בשנת 2017 תוקן חוק השכירות והשאילה (תשל"א-1971), במטרה להתאימו למציאות בת זמננו ולצמצם ככל האפשר את הסכסוכים בין המשכירים לשוכרים. התיקון לחוק זכה לכינוי "חוק שכירות הוגנת" (כלומר: לא מדובר בחוק חדש, אלא בתיקון משמעותי לחוק הקיים).
מהי מטרת החוק?
התיקון לחוק חשוב ומבורך, מאחר שנועד לענות על צרכי השוק שנוצרו בשנים האחרונות, לצמצם את פערי הכוחות בין המשכיר לשוכר, למנוע ניצול לרעה של שוכרים מצד בעלי דירות ולהסדיר את זכויותיהם וחובותיהם של שני הצדדים, כך שהדברים יתנהלו בשקיפות ובתום לב.
מסיבה זו, החליט המחוקק (סעיף 25טו) להחיל את התיקון לחוק רק על דירות מגורים ולא על נכסים עסקיים, כגון: משרדים, בתי מלון, מעונות סטודנטים, דירות המשמשות כבתי מלון (דירות AIRBNB למשל) וכו'.
בנוסף, ראה המחוקק צורך להדגיש כי הדירה המושכרת חייבת להיות ראויה למגורים. בעניין זה, התוספת הראשונה קובעת מהי דירה שאינה ראויה למגורים:
(1) דירה שאינה כוללת מערכת ניקוז;
(2) דירה שאינה כוללת מערכת חשמל ו/או מערכת תאורה;
(3) דירה שאין בה פתחי אוורור/ תאורה טבעית/ דלתות וחלונות / מנעולים על דלת הכניסה הראשית;
(4) דירה שאינה כוללת ברז למי שתיה;
(5) דירה שאין בה מחיצה בין השירותים ובין הדירה;
(6) דירה שיש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.
החוק מסדיר את כל הנושאים הקשורים לתחום השכירות, לרבות החובות והזכויות החלות על המשכיר ועל השוכר, תנאי חוזה השכירות, ערבויות, סיום ו/או הארכת השכירות וכיוצ"ב. כאמור, מטרת החוק היא להגן על השוכרים ולהשאיר כמה שפחות נושאים "בתחום האפור", שבגינם עלולה להתגלע מחלוקת.
מהם עיקרי החוק?
למעשה, החוק מסדיר את כל הנושאים הקשורים לתחום השכירות, לרבות החובות והזכויות החלות על המשכיר ועל השוכר, תנאי חוזה השכירות, ערבויות, סיום ו/או הארכת השכירות וכיוצ"ב. כאמור, מטרת החוק היא להגן על השוכרים ולהשאיר כמה שפחות נושאים "בתחום האפור", שבגינם עלולה להתגלע מחלוקת.
התאמת הנכס
סעיף 6 לחוק קובע כי המשכיר חייב למסור לשוכר את הנכס בהתאם למה שהוצג וסוכם אתו מראש (הן באשר לנכס עצמו והן באשר לסביבה שבה הנכס ממוקם) ועל פי מצבו התכנוני-רישומי-הנדסי as is . אם לא יעשה כך, הרי שעומדת לשוכר הזכות לבטל את החוזה ו/או לתבוע את המשכיר בגין הטעיה ו/או אי התאמה.
סעיף זה כפוף למעשה לסעיף 11 בחוק המכר (תשכ"ח-1968), שקובע כי כאשר יש אי התאמה בין מה שהמוכר (המשכיר, לעניין זה) הציג/התחייב לבין מה שקיבל בפועל הקונה (השוכר) - הרי שמבחינת החוק, המוכר לא עמד בהסכם.
המטרה של סעיף זה היא לעודד שקיפות מצד המשכיר, באשר למצב האמיתי של הנכס והסביבה, ולמנוע מהמשכיר להציג לשוכר מצג שווא ו/או להסתיר ממנו פרטים מהותיים, העלולים למנוע ממנו לחתום על ההסכם ולחילופין לגרור הליכים משפטיים מהלך תקופת השכירות ו/או לאחריה ובכך גם להקפיא או למתן את שוק הדירות וחיי המסחר. כך, למשל: להסתיר מהשוכר את העובדה שבסמוך לדירה עתיד להתבצע בקרוב שיפוץ נרחב (למשל: עבודות על הרכבת הקלה בת"א); להסתיר מהשוכר שבחורף יש נזילה מהגג; וכך הלאה.
סעיף 6(ג) לחוק מסייג את עילת אי ההתאמה וקובע כי לא ניתן יהיה להסתמך עליה, במקרים שבהם השוכר ידע על אי ההתאמה בזמן שחתם על החוזה; ובנוסף, במקרים שבהם השוכר לא עדכן את המשכיר על אי ההתאמה תוך פרק זמן סביר ממועד גילויה ולא נתן למשכיר הזדמנות לתקן את המצב.
