התניה של אגודה שיתופית בישוב כפרי על רכישת זכויות בעלות במקרקעין
במסגרת פירוק שיתוף בנכס מקרקעין בהתאם לפס"ד שניתן להסכם גירושין - לפיו יימכר הנכס בשוק החופשי ממוכר מרצון לקונה מרצון - והתמורה תחולק בחלקים שווים בין הצדדים שהם בעלי זכויות בעלות בטאבו בחלקים שווים( אין ברישום בטאבו אף הגבלה על עבירות הנכס למעט מכירה לזרים) נחתם הסכם מכר על תנאי באישור וועדת קבלה לגבי הקונים -כתנאי להופיע בפני וועדת קבלה יישובית בזום - חייבה האגודה את הקונים לחתום על הסכם בו הם ממתחייבים להסכים להיות חברי אגודה ולשלם דמי כניסה בגובה 25K , רק לאחר שהקונים חתמו על ההסכם כפי שדרשה האגודה הם הופיעו בשיחת זום מול וועדת קבלה שכמובן קיבלה אותם - הקונים שילמו למוכרים על חשבון התמורה מההון העצמי שלהם וביקשו משכנתה - אולם הבנק מתנה את הלוואה באישור האגודה ( כזכור נכס בבעלות קניינית רשומה) על כך שהיא לא תאפשר את מכירת הנכס במקרה שהלווים לא ישלמו את החזרי המשכנתה - האגודה מצידה ניסחה נוסח שמקובל על הבנק שמקרה של הוצל"פ ומכירה של הנכס היא תקבל עד 40K לפני הבנק -בנוסף מתנה האגודה את האישור לבנק בתשלום חוב של 800 ש"ח עבור הנכס ( מיסי אגודה) כאשר אף אחד מהמוכרים לא מתגורר בנכס במשך שנה. השאלה היא : האם האגודה יכולה למנוע עבירות זכויות בעלות קניינית של מי שאינם חברי האגודה ( המוכרים) האם סעיף 6 לפקודת האגדות המחייב להעביר זכויות במקרקעין אינו חל על זכות בעלות ? ( הגדרת זכות במקרקעין בפקודה לא כולל בעלות ) האם לא היה צורך בוועדת קבלה במקרה זה כאשר מדובר בהעברת זכויות בעלות? תודה - יש הרבה מלל כי מדובר בסוגיה מורכבת ויחודית . תודה מראש
שלום רב! .א) כאשר בנק מתבקש להלוות כספים כנגד הבטחת החזר ההלוואה במישכון זכויות הלווה בנכס ביישוב כפרי – על הבנק להבטיח את עצמו גם לאפשרות של מימוש המשכון ( לגבי זכויות קניין רשומות בטאבו – משכנתה ). מימוש משכון, הנעשה כמעט תמיד על-דרך של מכירה, מצריך קבלת אישורים של רשות המיסים ושל הרשות המקומית; אם מדובר בזכויות-חכירה ( להבדיל מבעלות ) – על הבנק לשריין עצמו מראש במסמך הסכמה מתאים מצד המחכיר. ב) במקרה המתואר מצא הבנק לנכון לדרוש הסכמה מראש מהאגודה היישובית, כנהוג במישכון זכויות בנכס מקרקעין ביישוב כפרי; גם אם הזכויות רשומות ללווה-התושב כבעלות במקרקעין (דבר נדיר, המצריך בדיקה נוספת) – יתכן כי זכויות לאגודה משוריינות לה בדרך של הערת-אזהרה. מבחינה מעשית - די גם בכך, כי הבנק מודע למציאות הנהוגה ביישובים כפריים, בהם האגודה המקומית נותנת שירותים חיוניים משלימים לתושבים, אף מעבר למסגרת המוניציפאלית ה"רשמית", והיא בגדר נושה אפשרי גם בעתיד. ג) אגודה המתבקשת לאשר לבנק כי לא תתנגד למכירה במסגרת עתידית אפשרית של מימוש משכון – זכאית ואף חייבת לשריין את אפשרויות הגבייה שלה מול הבנק, לגבי כל מה שיגיע לה כדין מן הלווה-התושב. ד) לא ברור מהשאלה, מהו הסכום של 40,000 שקלים, אך אם הוא סכום-תיקרה לגבי חובות שיגיעו לה כדין בגין שירותי-יישוב כאמור לעיל – הוא נראה כסכום סביר, גם לבנק עצמו. אם מדובר בייעוד אחר של הסכום, ואין הבהרה מתאימה בדבר ביסוסו כדין – יש מקום לבדיקה ולבירור, תוך דרישת פירוט והבהרה מכל גורם מעורב.
שלום, מה השאלה המשפטית שלך?
שאלות נפוצות:
יואב מור
זאב בן אריה
צח זיגדון
