הקמת קליניקה בשטח הגינה

כיצד ניתן בחוק מבנה עץ (4*3) בתוך תחומי המגרש (לא בשטח העיקרי). גודל המגרש 400 מ"ר. שטח בנוי 120 מ"ר. זכויות בניה 165 מ"ר. כמה עשוי / עלול לעלות כזה הליך?