כדי למנוע מחלוקות עתידיות בעניין אי ההתאמות, מומלץ להכין פרוטוקול/רשימה של כל אי ההתאמות, טרם החתימה, ולגלם את הרשימה בחוזה השכירות, כך שאם יעלו טענות בנוגע לאי התאמות, ניתן יהיה להשוות אותן לפרוטוקול. באופן דומה, מומלץ לערוך רשימה דומה עם סיום תקופת השכירות ועזיבת השוכר את המושכר, במעמד המשכיר, כדי למנוע תביעות עתידיות בדבר פגמים או ליקויים מצד השוכר.
כדי למנוע מחלוקות עתידיות בעניין אי ההתאמות, מומלץ להכין פרוטוקול/רשימה של כל אי ההתאמות, טרם החתימה, ולגלם את הרשימה בחוזה השכירות, כך שאם יעלו טענות בנוגע לאי התאמות, ניתן יהיה להשוות אותן לפרוטוקול
הזכויות בנכס
סעיף 6א(א) לחוק מדגיש כי על המשכיר למסור את הנכס כשהוא נקי מכל חובה העלולה לפגוע בשוכר (כגון: עיקולים; משכנתא וכו'); ואם המשכיר לא יעשה כך, הרי שהדבר הוא בגדר אי התאמה, כמשמעו בחוק.
בעניין זה, מומלץ לשוכרים לבקש לראות את נסח הטאבו העדכני עוד לפני החתימה; ולוודא כי בעל הזכויות על הנכס הוא אכן המשכיר ולפי צורך להסתייע בעורך דין העוסק בתחום.
חובת התיקון
בסעיף 7 לחוק קובע המחוקק כי על המשכיר חלה חובה לתקן, תוך זמן סביר מרגע שקיבל דרישה לכך מהשוכר, את כל הפגמים שגורמים להפרעה ממשית בשימוש במושכר, בין אם מדובר בפגמים שהיו קיימים בעת מסירת הנכס ובין אם מדובר בפגמים שהתגלו/קרו במהלך התקופה שבה התגורר השוכר בנכס. זאת, בתנאי שהפגמים לא נגרמו באשמת השוכר.
כדי למנוע סחבת מצד המשכיר, בכל הקשור לתיקונים, החליט המחוקק (סעיף 9 לחוק) לאפשר לשוכר "לקחת את העניינים לידיים". אם המשכיר אינו מתקן את הפגם בזמן סביר (שאינו עולה על 30 ימים) - רשאי השוכר לתקן את הפגם באופן עצמאי, ולחייב את המשכיר בדיעבד על התיקונים.
בעניין זה, ערך המחוקק הבחנה בין פגמים מהותיים (שאינם מאפשרים מגורים בנכס) לבין פגמים שאינם מהותיים:
• כאשר מדובר בפגמים שאינם מהותיים (פגמים שתיקונם דחוף – למשל: סתימה, נזילה וכד') - רשאי השוכר לתקן את הפגם בעצמו באופן מיידי ולדרוש מהמשכיר החזר הוצאות; או לחילופן להפחית את דמי השכירות באופן יחסי, בגין תיקון הפגם, גם מבלי להודיע על כך מראש ו/או להמתין למשכיר.
• כאשר מדובר בפגמים מהותיים (כגון פגם בתשתיות הדירה: חשמל, מים וכו') - על השוכר לתת למשכיר הזדמנות סבירה לתקן את הפגם; ורק אם המשכיר לא עשה זאת, לתקן בעצמו את הפגם ולדרוש החזר ולפי צורך, ככל והמשכיר לא משתף פעולה, לתבוע כספית.
אחת המחלוקות השכיחות ביותר בין שוכרים למשכירים, עוסקת בשאלה האם בתום תקופת השכירות חייב השוכר לצבוע את הנכס או לסייד אותו. התשובה: לא!
השבת הנכס
אחת המחלוקות השכיחות ביותר בין שוכרים למשכירים, עוסקת בשאלה האם בתום תקופת השכירות חייב השוכר לצבוע את הנכס או לסייד אותו. התשובה: לא!
ע"פ סעיף 20 לחוק, בתום תקופת השכירות, חייב השוכר להשיב את הנכס המושכר כשהוא פנוי. אם השוכר ביצע בנכס שינויים שלא באישור המשכיר, עליו להשיב את הנכס למצבו הקודם. עם זאת, החוק אינו מחייב את השוכר לצבוע ו/או לסייד את הדירה, כך שהמשכיר אינו יכול לחייב בכך את השוכר ע"פ התיקון לחוק!
