזים הכלליים, וככזה - הוא יכול בהחלט להיות גם בע"פ.
החיסרון של הסכם כזה הוא בפן הראייתי - איך להוכיח זאת ככל שיהיה ויכוח/סכסוך בין הצדדים.
בכל מקרה כיום גם התכתבות במיילים והודעת טקסט יכולות להוות ראיות משפיעות / מכריעות בעניין זה.
זכאות לאחוז ממכירת דירה עבור חבר
שאלה: חבר נמצא בחו"ל, ובקש ממני לפרסם את הדירה שלו. אני גם מראה את הדירה שלו למי שמתעניין. אני לא מתווך ואין לי תעודה של מתווך, אבל האם מגיע לי לקבל אחוז מהמכירה?
תשובה: ע"פ חוק המתווכים - רק למתווך מותר לגבות דמי תיווך, ורק מי שמחזיק רישיון תיווך והחתים הלקוחות בכתב על שכ"ט רשאי לגבות את שכר טרחתו.
לכמה זמן תקפה רשימת הקונים הפוטנציאליים בסיום תקופת הבלעדיות?
שאלה: אני שוקלת לחתום למתווך על בלעדיות למכירת דירתי; משך הבלעדיות לחצי שנה. סוכם, כי בסיום תקופת הבלעדיות אקבל רשימת קונים פוטנציאליים להם הוצגה הדירה, ובמידה שהדירה לא תימכר במהלך תקופת הבלעדיות, ולאחר מכן מישהו מהרשימה הנ"ל יהיה מעוניין ברכישה (אולי דרך מתווך אחר) - אצטרך לשלם למתווך דמי תיווך במשך שנה מיום סיום הבלעדיות. נראה לי שזהו פרק זמן ממושך מאוד (שנה מסיום ההתקשרות); האם יש פרק זמן מקובל לכך?
תשובה: שנה נוספת זה פרק זמן ממושך.
הייתי מבקש 3 חודשים ומקסימום להסכים על חצי שנה נוספת.
כמו כן מומלץ להתנות שברשימת הקונים הפוטנציאליים יהיה מפורט מעבר לשמות גם מס' ת.ז. שלהם כדי לוודא שמדובר בקונים פוטנציאליים אמיתיים.
פיצוי למתווך בגין ביטול המכירה ע"י המוכר
שאלה: הנני מתווך אשר קבל נכס בבלעדיות לתקופה של חצי שנה. כל הטפסים מלאים וחתומים. בצעתי את כל הפעולות המוסכמות. הבאתי קונים רציניים, אולם המוכר החליט שלא למכור בטענה שאינו מוצא דירה לרכוש וזאת על אף שהקונים אשר הבאתי לו מוכנים לתת לו פינוי של עד 8 חודשים. מה מצבי המשפטי ומהן זכויותי בכדי לקבל תשלום/פיצוי מהמוכר? כאמור השקעתי זמן, פרסומים, עבודה, פגישות וכו בעניין התיווך אשר טורפד כאמור ע"י המוכר.
תשובה: בעיקרון הנך זכאי להחזר הוצאות פרסום וכו' כנגד קבלות.
לגבי השאלה לזכאות לדמי תיווך הרי שהדבר תלוי במבנה הטופס עליו חתם הלקוח.
בכל מקרה הייתי מנסה קודם להגיע עם הלקוח לפשרה, וזאת בתנאי שהוא לא ימכור את הנכס שלא דרכך בתקופת הבלעדיות.