הארכת תקופת השכירות
סעיף 25(יב) לחוק הוא אחד השינויים העיקריים והחשובים שחלו בחוק, המגדיר את פרקי הזמן שבהם צריכים הצדדים להודיע על רצונם להאריך ו/או לא להאריך את הסכם השכירות, בכפוף לקיום אופציה בחוזה:
• המשכיר - חייב להודיע לשוכר לכל הפחות 90 יום לפני תום השכירות.
• השוכר - חייב להודיע למשכיר 60 יום לפני תום השכירות.
אין ספק כי סעיף זה מדגיש את רצונו של המחוקק להגן על השוכרים, מאחר שעד לתיקון החוק, לא הוגדר בחקיקה פרק הזמן שבו צריכים הצדדים להודיע על רצונם להאריך את תקופת שכירות. הדבר היה נתון לשיקול דעתם האישי של בעלי הדירות, מה שגרם לא פעם לכך שהשוכרים נאלצו למצוא דירה חלופית בפרק זמן קצר ביותר.
העברת השכירות
ע"פ סעיף 22 לחוק, שוכר יכול להביא שוכר אחר במקומו ו/או שוכר משנה אך ורק באישור המשכיר, אך החוק מדגיש כי אם המשכיר יערים על השוכר קשיים ו/או יסרב מסיבות בלתי סבירות, יכול השוכר לעשות כך גם ללא אישור המשכיר.
חוזה השכירות
כדי למנוע מחלוקות משפטיות, ראה המחוקק לנכון לפרט את הפרטים שצריכים להיכלל בחוזה השכירות:
• פרטים טכניים - כתובת הדירה, מספר גוש חלקה (לפי נסח הטאבו), שמות הצדדים ומספר ת.ז של הצדדים.
• תיאור הדירה המושכרת - יש לפרט האם הדירה ריקה או מרוהטת. בחוזה יש לציין במפורש מה נמסר עם הדירה, מה כולל הרכוש המשותף, מהו החלק היחסי של הרכוש המשותף לדירה, האם יש חניה/ אינטרנט/ ממיר וכו'.
• פרטי ההסכם - משך תקופת השכירות, אופציות להארכת החוזה (אם יש אופציות), גובה שכר הדירה, מועדי התשלום, אופן התשלום, תשלומים נוספים שחלים על השוכר (כגון: ארנונה, חשמל, ועד בית).
• התניית ביטול ההסכם - המשכיר יכול לבטל את ההסכם רק אם לשוכר ניתנה אפשרות ביטול הדדית.
סעיף 24ט(ב) אוסר במפורש על משכירים לגלגל את עלויות ביטוח הדירה ודמי התיווך על השוכר, זאת ככל שהמתווך פועל מטעם המשכיר
ביטוח דירה ודמי תיווך
סעיף 24ט(ב) אוסר במפורש על משכירים לגלגל את עלויות ביטוח הדירה ודמי התיווך על השוכר, זאת ככל שהמתווך פועל מטעם המשכיר. נושא דמי התיווך הוא נושא כאוב, שרבים מהשוכרים מתמודדים עמו מדי יום וסופגים את עלותו. המחוקק מדגיש ומבהיר כי המשכיר חייב לשלם למתווך, אם נעזר בשירותי תיווך.
ערובות ובטוחות
גם את עניין הערובות שמותר למשכיר לבקש, החליט המחוקק להסדיר. החוק קובע כי המשכיר רשאי לבקש ערובה בסכום שלא יעלה על שליש מתקופת השכירות, או עד שלושה חודשי שכירות (לפי הנמוך!).
בנוסף, קובע החוק כי בתום תקופת השכירות, יוחזרו הערבויות לשוכר, לא יאוחר מ-60 ימים לאחר תום החוזה, ובלבד שכל התשלומים שחלים על השוכר שולמו והוסדרו.
לסיכום: אין ספק כי חוק השכירות ההוגנת נועד להסדיר נתח שוק, שהיה פרוץ עד כה מזה זמן רב והוביל לא פעם לניצול לרעה של שוכרים על ידי משכירים והגיע לפתחן של ערכאות משפט חדשות לבקרים. התיקונים בחוק נועדו ליצור שקיפות גדולה יותר ולהוות תמריץ הרתעתי, כנגד המשכיר, מתוך כוונה לאזן את יחסי הכוחות בין הצדדים ולמנוע סכסוכים משפטיים.
על כן מומלץ להיעזר בעורך דין טרם חתימה על הסכם שכירות.
עו"ד לירן ינקוביץ עוסק בסכסוכי שכירות ודיני מקרקעין, מייעץ ומלווה באופן שוטף בעלי דירות ושוכרים במסגרת יחסי השכירות, לרבות ייצוג בהליכים משפטיים.
סייעה בהכנת הכתבה: יערית טרבלסי, כתבת zap משפטי.
